Получить налоговый вычет при покупке квартиры можно, вернув часть уплаченного НДФЛ. Максимальная сумма возврата составляет 650 000 рублей за покупку жилья и 390 000 рублей за проценты по ипотеке при ставке 13%. По состоянию на 2025 год введена прогрессивная шкала НДФЛ, что позволяет вернуть до 1,1 млн рублей для граждан с высокими доходами. Процедура включает подачу декларации 3-НДФЛ или уведомления работодателю.
Правовое регулирование
Право на имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ. В текущем году внесены изменения, касающиеся прогрессивной шкалы НДФЛ, что влияет на максимальную сумму возврата. Важно учитывать, что вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ, уплачивающим НДФЛ.
Кто имеет полномочие на имущественный налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья доступен любому гражданину РФ, который соответствует следующим условиям:
- Налоговый резидент РФ. Это означает, что человек фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
- Официальный доход. Гражданин получает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% или выше. К таким доходам относятся заработная плата, доходы от аренды, продажи имущества и другие.
- Приобретение жилья в собственность. Недвижимость должна быть оформлена в собственность. Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности или с даты подписания акта приема-передачи при долевом строительстве.
- Отсутствие родственных связей с продавцом. Нельзя оформить вычет, если жилье приобретено у близких родственников (супруги, родители, дети, братья, сестры, опекуны, подопечные).
- Отсутствие использования бюджетных средств. Вычет не предоставляется, если покупка полностью оплачена за счет средств работодателя, материнского капитала, бюджетных субсидий или военной ипотеки. Если использовались собственные средства, вычет можно приобрести с этой части. Например, при покупке квартиры за 4 млн рублей, из которых 800 тыс. рублей — материнский капитал, вычет будет рассчитан с 3,2 млн рублей.
На какую недвижимость можно добиться вычет
Налоговый вычет предоставляется при покупке или строительстве следующих видов недвижимости:
- Жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них. Это касается как готового жилья, так и объектов в строящихся домах.
- Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Вычет по земельному участку предоставляется только после регистрации права собственности на построенный на нем жилой дом.
- Расходы на отделку и ремонт. Если квартира приобретена без отделки, в сумму вычета можно включить расходы на строительные и отделочные материалы, а также на оплату работ. Важно, чтобы в договоре купли-продажи было указано, что жилье продается без отделки.
Размер налогового вычета
Размер имущественного налогового вычета зависит от стоимости приобретенного жилья и суммы уплаченных процентов по ипотеке.
- Основной вычет. Максимальная сумма, с которой можно достичь вычет за покупку жилья, составляет 2 000 000 рублей. Это означает, что максимальный возврат НДФЛ составит 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Если стоимость жилья меньше 2 млн рублей, вычет будет предоставлен с фактической суммы расходов. Остаток вычета можно перенести на следующие объекты недвижимости до полного использования лимита.
- Вычет по процентам ипотеки. Дополнительно можно оформить вычет по фактически уплаченным процентам по ипотечному кредиту. Максимальная сумма, с которой предоставляется вычет, составляет 3 000 000 рублей. Соответственно, максимальный возврат НДФЛ составит 3 000 000 × 13% = 390 000 рублей. Этот вычет можно приобрести только по одному объекту недвижимости и остаток не переносится.
С 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ. Это означает, что для граждан с годовым доходом более 2,4 млн рублей ставка НДФЛ увеличивается. Соответственно, максимальная сумма возврата НДФЛ может достигать 1,1 млн рублей (2 млн рублей × 22% + 3 млн рублей × 22%).
Таблица: Сумма возврата НДФЛ при покупке жилья и процентам по ипотеке (по состоянию на 2025 год)
| Годовой доход, рублей | Ставка НДФЛ | Макс. возврат за покупку жилья (с 2 млн руб.) | Макс. возврат за проценты по ипотеке (с 3 млн руб.) |
|---|---|---|---|
| До 2 400 000 | 13% | 260 000 | 390 000 |
| От 2 400 000 до 5 000 000 | 15% | 300 000 | 450 000 |
| От 5 000 000 до 20 000 000 | 18% | 360 000 | 540 000 |
| От 20 000 000 до 50 000 000 | 20% | 400 000 | 600 000 |
| Свыше 50 000 000 | 22% | 440 000 | 660 000 |
Из практики: распределение вычета между супругами
Ситуация: Супруги, находящиеся в официальном браке, могут распределить имущественный вычет по обоюдному согласию, независимо от того, на кого оформлено возможность собственности. Это позволяет максимально использовать лимиты вычета. Пример: Супруги Артем и Татьяна приобрели квартиру за 10 млн рублей в ипотеку. Стоимость квартиры превышает лимит в 2 млн рублей на каждого, а проценты по ипотеке составили 7 млн рублей.
