Срок службы советских домов

Стоит ли покупать квартиру в старом доме? Квартал-М отвечает на вопрос

Срок службы советских домов

Состояние дома нужно определять из нормативного срока эксплуатации. В разные периоды домостроения эти сроки закладывались неодинаковые.

При выборе квартиры покупатели часто интересуются возрастом дома. Они полагают, что по цифре смогут примерно представить его состояние. Однако оно будет достоверным не во всех случаях.

Это доказывает очевидный пример: «хрущевки» моложе «сталинок», но именно первые идут под реновацию, а вторые не утрачивают привлекательность.

Разберемся, почему возраст дома – это не всегда показатель его состояния.

На сколько рассчитаны дома

Ничто из того, что построено человеком, не вечно. У любого предмета есть отведенный срок существования. При этом полноценно выполнять свои основные функции он способен далеко не до последнего дня. То же самое применимо и для недвижимости.

Рассмотрим такой показатель, как нормативный срок эксплуатации зданий. В действующем ГОСТ 27751-2014 строительные конструкции по степени надежности разделены на 4 группы. Из него следует, что жилые здания должны эксплуатироваться не менее 50 лет.

Но нас интересуют более точные цифры по материалам строений, которые содержатся в инженерных справочниках. 

Таблица 1

Сроки службы жилых зданий из разных материалов

Материал жилого домаОжидаемый срок службы
Дерево (бревенчатый или брусчатый сруб)50 лет
Облегченная каменная кладка с деревянными перекрытиями и кирпичными опорами80 лет
Облегченная каменная кладка с деревянными перекрытиями и железобетонными опорами100 лет
Камень или блоки, с деревянными перекрытиями и железобетонными или кирпичными опорами125 лет
Камень или блоки, с железобетонными перекрытиями и железобетонными или кирпичными опорами150 лет
Железобетон с заполнением камнем175 лет

Предположим, что определить весь комплекс материалов строительства способен не каждый. В таком случае стоит выяснить серию дома. По каждой серии нужно найти справочную информацию, в том числе и нормативный срок эксплуатации. Узнаете эту цифру – поймете, сколько дом уже «отслужил» и сколько ему еще осталось.

Сталинки

В известной категории «сталинских» домов можно выделить две группы. Построенные до 1941 года были рассчитаны на 125 лет. А вот «сталинки», возведенные после 1945 года, должны простоять 150 лет.

У элитного жилья того периода (так называемых номенклатурных домов) закладывался дополнительный запас прочности – не менее 40 лет. Прогнозируется, что такие здания при условии своевременного капитального ремонта смогут простоять еще дольше. То есть 165-190 лет для них – нормальный срок.

Хрущевки

«Хрущевки» контрастируют не только архитектурной бедностью, но и гораздо меньшим ожидаемым сроком эксплуатации. Здесь тоже выделяются две группы.

Возведенные в первый период индустриального домостроения – с 1957 по 1962 (по некоторым версиям – 1968) год – именуются сносимыми. Изначально предполагалось, что они прослужат 25-30 лет и пойдут под снос. Однако случилось это только сейчас – в рамках реновации, да и то не везде.

Во второй и третий периоды индустриального домостроения (с 1962/68 до середины 70-х в Москве и до начала 80-х в Подмосковье) сооружали уже более долговечные «хрущевки». Им проектировщики отводили 50 лет. Теперь говорят, что они простоят более века, хотя это ничем не подтверждено.

Брежневки

Появление «брежневок» приходится на второй период индустриального домостроения. В некоторых регионах они вырастали параллельно с «хрущевками». Здесь разница – скорее, в годах выхода проектов, а не в годах непосредственно возведения.

Поскольку «брежневки» строились из железобетонных панелей, срок службы их значительно дольше. В зависимости от серии, их эксплуатация продлится от 120 до 150 лет.

Возраст дома – не показатель его состояния

Рассмотрев нормативные сроки эксплуатации домов разных периодов, мы можем ответить на вопрос, поставленный в начале статьи. Проведем несложные математические расчеты.

Например, вам предлагают на выбор 3 квартиры:

  1. в номенклатурной «сталинке» 1952 года;

  2. в «хрущевке» 1970 года;

  3. в «брежневке» 1978 года.

Чтобы понять, в каком состоянии каждый из домов, нам нужно оценить степень его износа. Иными словами, подсчитать, какую часть срока он уже отслужил.

Таблица 2

Решение задачи

АБВ
Нормативный срок эксплуатации19050130
Продолжительность фактической эксплуатации на 2019 год674941
Прошедшая доля срока эксплуатации35,2%98%31,5%

Какие выводы мы можем отсюда сделать:

  1. Хотя «хрущевка» на 18 лет моложе «сталинки», состояние первой – уже достаточно плачевное, она почти отработала свой ресурс, а вторая «отжила» лишь чуть более трети своего срока.

  2. Хотя «брежневка» моложе «сталинки» на 26 лет, степени их износа почти равны. То есть разница – только в абсолютном исчислении, но не в относительном.

