Сроки эксплуатации многоквартирных домов

Что прослужит дольше — новостройка или жильё прошлого века?

Сроки эксплуатации многоквартирных домов

Novostroy.su: Где закреплены нормы строительства современных многоэтажек? Каков срок их эксплуатации согласно стандартам?

Евгений Пономарёв, инженер строительного контроля: Срок эксплуатации или службы новостроек это, как и для зданий любого времени постройки — продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих конструкций — фундаментов и стен. Основными материалами этих конструкций в новостройках являются: для фундаментов — железобетон, для стен — железобетон, кирпич.

Срок службы железобетонных фундаментов и стен: до 150 лет, кирпичных стен также до 150 лет.

Срок службы других конструктивных элементов может быть меньше нормативного срока службы здания, например двери и окна из древесины имеют срок службы до 30 лет.

Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится ремонтировать и заменять, возможно, несколько раз. Это играет важнейшую роль в сроке эксплуатации здания.

Построил и забыл — это недопустимое отношение к любым зданиям и сооружениям.

Если новостройками считать здания, построенные с начала XXI века, которым на сегодня 20 и менее лет, то они сегодня, при должной эксплуатации — в отличном состоянии. Ремонтировать требуется разве что отделку мест общего пользования, участки фасадов в основном в уровне цоколя, участки парапетов на кровле и водосточную систему.

Novostroy.su: Каковы реальные сроки службы новостроек? Можно ли оценить их с практической точки зрения уже сегодня?

Арменак Деланьян, директор ООО «ИНПК Девелопмент»: Реальный срок службы дома зависит от качества его ежедневной эксплуатации, плановых и капитальных ремонтов, своевременности устранения неисправности. К примеру, если у дома нарушена отмостка, защищающая фундамент от воды, о каком сроке можно говорить? Такой дом может стать аварийным в течение года.

Денис Глухов, заместитель ГИПа компании «Метрополис»: На долговечность здания влияет и агрессивность окружающей среды. С практической точки зрения сегодня мы можем оценить, в первую очередь, жилые дома разных серий, возводившиеся в СССР, и они подтверждают заложенные при их проектировании сроки службы с запасом.

Novostroy.su: Каковы проблемы современного домостроения?

Е.П.: К одной из проблем современного домостроения можно отнести планирование строительного производства. Где-то оно отсутствует вообще, где-то осуществляется лишь формально на бумаге. В итоге это приводит к многочисленным корректировкам проекта, отсутствию координации работ подрядчиков, сказывается на качестве и ведет к срыву сроков строительства.

Эвелина Хачатурова, архитектор «Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:: Одной из важных проблем является отсутствие комплексного современного подхода к формированию жилых кварталов: с благоустроенными дворами и комфортной городской средой, развитой инфраструктурой. Сейчас большинство современных новостроек не отвечает этим требованиям, что может спровоцировать быстрый моральный износ новых строений.

Д.Г.

: Основной проблемой современного домостроения является низкий уровень производства работ на строительных площадках, слабая квалификация строителей, повсеместная экономия на качестве строительных материалов ради увеличения прибыли застройщиков. И отдельно необходимо выделить чрезмерную плотность и высотность современной застройки, отсутствие качественного благоустройства и инфраструктуры.

Нани Меребашвили, директор филиала «БЕСТ-Недвижимость» в Санкт-Петербурге: Современное жилье не всегда можно назвать качественным.

Причин появления новостроек плохого качества несколько: это и отсутствие должного контроля со стороны соответствующих инстанций, и упразднение или изменение под интересы девелоперов и застройщиков многих градостроительных норм, ГОСТов, СНиПов, технической и регламентирующей процессы строительства многоквартирных домов документации.

Кроме того, застройщикам, чтобы получить наибольшую прибыль, выгодно максимально удешевить себестоимость строительства. И к этому прибегают многие, но в погоне за прибылью важно не потерять качество и построить безопасное жилье. Качество строительства имеет большой вес в репутации застройщика. Один раз, не обеспечив это качество, можно потерять репутацию и потом долго ее восстанавливать.

Истории с «аммиачными квартирами» тому пример: пик пришелся на 2010–2011 годы. Тогда тысячи новоселов, купивших жилье у крупных петербургских застройщиков, после заселения обнаружили в своих квартирах неприятный аммиачный запах.