Оба супруга имеют полномочие на вычет. Они могут заявить по 2 млн рублей каждый на покупку жилья и по 3 млн рублей каждый на проценты по ипотеке. В итоге, каждый из них сможет вернуть до 260 000 рублей за квартиру и до 390 000 рублей за проценты, если их доход облагается по ставке 13%. Общая сумма возврата составит 1,3 млн рублей. Если один из супругов уже использовал свой вычет, второй может добиться вычет в полном объеме, если его лимит не исчерпан.
Решение: При распределении вычета между супругами, особенно если один из них имеет более высокий доход, облагаемый по повышенной ставке НДФЛ, целесообразно распределить вычет таким образом, чтобы максимально использовать налоговые преимущества. Например, если один супруг имеет доход свыше 5 млн рублей, а другой — до 2,4 млн, то большую часть вычета стоит оформить на первого.
Порядок получения налогового вычета
Существует три основных способа получения имущественного налогового вычета:
- Через налоговую инспекцию (по окончании года). Это наиболее распространенный способ, позволяющий получить всю сумму вычета сразу.
- Через работодателя (в текущем году). Этот способ позволяет не платить НДФЛ с заработной платы до полного использования суммы вычета.
- В упрощенном порядке через личный кабинет ФНС. Доступен с 2021 года для определенных категорий налогоплательщиков.
Получение вычета через налоговую инспекцию
Для получения вычета по окончании календарного года необходимо:
- Собрать справка. Подготовьте полный пакет бумага, подтверждающих возможность на вычет и понесенные расходы.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ. Декларация подается за тот год, в котором возникло право на вычет. Актуальную форму декларации можно найти на сайте ФНС.
- Подать свидетельство в ФНС. Декларацию и подтверждающие акт можно подать лично, по почте или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Проверка бумага налоговой инспекцией занимает до трех месяцев. После проверки и подтверждения права на вычет, деньги перечисляются на указанный банковский счет в течение одного месяца.
Получение вычета через работодателя
Этот способ удобен, если вы хотите получать вычет частями в течение года, не дожидаясь его окончания.
- Собрать документы. Аналогично предыдущему способу, подготовьте все необходимые документы.
- Подать обращение в ФНС. Ходатайство о подтверждении права на имущественный вычет подается в налоговую инспекцию. ФНС проверит документы в течение 30 календарных дней.
- Получить уведомление. После проверки ФНС выдаст уведомление о подтверждении права на вычет.
- Передать уведомление работодателю. Работодатель перестанет удерживать НДФЛ из вашей заработной платы до тех пор, пока сумма вычета не будет полностью использована.
Уведомление действует до конца календарного года. Если вычет не был использован полностью, процедуру нужно повторить в следующем году.
Возможно заинтересует
Получение вычета в упрощенном порядке
С 2021 года доступен упрощенный порядок получения вычета через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Этот способ подходит для граждан, чьи банки подключены к системе информационного обмена с ФНС.
- Проверка предзаполненного заявления. ФНС самостоятельно формирует предзаполненное заявление на основе данных, полученных от банков и других организаций. Проверить его можно в личном кабинете.
- Подтверждение заявления. Если данные верны, достаточно подтвердить заявление электронной подписью.
- Ожидание перечисления средств. Проверка занимает до 30 дней, после чего деньги перечисляются на ваш счет.
Этот способ значительно сокращает сроки получения вычета и упрощает процедуру.
Акт для оформления вычета
Для оформления имущественного налогового вычета потребуется следующий пакет свидетельство:
- Паспорт гражданина РФ.
- Декларация 3-НДФЛ (при подаче через налоговую).
- Справка 2-НДФЛ о доходах за год, за который заявляется вычет. Ее можно получить у работодателя или в личном кабинете ФНС.
- Форма, подтверждающие право собственности на жилье:
- Договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Справка, подтверждающие расходы на приобретение:
- Договоры на приобретение отделочных материалов и проведение ремонтных работ (если применимо).
- Для ипотечного вычета:
- График погашения кредита и уплаты процентов.
- Для супругов:
- Заявление о распределении имущественного вычета между супругами.
- Для несовершеннолетних детей:
- Документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья для ребенка.