  3. Между годами постройки «хрущевки» и «брежневки» прошло всего 8 лет, но степень износа отличается почти втрое.

Это подтверждает, что возраст дома не отражает, сколько он простоит в будущем и насколько комфортно в нем будет жильцам.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/pochemu-vozrast-doma-ne-vsegda-otrazhaet-ego-sostoyanie

Срок службы 9-этажного панельного дома

Срок службы советских домов

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке надо учитывать и такой фактор, как длительность жизни здания. Он влияет и на учет потребностей в капитальном ремонте, и на понимание, потребуется ли в будущем приобретать новую жилплощадь для детей.

Также знание этого параметра позволит вычислить перспективы расселения, только в Москве около 45% жилого фона приходится на панельные и уже идут разговоры о сносе наиболее старых жилых массивов, несмотря на то, что СНиПы еще разрешают их эксплуатацию.

Срок службы 9-этажного панельного дома зависит от нескольких существенных параметров – климата, требований к строительству, профессионализма застройщика.

Влияние климата

Климатический фактор будет существенным при сравнении периода эксплуатации здани, построенных в умеренном климате, в зонах вечной мерзлоты или в сейсмоопасной зоне. Каждый из этих типов регионов способен сократить нормативные периоды жизни девятитажки или подсоединенных к ней коммуникаций.

Если рассматривать ситуации по районам, то будет следующее:

  • на Севере и приравненных к нему территориям быстрее выйдут из строя трубопроводы и другие коммуникации. Постройки нуждаются в повышенной теплоизоляции, ее неисправность определяет потребность в проведении ремонта. Если в Чите внезапно вышло из строя всего несколько панелек, то в Канаде жителям пришлось покинуть два города, снесенных с земли вечной мерзлотой;
  • в районах, поверенных затоплениям и землетрясениям, дом может быть разрушен существенно ранее нормативных ожиданий.

Важно: При изучении места расположения здания необходимо учитывать не только климат, но и особенности Генплана и зонирования территории. Строение может быть снесено, если у властей будут иные планы на использование земельного участка.

Период строительства

Архитектурное решение влияет на длительность использования многоэтажки.  При выборе объекта для покупки необходимо исходить из следующей градации:

  • панельные дома брежневского периода (1965-1980). Приятные квартиры с высокими потолками и мусоропроводом на лестнице привлекают многих покупателей. Нормативный период службы здания-100лет с момента постройки;
  • дома современной постройки. Их тоже запланировали на 100 лет, но смогут ли они функционировать все это время, предсказать сложно. Все зависит от качества строительства и бетонных работ. Трещины в несущих стенах уже не редкость, с ними сталкивалось множество покупателей.

Пока ситуаций со сносом панельных 9-этажек по причинам истечения возможности их эксплуатации в России не было. Если не изменятся нормативы годности жилья, то первые такие случаи начнут возникать в 50-х годах 21 столетия. Следует учитывать, что технология строительства не предусматривает возможности реконструкции, поэтому с 2055 года они постепенно пойдут под снос.

Качество строительства

Срок эксплуатации панельного дома часто сокращается из-за низкого качества строительства. Контроль за соблюдением требований СНиП в настоящее время ведется на не самом высоком уровне. Еще сложнее проконтролировать процесс проведения капитального ремонта, эта задача полностью ложится на плечи собственников.

Неудачно произведенная реконструкция способна существенно сократить жизнь девятиэтажки. Следует учитывать, что расчетный период для использования этой категории строений был выведен в 1965-70-х годах.

С тех пор изменились характеристики окружающей среды, во многих городах она стала более агрессивна, стало другим и качество материалов, используемых при ремонте. Однозначно сказать, что здание прослужит отведенные ему 100 лет, невозможно. Во многих строениях, возведенных в 2000-е годы, существует проблема с утеплением.

Протекают и выдуваются межпанельные швы, осыпается плитка. В зонах с мягкой почвой и с ситуации с некачественными сваями и фундаментом существует проблема неравномерной усадки.

Интересно: В Германии панельные дома, построенные в советский период, были полностью отремонтированы в рамках федеральной программы «Реконструкция городов — Восток». Это не изменило дату их окончательного сноса, но улучшило качество жизни горожан и внешний вид объектов.

Что может повлиять на износ здания

Нормативный срок службы – не единственный фактор, который влияет на принятие решения о годности здания. Крайне важно обратить внимание на режим его эксплуатации. Установленный документами период жизни всегда будет отличаться от фактического. Факторами, которые повлияют на скорость износа жилья, будут:

  • качество используемых стройматериалов, их соответствие СНИПам;
  • соблюдение технологических процессов при строительстве, температурных режимов, технологии подготовки и выполнения отдельных этапов строительства;
  • соблюдение условий эксплуатации, качество работы управляющих компаний, их опыт в производстве ремонта;
  • качество материалов и технологий, используемых в процессе капитального ремонта;
  • продолжительность периодов, в которые многоэтажки стояли не заселенными;
  • общее количество жильцов и их отношение к объектам недвижимости.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/srok-sluzby-9-etaznogo-panelnogo-doma.html

Архитектор:

Срок службы советских домов

Что оставлять в наследство детям? Хрущевку-пятиэтажку или девятиэтажную брежневку? Срок их эксплуатации, или, на языке специалистов, “уровень ответственности объектов по надежности” – 50 лет.