Тогда проверка, проведенная Роспотребнадзором в некоторых жилых комплексах, выявила превышение концентрации опасного газа в несколько десятков раз. В скандале оказались замешаны именитые строительные компании, доверие к которым раньше не вызывало сомнений.

Даже если вина лежит на недобросовестных подрядчиках, ответственность перед покупателями-будущими жильцами всё равно несет застройщик.

Впрочем, сегодня многие застройщики заинтересованы в том, чтобы после завершения строительства не бросить дом, а заняться его управлением. И здесь складывается логическая цепочка: нужно качественно построить дом в соответствии со СНиПами, чтобы потом эффективно им управлять, а не решать постоянно возникающие проблемы с жилым фондом.

Novostroy.su: Влияет ли на срок эксплуатации класс жилья, способ строительства? Какие категории недвижимости надежнее?

А.Д.: В большей степени на срок эксплуатации жилого дома влияет не класс жилья, а качество содержания и эксплуатации дома, как я говорил ранее, поэтому нужно грамотно подходить к выбору УК.

Застройщик, который дорожит своей репутацией, стремится согласовать с жильцами свою управляющую компанию, так как профессиональное обслуживание исключает поломки дорогостоящего инженерного оборудования в период пятилетнего гарантийного срока.

Э.Х.: В соответствии с «СП 255.1325800.2016 – ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации» жилые здания делятся на 5 групп капитальности, в зависимости от применяемых строительных систем и материалов.

Для каждой из групп отведен свой срок службы. Таким образом, важен не класс жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум – а применяемые строительные материалы и технологии строительства.

На базовом уровне для жилья эконом-класса и премиум-класса применяются одни и те же строительные принципы.

Закономерность: чем выше класс – тем лучше материалы, не всегда работает в современных реалиях.

Самыми надежными домами все еще остаются старые кирпичные здания, построенные в период с 1860г. по 1917 г.

Дмитрий Лупанов, продукт менеджер по гидроизоляции и защите бетона Master Builders Solutions: На увеличение срока службы влияют в первую очередь используемые материалы, технологии строительства и квалификации застройщика. Современные технологии и материалы позволяют не только продлить срок службы, но и учесть требования к проектируемому зданию и все гидрогеологические и климатические условия местности, на которой планируется строительство.

Для сооружений с фундаментами глубокого заложения, в частности, с подземными паркингами и техническими помещениями, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция, которая улучшит защиту здания к агрессивному воздействию подземных вод.

Novostroy.su: Каковы сроки эксплуатации жилого фонда прошлого столетия? Различаются ли они по классам (хрущевки, сталинки и др.)? Если да, то как?

А.Д.: Я бы добавил к «сталинкам» и «хрущёвкам» ещё пару типологий. Дореволюционные дома и многоквартирные дома брежневской эпохи. Начну описывать в хронологическом порядке их появления.

Дома дореволюционного периода, как правило, строились дворянами и предпринимателями тех времён. Их отличительная особенность – выразительная архитектура и небольшая этажность (максимум 3-4 этажа), владельцы были состоятельными людьми и, как правило, дома им проектировали европейские архитекторы.

Их конструктив характеризуют толстые, надёжные кирпичные стены, такие дома чаще погибают в пожарах, из-за наличия деревянных перекрытий и старой проводки источника пожаров, нежели от потери прочности стен. Сейчас модно при сносе таких аварийных домов разбирать его по кирпичам, их очищают и используют повторно.

Такие дома служат более 100 лет.

Дома сталинской эпохи должны были отражать величие СССР, это – большие дома с центральным отоплением, высокими потолками более 3,5 метров. Они сохранились в хорошем состоянии до наших дней. Из минусов – ужасные планировки.

Многоквартирные дома хрущёвских времён решали очень простую и важную задачу: в стране, пережившей войну, нужно было быстро построить большое количество жилья для граждан. Важнейшим критерием были скорость возведения и низкая себестоимость. Как я считаю, с поставленной задачей руководство страны справилось. Дома были рассчитаны на 25-50 лет, максимум.

