Срок является существенным условием договора аренды

Срок договора аренды

Срок является существенным условием договора аренды

В главе, посвященной предварительному договору, уже упоминалось, что определение сроков в гражданском праве закреплено в статье 190 ГК РФ, а именно “срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить”.

Указанное в полной мере относится и к договору аренды, но именно здесь порой возникает путаница между встречающимися в договорах понятиями “срока договора аренды” и “срока аренды”, которые не стоит считать тождественными.

Если мы говорим о сроке договора аренды, то нам необходимо обратить свое внимание на положения статей 425 и 610 ГК РФ, в соответствии с которыми договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его заключения (подробнее на моменте заключения договора аренды я остановлюсь в следующем условии договоров аренды).

Срок аренды как правовое понятие отсутствует, но следуя его буквальному толкованию понятие касается срока фактического владения и пользования или пользования арендованным имуществом, который начинается с даты при подписания акта приемки-передачи помещения и заканчивается подписанием акта сдачи-приемки помещения.

Почему важно различать указанные понятия? Потому что обязательства, в том числе по передаче арендодателем помещения арендатору, по внесению арендатором платежей до передачи помещения (авансовая арендная плата и/или обеспечительный платеж), которые стороны договора аренды обычно исполняют до подписания акта приема-передачи помещения, в силу положений статьи 307 ГК РФ, возникают из договора аренды, то есть, применимо к аренде, вопрос о том, что появилось вначале, курица или яйцо договор или обязанность передать помещение и внести соответствующие платежи, ответ однозначный — договор.

В договорах аренды часто встречаются такое положение, как “срок аренды составляет N лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения”.

В данном случае допускаются сразу несколько ошибок:(а) Дано указание не на срок действия договора аренды, а на срок аренды, то есть срок фактического пользования помещением;(б) Обязательство арендодателя передать и обязательство арендатора принять помещение не могут возникнуть до начала срока действия договора;(в) Ну и собственно сам срок тоже не определен, так как начало его течения определено подписанием акта приема-передачи помещения, то есть событием, неизбежность наступления которого неочевидна.

Несмотря на то, что срок договора аренды формально не является существенным условием договора аренды (с точки зрения закона), о чем более подробно будет указано далее, но последствия несоблюдения указанных выше простых правил могут заключаться как в оспаривании одной сторон самого срока, так и в отказе в регистрации договора аренды, если он подлежит регистрации.

10. Договоры краткосрочной и долгосрочной аренды

Срок договора аренды, как известно всем специалистам связанным с арендой недвижимости, является одним из критериев систематизации договоров аренды.

Большинство договоров аренды недвижимости делятся на договоры долгосрочной и краткосрочной аренды, что связано с тем, что в силу положения части 2 статьи 651 ГК РФ, договоры аренды зданий, строений, сооружений и помещений в них, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Возвращаясь к определению срока договора аренды, о котором говорилось выше, необходимо обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимости, срок действия которого (срок действия договора) составляет от 365 дней и более, даже если собственно срок аренды (срок полезного использования помещения) составит менее 365 дней.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Вопреки тому, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса, срок аренды не является существенным условием договора аренды, условие о сроке договора аренды крайне важно для обеих сторон договора:Для Арендатора — срок договора аренды представляет защиту инвестиций, когда срок договора аренды должен быть как минимум не меньше срока расчетной окупаемости затрат на создание проекта, конечно с учетом определенных договором условий;Для Арендодателя — срок аренды представляется механизмом, гарантирующим ротацию арендаторов и, как следствие, товаров и услуг, реализуемых в торговом центре, а также, как и для арендаторов, защитой инвестиций.

Таким образом, срок договора аренды является одним из ключевых условий договора аренды, по важности уступающим только размеру арендной платы.

11. Договор аренды на неопределенный срок

Как было указано ранее, срок договора аренды является существенным условием фактически, то есть с точки зрения коммерческих параметров сделки, но юридически срок договора аренды существенным условием не является, то есть может быть не указан в договоре аренды, а такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Забавно то, что об этом часто забывают даже юристы, а вопросы по данному поводу часто возникают и бухгалтеров, и налоговых инспекторов, и иных контролирующих органов.

Тем не менее возможность заключения договора аренды на неопределенный срок существует, но у такого договора есть весьма существенные нюансы, которые необходимо принимать во внимание:

  • договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок может быть прекращен досрочно любой из сторон уведомлением другой стороны не менее, чем за 3 месяца, если иной (более короткий или длительный) срок не будет установлен договором аренды.

В такой ситуации обе стороны договора находятся в “подвешенном” состоянии, так как нет никаких гарантий, что договор будет длиться сколь нибудь более срока, установленного ГК или договором для уведомления об одностороннем отказе от его исполнения;

  • несмотря на то, что договор аренды заключенный сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации, договор аренды заключенный на неопределенный срок, даже если такой год составит или предполагается что составит более 1 года, государственной регистрации не подлежит. Это позволяет заключить один договор вместо нескольких договоров сроком менее одного года, в случаях, когда государственная регистрация долгосрочного договора невозможна или нежелательна.

Указанный подход был зафиксирован в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Вследствие указанных обстоятельств договоры аренды заключенные на неопределенный срок наибольшее распространение получили либо в случаях, когда инвестиции в открытие крайне незначительны, например островная торговля, либо при осуществлении внутригрупповых операций, когда фактор внезапного досрочного отказа от исполнения договора отсутствует или несущественен.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/srok-dogovora-arendy-5e9f39ebd718a27b2d682654

Что такое существенные условия договора аренды

Срок является существенным условием договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.