Речь идет не об условиях комфортности, а о прочности.

То есть не упадут ли от старости бетонные плиты на головы жильцов? А какой “срок годности” у новых, “цветных” панелек, которыми застроились белорусские города?

Панельное строение когда-то считалось вершиной архитектурной мысли, а панельный дом – панацея от послевоенной разрухи… Изготовленная на заводе железобетонная плита позволяла дешево, а главное – быстро собирать здания.

Действительно, придуманная еще в начале 20-го века технология строительства дома из цельных заводских плит позволила в послевоенной Европе расселить всех нуждающихся в жилье. А что значило для советских граждан в 1950-1960-е годы получить новую квартиру в пятиэтажке! Предел мечтаний, шаг в светлое коммунистическое будущее.
 

Очень быстро выяснилось, что это быстровозводимое жилье имеет много недостатков – плохо удерживает тепло, хорошо – звук, быстро приходят в негодность швы между панелями. К тому же не очень большой метраж и невысокие потолки.
 

Европа расселила своих нуждающихся за пятнадцать лет, и уже в 1960-е полностью свернула строительство крупнопанельных домов. То же и в США. По-настоящему проверить прочность панелек смогли граждане бывшего СССР.

В Беларуси пятиэтажные хрущевки начали массово возводиться с 1957 года. Первую девятиэтажку из железобетонных конструкций построили в 1966 году (площадь Победы в Витебске).

Нетрудно сосчитать,что первым панелькам уже исполнилось 50 лет!
 

Но паниковать и массово выселяться не надо, уверяет нас Вадим Гапонцев, главный технолог МАПИДа, крупнейшего в стране холдинга, ведущего крупнопанельное жилищное строительство. Стояли высотки и стоять будут.

Как аргумент: события в феврале этого года, когда в панельном доме на улице Плеханова в Минске произошел мощный взрыв, естественно, вызвали целую волну тщательных проверок и испытаний старых панельных конструкций.

Дом при взрыве устоял и не подвергся деформации.
 

– Основной моментздание разрушается по причине ненадлежащей эксплуатации, – поясняет главный технолог МАПИДа. – Ежегодно надо проводить осмотры здания, привязывать к результатам осмотров текущий ремонт. Капитальный ремонт – каждые 25 лет. Эксплуатирующие службы проводят специальные исследования здания накануне капремонта.

– 50 лет – это не срок, чтобы делать далеко идущие выводы. Мы, как специалисты, лишь предполагаем, судя по промежуточным итогам, что такие здания простоят еще полвека, – резюмирует начальник отдела контроля качества ОАО “МАПИД” Александр Болбас.

Если тонкостенные советские “старички” стоят так надежно, что уж говорить о прочности новых панельных домов, которые массово возводятся в столице и других городах в последние годы. Их срок эксплуатации – не менее 100 лет! Естественно, при надлежащем уходе.
 

Как утверждают специалисты, современные панели – это совсем другие качественные показатели: более прочный бетон (марка бетона была 200, сейчас – 400), эффективные пенопластовые утеплители в наружных стенах, швы межу панелями обрабатываются прочной двухкомпонентной мастикой, которая служит 15 лет.

– Да и требования к качеству отдельно взятой квартиры очень высокие. Срок гарантии на работы в новых домах сегодня увеличился с двух до пяти лет, – добавил Александр Болбас. – Сейчас каркасные и монолитные дома ведут себя хуже, чем новые панельки в части трещинообразования, усадок, просадок. Опыта по эксплуатации каркасных домов-то еще нет.

Только цифры

В коммерческой застройке столицы, по данным аналитика рынка недвижимости Артема Сахаревича, предпочтение отдается каркасно-блочной застройке, соотношение панельных и каркасных домов в этом году равно 1 к 5, в прошлом – 1 к 3.На долю построенных МАПИДом в 2013 году панельных домов приходится 53% от общего объема веденного по Минску жилья.

В прошлом году эта цифра была немного ниже – 48%.

О том, что панельное домостроение морально устарело, не рассуждает сегодня только ленивый. Но наша реальность такова: государство вынуждено строить панельное жилье, чтобы хоть немного погасить глобальную нужду в квадратных метрах.

Сегодня только в Минске на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий стоит 260 тысяч семей.
 

Застройщики обращаются к панельным домам, потому что они дают максимальную рентабельность при максимальной скорости строительства. Строить каркасно-монолитные дома по срокам дольше,чем панельные, а “длинные деньги” более рискованны в современных экономических условиях.
 

А мы покупаем и строим “панельки”, потому что это дешевле и потому что где-то надо жить… И все, или почти все, мечтаем о своем коттеджике рядом с зеленой лужайкой.
 

“Панельное мышление” – так емко назвал архитектор Андрей Зайцев ситуацию в головах белорусов. Действительно, в послевоенные годы панельное домостроение помогло решить проблему расселения людей и повышения качества их жизни.