Совет адвоката: Всегда сохраняйте оригиналы документов, подтверждающих расходы. Налоговая инспекция может запросить их для сверки. При подаче копий документов, имейте при себе оригиналы для возможной проверки.
Сроки получения налогового вычета
Сроки получения вычета зависят от выбранного способа:
- Через налоговую инспекцию: Камеральная проверка декларации 3-НДФЛ занимает до трех месяцев. После ее завершения, средства перечисляются на счет налогоплательщика в течение одного месяца. Общий срок может достигать четырех месяцев.
- Через работодателя: Подтверждение права на вычет в ФНС занимает до 30 дней. После получения уведомления, работодатель начинает предоставлять вычет с ближайшей выплаты заработной платы.
- В упрощенном порядке: Проверка предзаполненного заявления занимает до 30 дней. Перечисление средств осуществляется в течение 15 дней после завершения проверки.
Важно помнить, что подать декларацию 3-НДФЛ можно только за три предыдущих года. Например, если право на вычет возникло в 2021 году, в 2025 году можно подать декларацию за 2022, 2023 и 2024 годы.
Из практики: вычет для пенсионеров
Ситуация: Пенсионеры имеют право на получение имущественного вычета за три года, предшествующих году возникновения права на вычет. Это позволяет им вернуть НДФЛ, уплаченный до выхода на пенсию.
Решение: Алексей Петрович вышел на пенсию в 2023 году и купил квартиру в 2024 году. Он может получить вычет за 2021, 2022 и 2023 годы, если в эти периоды уплачивал НДФЛ.
Судебная практика: отказ в вычете из-за родственных связей
Ситуация: Гражданин Иванов купил квартиру у своей матери. Он подал документы на имущественный вычет, но получил отказ от налоговой инспекции.
Решение суда: Суд поддержал налоговую инспекцию. Согласно статье 220 НК РФ, имущественный вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами. К ним относятся близкие родственники. Цель данной нормы — исключить возможность получения вычета при фиктивных сделках.
Рекомендация адвоката: Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости между родственниками, следует тщательно изучить законодательство. Если цель сделки — получение налогового вычета, она не будет признана правомерной.
Подводные камни и типичные ошибки
- Покупка у взаимозависимых лиц. Как уже упоминалось, сделки между близкими родственниками не дают права на вычет.
- Использование бюджетных средств. Если жилье приобретено полностью за счет материнского капитала, субсидий или военной ипотеки, вычет не предоставляется. Если использовались собственные средства, вычет можно получить только с этой части.
- Отсутствие официального дохода. Лица, не уплачивающие НДФЛ (например, самозанятые на НПД, индивидуальные предприниматели на УСН), не могут получить имущественный вычет.
- Неполный пакет документов. Отсутствие хотя бы одного необходимого документа может привести к отказу в предоставлении вычета.
- Пропуск сроков. Хотя срок обращения за вычетом не ограничен, вернуть НДФЛ можно только за три предыдущих года.
- Неверное заполнение декларации. Ошибки в декларации 3-НДФЛ могут привести к задержкам или отказу. Рекомендуется использовать специальные программы или обратиться к специалистам.
Мнение эксперта: В настоящее время многие налогоплательщики допускают ошибки при расчете суммы вычета, особенно при наличии нескольких источников дохода или при использовании прогрессивной шкалы НДФЛ. Важно внимательно проверять все расчеты и при необходимости обращаться за консультацией к юристам или налоговым консультантам.
Ответы на популярные вопросы
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?
Нет, нельзя. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимых лиц, к которым относятся супруги, родители, дети, братья, сестры, опекуны и подопечные.
Сколько раз можно получить имущественный вычет?
Имущественный вычет за покупку жилья предоставляется один раз в жизни, но его остаток можно перенести на другой объект недвижимости, если первоначальная сумма вычета (2 000 000 рублей) не была использована полностью. Вычет за проценты по ипотеке также предоставляется один раз и только по одному объекту, остаток не переносится.
Можно ли получить вычет, если жилье куплено на материнский капитал?
Если жилье полностью приобретено за счет средств материнского капитала, вычет не предоставляется. Однако, если использовались и собственные средства, вычет можно получить с суммы фактических расходов, не покрытых материнским капиталом.
Какие бумаги нужны для оформления вычета?
Основные документы включают декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи (или ДДУ), акт приема-передачи, платежные документы, подтверждающие расходы. Для ипотечного вычета также потребуются кредитный договор и справка об уплаченных процентах.