Как раз, они в Москве и являются объектом реновации. Сейчас активно обсуждаются такие же программы в остальных крупнейших городах РФ, так как дома хрущёвской эпохи в настоящий момент находятся, как правило, в аварийном состоянии. В конструкции использовалось минимум арматуры, кирпич был обычно силикатный, низкой марки.

Поэтому неудивительно, что они сейчас находятся в упадке.

В Брежневские времена основной упор был на панельное строительство. Такие дома возводили целыми микрорайонами, они, как правило, были похожи один на другой. Но нужно отметить, что в этот период была чёткая градостроительная политика, чего сейчас нет. Было регламентировано размещение школ, поликлиник, детских садов и досуговых заведений.

Сети строили с учётом планов развития города. Сейчас, как правило, социальная и инженерная инфраструктура возложена на плечи застройщиков, поэтому развивается она хаотично, бессистемно. Дома, построенные в то время, сейчас требуют только ремонта инженерных систем и кровель, конструктивная часть в хорошем состоянии.

Срок жизни в 75 лет они смогут покорить.

Э.Х.: Также, как и современные жилые дома, жилье прошлого века отличается по своим конструктивным особенностям, соответственно и по сроку службы.

Для сравнения нормативные сроки эксплуатации для жилых домов прошлого:

  1. Сталинские дома довоенного периода – 125 лет (нормативное время сноса – 2050-2070г.)
  2. Сталинские дома послевоенного периода – 150 лет (нормативное время сноса – 2095-2105г.)
  3. «Хрущевки» – 50 лет (нормативное время сноса 2005-2015г.)
  4. Кирпичные пятиэтажные дома – 100 лет (нормативное время сноса 2055-2070г.)
  5. Панельные и блочные 9-16 этажные дома – 100 лет, (нормативное время сноса 2055-2080г.)

Наиболее распространены два способа превращения объектов санаторно-оздоровительного назначения в жилые комплексы.

Первый из них предусматривает строительство жилья под видом реконструкции уже действующих корпусов. К нему прибегают собственники объектов.

Как правило, сами корпуса санаториев или турбаз сносятся, а на их месте строго в рамках габаритов прежнего здания возводятся новые постройки.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/chto-prosluzhit-dolshe-novostroyka-ili-zhile-proshlogo-veka/

Есть ли «срок годности» у многоквартирных домов и нужен ли он вообще? – новости Бурятии и Улан-Удэ

Сроки эксплуатации многоквартирных домов

Большинство жителей Бурятии и России в целом живут в домах, построенных еще в Советском Союзе. Некоторые из них служат до сих пор. Многие покупатели предпочитают именно такое жилье вместо новостроек, ссылаясь на их прочность и комфорт. Однако возникает вопрос, долго ли они еще прослужат.

Журналист «Информ Полиса» узнал, есть ли «срок годности» у многоквартирных домов, в каких случаях их признают непригодными для жизни и сколько прослужат новые здания. 

Условные сроки

При покупке жилья риелторы и застройщики не упоминают, сколько дом еще прослужит или какой у него гарантийный срок. Они указывают клиентам на нынешнее состояние жилища и материалы, из которых он изготовлен. Многие покупатели, особенно те, что приобретают жилье в ипотеку, задумываются о том, как долго смогут в нем прожить и не потеряют ли впоследствии деньги. 

В Министерстве строительства Бурятии на наш запрос сообщили, что в действующих нормативных документах (ГОСТ, СП, СНиП) нет четкого определения групп капитальности зданий и сооружений. При этом срок службы здания определяется исходя из их признаков долговечности и огнестойкости. 

«Показатели надежности строительных конструкций и оснований описаны в ГОСТ 27751-2014. В документе описаны группы зданий в зависимости от минимального срока их службы (срока безаварийной эксплуатации) в соответствии с требованиями к прочности и долговечности конструктивных элементов», – отмечают в министерстве. 

Существует пять групп зданий, чей «срок службы» составляет 15, 30, 100, 125 и 150 лет. Технологию последних трех используют для возведения многоквартирных домов – это особо капитальные, обыкновенные и облегченные каменные здания. Однако материалы для этой цели могут быть подобраны разные, что напрямую влияет на гарантию. 

– Согласно ч. 3 и 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственники жилого помещения несут бремя его содержания, если оно находится в многоквартирном доме.

Они обязаны поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, – подчеркивают в Минстрое РБ. 