Но выходит, мы продолжаем жить в состоянии послевоенного периода уже 70 лет. Мы не говорим о гармоничной жизненной среде, мы измеряем жизнь цифрами статистики и квадратными метрами. И все время что-то спасаем.

 

Панельный дом – это самое ремонтно-непригодное и немодернизируемое строение, считает архитектор Дмитрий Соколов. На постсоветском пространстве панельное жилье строят только в России и у нас. Не радует и архитектурный облик городов, которые перегружены такими домами.

– Город некрасивый? Надо определиться, что важнее, но я считаю, что приоритеты правильные, – рассуждает 

Александр Болбас. –  Нам досталось не лучшее наследство: СССР жилищную проблему не решил. Но ее ж надо решать? Я бы не сказал, что так уже убого выглядят наши дома. Я согласен, панельный дом невозможно сделать таким же красивым и выразительным архитектурно, как монолитный или из мелкоштучных конструкций. Мы видим, что главные магистрали города сейчас застраиваются архитектурно выразительными домами. А наши прячут куда-то подальше… Но от этого они менее нужными не становятся.”

Это будет зависеть от их уровня жизни, – продолжает Александр Болбас. – В Германии отказались от домов из панелей на законодательном уровне, их запрещено там строить.

Но мы выяснили про Германию, что у нее 48 метров квадратных приходится на человека, а у нас – 28. Они уже могут себе это позволить.

Я думаю, если у наших детей будут такие возможности, как у сегодняшних немцев, я думаю, что они тоже откажутся.

– Своим детям я не оставил бы панельку, если только на первое время. “Каменная норка в Каменной горке” никогда не будет ассоциироваться с тем ценным, что тебе оставили родители, не станет родовым гнездом”, – считает архитектор Дмитрий Соколов.
 

Панельная квартира – это не наследство. Это наше наследие. Советское прошлое, прочно внедренное в настоящее. Пока с таким наследием каждый справляется в одиночку, как может.

Кто-то покупает квартиры в домах, построенных по новым технологиям, кто-то отдает предпочтение загородному жилью. Справимся ли мы в масштабах страны с созданием гармоничной жилой среды? Посмотрим.

У нас есть еще сто лет.

Источник: https://realty.tut.by/news/expertise/371427.html

Что прослужит дольше — новостройка или жильё прошлого века?

Срок службы советских домов

Novostroy.su: Где закреплены нормы строительства современных многоэтажек? Каков срок их эксплуатации согласно стандартам?

Евгений Пономарёв, инженер строительного контроля: Срок эксплуатации или службы новостроек это, как и для зданий любого времени постройки — продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих конструкций — фундаментов и стен. Основными материалами этих конструкций в новостройках являются: для фундаментов — железобетон, для стен — железобетон, кирпич.

Срок службы железобетонных фундаментов и стен: до 150 лет, кирпичных стен также до 150 лет.

Срок службы других конструктивных элементов может быть меньше нормативного срока службы здания, например двери и окна из древесины имеют срок службы до 30 лет.

Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится ремонтировать и заменять, возможно, несколько раз. Это играет важнейшую роль в сроке эксплуатации здания.

Построил и забыл — это недопустимое отношение к любым зданиям и сооружениям.

Если новостройками считать здания, построенные с начала XXI века, которым на сегодня 20 и менее лет, то они сегодня, при должной эксплуатации — в отличном состоянии. Ремонтировать требуется разве что отделку мест общего пользования, участки фасадов в основном в уровне цоколя, участки парапетов на кровле и водосточную систему.

Novostroy.su: Каковы реальные сроки службы новостроек? Можно ли оценить их с практической точки зрения уже сегодня?

Арменак Деланьян, директор ООО «ИНПК Девелопмент»: Реальный срок службы дома зависит от качества его ежедневной эксплуатации, плановых и капитальных ремонтов, своевременности устранения неисправности. К примеру, если у дома нарушена отмостка, защищающая фундамент от воды, о каком сроке можно говорить? Такой дом может стать аварийным в течение года.

Денис Глухов, заместитель ГИПа компании «Метрополис»: На долговечность здания влияет и агрессивность окружающей среды. С практической точки зрения сегодня мы можем оценить, в первую очередь, жилые дома разных серий, возводившиеся в СССР, и они подтверждают заложенные при их проектировании сроки службы с запасом.

Novostroy.su: Каковы проблемы современного домостроения?

Е.П.: К одной из проблем современного домостроения можно отнести планирование строительного производства. Где-то оно отсутствует вообще, где-то осуществляется лишь формально на бумаге. В итоге это приводит к многочисленным корректировкам проекта, отсутствию координации работ подрядчиков, сказывается на качестве и ведет к срыву сроков строительства.

Эвелина Хачатурова, архитектор «Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:: Одной из важных проблем является отсутствие комплексного современного подхода к формированию жилых кварталов: с благоустроенными дворами и комфортной городской средой, развитой инфраструктурой. Сейчас большинство современных новостроек не отвечает этим требованиям, что может спровоцировать быстрый моральный износ новых строений.

Д.Г.

: Основной проблемой современного домостроения является низкий уровень производства работ на строительных площадках, слабая квалификация строителей, повсеместная экономия на качестве строительных материалов ради увеличения прибыли застройщиков. И отдельно необходимо выделить чрезмерную плотность и высотность современной застройки, отсутствие качественного благоустройства и инфраструктуры.

Нани Меребашвили, директор филиала «БЕСТ-Недвижимость» в Санкт-Петербурге: Современное жилье не всегда можно назвать качественным.

Причин появления новостроек плохого качества несколько: это и отсутствие должного контроля со стороны соответствующих инстанций, и упразднение или изменение под интересы девелоперов и застройщиков многих градостроительных норм, ГОСТов, СНиПов, технической и регламентирующей процессы строительства многоквартирных домов документации.

Кроме того, застройщикам, чтобы получить наибольшую прибыль, выгодно максимально удешевить себестоимость строительства. И к этому прибегают многие, но в погоне за прибылью важно не потерять качество и построить безопасное жилье. Качество строительства имеет большой вес в репутации застройщика. Один раз, не обеспечив это качество, можно потерять репутацию и потом долго ее восстанавливать.

Истории с «аммиачными квартирами» тому пример: пик пришелся на 2010–2011 годы. Тогда тысячи новоселов, купивших жилье у крупных петербургских застройщиков, после заселения обнаружили в своих квартирах неприятный аммиачный запах.

Тогда проверка, проведенная Роспотребнадзором в некоторых жилых комплексах, выявила превышение концентрации опасного газа в несколько десятков раз. В скандале оказались замешаны именитые строительные компании, доверие к которым раньше не вызывало сомнений.

Даже если вина лежит на недобросовестных подрядчиках, ответственность перед покупателями-будущими жильцами всё равно несет застройщик.

Впрочем, сегодня многие застройщики заинтересованы в том, чтобы после завершения строительства не бросить дом, а заняться его управлением. И здесь складывается логическая цепочка: нужно качественно построить дом в соответствии со СНиПами, чтобы потом эффективно им управлять, а не решать постоянно возникающие проблемы с жилым фондом.

Novostroy.su: Влияет ли на срок эксплуатации класс жилья, способ строительства? Какие категории недвижимости надежнее?

А.Д.: В большей степени на срок эксплуатации жилого дома влияет не класс жилья, а качество содержания и эксплуатации дома, как я говорил ранее, поэтому нужно грамотно подходить к выбору УК.

Застройщик, который дорожит своей репутацией, стремится согласовать с жильцами свою управляющую компанию, так как профессиональное обслуживание исключает поломки дорогостоящего инженерного оборудования в период пятилетнего гарантийного срока.

Э.Х.: В соответствии с «СП 255.1325800.2016 – ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации» жилые здания делятся на 5 групп капитальности, в зависимости от применяемых строительных систем и материалов.

Для каждой из групп отведен свой срок службы. Таким образом, важен не класс жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум – а применяемые строительные материалы и технологии строительства.

На базовом уровне для жилья эконом-класса и премиум-класса применяются одни и те же строительные принципы.

Закономерность: чем выше класс – тем лучше материалы, не всегда работает в современных реалиях.

Самыми надежными домами все еще остаются старые кирпичные здания, построенные в период с 1860г. по 1917 г.

Дмитрий Лупанов, продукт менеджер по гидроизоляции и защите бетона Master Builders Solutions: На увеличение срока службы влияют в первую очередь используемые материалы, технологии строительства и квалификации застройщика. Современные технологии и материалы позволяют не только продлить срок службы, но и учесть требования к проектируемому зданию и все гидрогеологические и климатические условия местности, на которой планируется строительство.

Для сооружений с фундаментами глубокого заложения, в частности, с подземными паркингами и техническими помещениями, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция, которая улучшит защиту здания к агрессивному воздействию подземных вод.

Novostroy.su: Каковы сроки эксплуатации жилого фонда прошлого столетия? Различаются ли они по классам (хрущевки, сталинки и др.)? Если да, то как?

А.Д.: Я бы добавил к «сталинкам» и «хрущёвкам» ещё пару типологий. Дореволюционные дома и многоквартирные дома брежневской эпохи. Начну описывать в хронологическом порядке их появления.

Дома дореволюционного периода, как правило, строились дворянами и предпринимателями тех времён. Их отличительная особенность – выразительная архитектура и небольшая этажность (максимум 3-4 этажа), владельцы были состоятельными людьми и, как правило, дома им проектировали европейские архитекторы.

Их конструктив характеризуют толстые, надёжные кирпичные стены, такие дома чаще погибают в пожарах, из-за наличия деревянных перекрытий и старой проводки источника пожаров, нежели от потери прочности стен. Сейчас модно при сносе таких аварийных домов разбирать его по кирпичам, их очищают и используют повторно.

Такие дома служат более 100 лет.

Дома сталинской эпохи должны были отражать величие СССР, это – большие дома с центральным отоплением, высокими потолками более 3,5 метров. Они сохранились в хорошем состоянии до наших дней. Из минусов – ужасные планировки.

Многоквартирные дома хрущёвских времён решали очень простую и важную задачу: в стране, пережившей войну, нужно было быстро построить большое количество жилья для граждан. Важнейшим критерием были скорость возведения и низкая себестоимость. Как я считаю, с поставленной задачей руководство страны справилось. Дома были рассчитаны на 25-50 лет, максимум.

Как раз, они в Москве и являются объектом реновации. Сейчас активно обсуждаются такие же программы в остальных крупнейших городах РФ, так как дома хрущёвской эпохи в настоящий момент находятся, как правило, в аварийном состоянии. В конструкции использовалось минимум арматуры, кирпич был обычно силикатный, низкой марки.

Поэтому неудивительно, что они сейчас находятся в упадке.

В Брежневские времена основной упор был на панельное строительство. Такие дома возводили целыми микрорайонами, они, как правило, были похожи один на другой. Но нужно отметить, что в этот период была чёткая градостроительная политика, чего сейчас нет. Было регламентировано размещение школ, поликлиник, детских садов и досуговых заведений.

Сети строили с учётом планов развития города. Сейчас, как правило, социальная и инженерная инфраструктура возложена на плечи застройщиков, поэтому развивается она хаотично, бессистемно. Дома, построенные в то время, сейчас требуют только ремонта инженерных систем и кровель, конструктивная часть в хорошем состоянии.

Срок жизни в 75 лет они смогут покорить.

Э.Х.: Также, как и современные жилые дома, жилье прошлого века отличается по своим конструктивным особенностям, соответственно и по сроку службы.

Для сравнения нормативные сроки эксплуатации для жилых домов прошлого:

  1. Сталинские дома довоенного периода – 125 лет (нормативное время сноса – 2050-2070г.)
  2. Сталинские дома послевоенного периода – 150 лет (нормативное время сноса – 2095-2105г.)
  3. «Хрущевки» – 50 лет (нормативное время сноса 2005-2015г.)
  4. Кирпичные пятиэтажные дома – 100 лет (нормативное время сноса 2055-2070г.)
  5. Панельные и блочные 9-16 этажные дома – 100 лет, (нормативное время сноса 2055-2080г.)

Наиболее распространены два способа превращения объектов санаторно-оздоровительного назначения в жилые комплексы.

Первый из них предусматривает строительство жилья под видом реконструкции уже действующих корпусов. К нему прибегают собственники объектов.

Как правило, сами корпуса санаториев или турбаз сносятся, а на их месте строго в рамках габаритов прежнего здания возводятся новые постройки.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/chto-prosluzhit-dolshe-novostroyka-ili-zhile-proshlogo-veka/

Срок службы дома из кирпича – статьи от Good Wood

Срок службы советских домов

Считается, что кирпич — практически вечный материал.

Но сколько прослужит дом из кирпича в реальности: 50, 100, 150 лет? В GOOD WOOD тоже можно заказать дом из кирпича, поэтому мы точно знаем, как рассчитывается время эксплуатации.

В статье расскажем от чего зависит срок службы, какие показатели учитывают архитекторы и инженеры, что указано в нормативных документах и какие гарантии вы получите при заказе строительства в GOOD WOOD.

Срок службы кирпичного дома по ГОСТ

Основные нормативные документы для определения требований к зданиям:

  • ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций, фундаментов. Это общий документ для конструкций, материалов.
  • СП 15.13330.2012. Камень, армокаменные конструкции. Более узкие строительные правила для кирпичных построек.

Еще используют нормы из ГОСТ 28013-98 (цементные растворы), ГОСТ 530-2012 (керамический камень и кирпич), ГОСТ 24211-2008 с требованиями к добавкам для бетонов и другие стандарты. Дополнительные указания для инженеров — СП 20.13330.2016 с правилами расчета нагрузок и воздействий, СП 28.13330.

2017 с указаниями по защите элементов от коррозии, СП 22.13330.2016 с подробными требованиями к фундаментам, СП 131.13330.2012 с описанием строительной климатологии, другие нормативные документы. Все эти методики помогают рассчитать надежность кирпичного дома, период до капитального ремонта, общее время эксплуатации.

По нормативам бывает два срока службы:

  • Расчетный. Время от запуска в эксплуатацию до капитального ремонта или модернизации здания. Это промежуточный этап использования постройки. После ремонта устанавливается новый расчетный срок службы.
  • Полный срок службы дома из кирпича. Период от начала использования до момента, когда последующая эксплуатация невозможна или нецелесообразна.

Вопрос о сносе здания встает когда в конструкции появляются признаки одного или нескольких предельных состояний: разрушения, чрезмерные деформации, трещины, коррозионные повреждения и другие изменения, которые приводят к потере прочности, повышают вероятность аварийных ситуаций. Причины бывают нормируемыми (естественный износ, пожар, сейсмическая активность) и ненормируемыми (взрыв, столкновение с транспортным средством, масштабная авария инженерных сетей).

Нельзя голословно сказать — этот «кирпичный дом прослужит 100 лет»

При расчете долговечности учитывают целый список параметров. Например, морозостойкость — количество циклов, которые может выдержать материал без потери прочности.

При строительстве кирпичной стены принимают в расчет соответствие морозостойкости раствора и камня условиям эксплуатации. В таблице — пример зависимости срока службы от влажности внутри помещения и морозостойкости.

Чтобы дом простоял 100 лет, нужно выбрать кирпич и строительный раствор с подходящим индексом:

Тип помещения Показатель морозостойкости Сухое

Нормальной влажности

Повышенной влажности

25 циклов
35 циклов
50 циклов

Примерно так же учитывают в строительстве сопротивление сжатию, статические и динамические нагрузки, характеристики грунта, скорость естественной деградации строительных материалов, условия производства элементов, возведения, эксплуатации конструкций.

Рекомендуемые сроки службы зданий по ГОСТ

Тип постройки Рекомендуемый минимальный срок службы Временные (бытовки, жилые вагончики,летние павильоны)

Жилые и производственные здания для обычных условий

Уникальные здания, сооружения (музеи, памятники архитектуры, стадионы и т. д.)

10 лет
50 лет
100 лет

Долговечность кирпичных стен разной конструкции

Кладка неоднородна — в ней используется цементный раствор, кирпичи, отделка. Стенам из обычного кирпича нужна теплоизоляция — приходится монтировать дополнительный слой утеплителя, отделки. Расчетный срок службы стены с теплоизоляцией меньше — утеплитель теряет свойства быстрее кирпича.

У однослойных кирпичных стен такой проблемы нет — при капремонте устраняют трещины (если образуются), восстанавливают отделку.

Это проще и дешевле восстановления теплоизоляции, поэтому GOOD WOOD работает с поризованными блоками Porotherm — «теплой» керамике не требуются дополнительные слои минеральной ваты.

Реальный срок службы дома из кирпича

Есть немало примеров длительной службы кирпича. Часть из них — церкви, заводы, крепости и замки, но сохранились и обычные жилые здания. Например, в Москве есть кирпичный особняк «Палаты Голицыных», который построен в 17 веке.

Здание относится к памятникам архитектуры, но все еще используется как жилое. Палаты Голицыных. Этому дому больше трехсот лет. В советское время архитекторы стали скромнее — на 300 лет вперед никто не загадывал.

«Сталинки» послевоенного времени рассчитаны на 150 лет — сносить их планируется в 2095-2105 годах. Кирпичные здания хрущевского времени — на 50-70 лет. Строили «хрущевки» в основном из силикатного кирпича.
Современные кирпичные дома строят с запасом на 100-150 лет.

Для частного коттеджа срок службы может быть еще больше — в загородном жилье меньше этажей, проще соблюдать условия эксплуатации, реже бывают аварии.

Какие кирпичные дома построить в GOOD WOOD

В GOOD WOOD можно заказать кирпичный дом по типовому или индивидуальному проекту.

Для строительства используем крупноформатную керамику Porotherm — поризованные блоки с повышенной теплоизоляцией, индексом морозостойкости F50 (это значит, что стена выдерживает 50 циклов попеременного замораживания и размораживания).

Однородная стена из «теплой» керамики не требует утепления, материал обеспечивает жесткость, долговечность, устойчив к влаге, перепадам температуры.
В GOOD WOOD каменные дома разделены на 3 серии:

  • Серия «Камень». Классические одноэтажные и двухэтажные коттеджи. Проект СК-1
  • Серия «Теплая керамика». Разработана специально для строительства из крупноформатных поризованных блоков. Проект ТК-3
  • Индивидуальные проекты коттеджей из камня. Строим дома во всех стилях, компактные коттеджи, огромные усадьбы. 1. Дом в Васильково2. Дом в Рождествено3. Дом в Лесном просторе

На все дома в GOOD WOOD действует гарантия 50 лет. В этот период бесплатно устраняем любые дефекты стенового комплекта, фундамента, стропильной системы. Фактический срок службы — в 2-3 раза больше.

Узнать подробнее о сроке службы зданий из камня, увидеть поризованные блоки, задать вопросы о технологии строительства из кирпича можно на семинарах GOOD WOOD. Мы регулярно проводим мероприятия, знакомим участников с технологиями.

Приезжайте и получайте информацию из первых рук — от руководителей, инженеров, архитекторов GOOD WOOD и наших партнеров.

Источник: https://www.gwd.ru/technology/stati/srok-sluzhby-doma-iz-kirpicha/

Сколько простоят наши дома?

Срок службы советских домов

На сроки годности стоит обращать внимание не только в продуктовых магазинах, но и при выборе жилья. Knowrealty разобрался, как долго можно комфортно и безопасно жить в панельных хрущёвках и кирпичных новостройках.

 Photo: Román Emin

Наш бытовой опыт упрямо подсказывает, что срок службы любой вещи напрямую зависит от того, с какой интенсивностью и насколько аккуратно ею пользовался хозяин. Эта же логика справедлива и для наших домов – качественный капремонт, проводимый в нужное время, способен увеличить заложенный срок эксплуатации любого здания.

И наоборот – если систематически нарушаются, например, нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади, то здание износится гораздо быстрее установленных сроков.

Тем не менее, утверждены и действуют средневзвешенные «Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки», с которыми стоит, как минимум, познакомиться – особенно, если вы собираетесь приобретать новое жильё.

«Сталинки»: полтора века гарантии

 Photo: Sergey Norin

Их традиционно принято делить на довоенные, построенные в 1930-1940-х годах, и послевоенные, которые возводились с 1945 по 1955 год. Срок эксплуатации довоенных сталинок – 125 лет, послевоенных – 150 лет, и по нормативам начать расставаться с этими зданиями мы можем уже к середине этого века.

Полуторавековую долговечность сталинок определяет толщина их несущих конструкций – фундамента (как правило, ленточного с монолитной заливкой) и стен. У «номенклатурных» сталинок, возводимых для элиты, несущие конструкции были сложены более чем в два с половиной кирпича, в малоэтажных послевоенных сталинках дополнительно применялись шлакоблоки.

Сегодня у большинства сталинок – железнобетонные усиленные перекрытия.  Всё это, при надлежащем уходе, обеспечивает хороший запас эксплуатационного ресурса – если за зданием хорошо смотрели, то срок его службы может продлиться еще на 40-60 лет сверх норматива.

Гораздо менее долговечны коммуникации в сталинках – где-то системы отопления, водоснабжения и электроснабжения все ещё отражают реалии середины ХХ века и мощности, заложенной с запасом на момент строительства, уже катастрофически не хватает.

«Хрущёвки»: пора на свалку истории

 Photo: Artem Svetlov

Установленный срок эксплуатации панельных хрущевок, массово возводимых в 1950-1970-х годах, составляет всего 50 лет и у части зданий уже давно истёк – по нормативам, их должны были начать сносить уже в 2005 году. В  Москве программа сноса ветхих панельных пятиэтажек, построенных в 1959-1966 годах, была запущена в 2011 году.

К весне 2016 года было снесено более 1600 домов серий К-7, II-32 , II-35, 1МГ-300, 1605-АМ, которые на официальном языке чиновников относятся к «первому периоду индустриального домостроения». Как сообщается на сайте Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы, «эти дома отличались тонкими наружными стенами с недостаточными теплозащитными свойствами.

Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать».
У кирпичных хрущёвок нормативный срок эксплуатации изначально был в два раза больше и составлял 100 лет при условии, что вовремя проводятся все капитальные ремонты.

Если вы решили покупать квартиру в таком доме, то все-таки узнайте год его постройки  – вполне может оказаться, что такой пятиэтажке осталось спокойно стоять меньше десяти лет.

Советские панельные и блочные многоэтажки: без права на реконструкцию

 Photo: nikolay semenov

Типовые советские многоэтажки высотой в 9 и 16 этажей строились из панелей и блоков в 1960-1980-х годах и сегодня составляют основной жилой фонд городских спальных районов.

Трагичность судьбы этих зданий в том, что для них по строительным нормам не предусмотрена реконструкция и, как только истечет 100-летний запас их нормативной прочности, дома придётся сносить.

Стремительный износ этого жилищного фонда, подкрепленный последними финансовыми кризисами, уже в перспективе нескольких десятилетий может привести к тому, что советское индивидуальное жильё 1950-1980-х годов начнёт так же массово выходить из строя, как когда-то строилось.

Кстати, такой же предельный срок износа в 100 лет будет и для современных блочных или крупнопанельных домов, возведенных в 1980-1990-х годах – до XXII века они точно не дотянут без качественного и своевременного капремонта.

Современные кирпичные и монолитные дома: встречаем в них будущее

 Photo: Andrey

Постсоветское жилье, возводимое по технологиям монолитного домостроения, ожидаемо отличается самым высоким сроком службы – до 150 лет.

Крупноблочные и кирпичные дома послужат чуть меньше – около 125 лет, в прямой зависимости от того, какой за ними будет уход.

Плюс стоит помнить о том, что самое прямое влияние на продолжительность жизни здания имеют предельные сроки службы его основных конструктивных элементов, отделки и инженерно-коммуникационных сетей.

Перекрытия: железобетонные – 150 лет, смешанные из камня, металла и бетона – 125 лет, деревянные по металлическим балкам – 80 лет, деревянные по деревянным балкам – 60 лет.

Алюминиевая проводка: скрытая – 30 лет, открытая – 20 лет.

Система отопления: металлические конвекторы – 30 лет,  чугунные радиаторы – 40 лет.

Инженерные коммуникации: комплексный ремонт с заменой – раз в 30 лет, выборочный – раз в 15-20 лет.

Лестницы: железобетонные и каменные – 100 лет, бетонные ступени с мраморной крошкой – 50 лет, деревянные – 15 лет.

Елена Белоусова

13.05.2016

Источник: https://knowrealty.ru/skol-ko-prostoyat-nashi-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.