Несмотря на, казалось бы, конкретные числа, закон не учитывает именно срок службы дома. На время эксплуатации здания влияют много факторов: от работы управляющей компании до природных катаклизмов. 

Вышел «срок годности» = стал аварийным? 

В Минстрое Бурятии сообщили, что в республике жилищный вопрос регулируют две республиканские программы (далее – РП) и федеральный проект (далее – ФП). На 2014 – 2043 годы рассчитана РП «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории РБ». 

– Адресный перечень многоквартирных домов, плановые периоды проведения капитального ремонта по видам работ в каждом многоквартирном доме установлены в РП на основании сведений, представленных органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов республики, – сообщают в министерстве. 

С 2019 по 2024 год в Бурятии реализуются федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» и республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года.

– Жилье признают аварийным на основании «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Орган местного самоуправления создает комиссию, которая проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям на основании заявления собственника либо на основании заключения органов государственного надзора, – добавляют в Минстрое РБ. 

В положении описаны основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Гарантия или «срок годности» жилища в этом случае не учитываются.

Чтобы увеличить картинку, кликните в правый верхний угол

Новый ГОСТ для новостроек

Недавно Союз потребителей РФ обратился в Минстрой России с предложением разработать новый стандарт (специальный ГОСТ. – Прим. авт.) для строительной отрасли. В нем будет утвержден метод оценки сроков службы жилых домов. Об этом сказано в письме председателя союза Петра Шелища в министерство от 16 июля, с которым ознакомились «Известия». 

По его мнению, этот стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также для приемки домов. Впоследствии информация должна стать доступной для потребителей. 

«В письме отмечено, что, согласно действующему регулированию, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет.

Но каким будет реальный срок службы дома, как раз и нужно знать покупателю. Тогда он поймет, сколько сможет прожить в нем до момента, когда здание станет аварийным.

Эту информацию следует учитывать наряду с ценой квадратного метра», – пишет издание. 

В письме Союза потребителей сказано, что панельные хрущевки рассчитаны всего на 50 лет и не подлежат реконструкции. У кирпичных пятиэтажек тех же годов постройки срок службы составляет 100 лет с условием, что в период 2015–2030 годов они пройдут капремонт.

 Панельные и блочные многоэтажки (9–16 этажей), которые возвели до 1980 года, прослужат 100 лет без реконструкции, хотя по окончании этого срока их должны снести. Более современные панельные дома, построенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции и должны быть демонтированы в 2070–2105 годах.

В Минстрое России «Известиям» сказали, что на момент публикации статьи (21 июля. – Прим. авт.) предложение союза в ведомство не поступало. 

Директор агентства недвижимости «Шэнэ Гэр» Баир Орбодиев считает, что данное нововведение накладывает всю ответственность только на застройщиков. При этом за качество и срок эксплуатации жилья отвечает не только девелопер, но и архитектор, поставщик стройматериалов, управляющая компания, фонд капитального ремонта и каждый собственник квартиры в доме. 

– Нельзя всю ответственность возложить на застройщиков. Например, у нас есть так называемые долгострои. Сейчас их достраивают уже другие застройщики, и они не могут быть ответственны за то, что было построено плохо еще до них. Не совсем понятно, как будет регулироваться этот ГОСТ, если его примут.

В любом случае рынок недвижимости регулируется только спросом. Если раньше покупатели предпочитали некоторые дома, построенные в советское время, то сейчас они нуждаются в новом жилье из-за льготной «дальневосточной ипотеки».

Это отражается на том, какие квартиры строят, из каких материалов, и на их итоговой цене, – говорит он. 

В предложении Союза потребителей РФ по разработке нового стандарта для строительной отрасли много неизвестных моментов, и остается гадать, нужен ли он на самом деле. Минстрою России еще предстоит его рассмотреть. Будет ли он принят – вопрос открытый и может занять не один год. А пока потребителям остается надеяться на свою внимательность, чутье и добросовестность продавцов.

Источник: https://www.infpol.ru/217891-est-li-srok-godnosti-u-mnogokvartirnykh-domov-i-nuzhen-li-on-voobshche/

Застройка на века: домам хотят прописать «срок годности»

Сроки эксплуатации многоквартирных домов

В России предложили обязать застройщиков высчитывать и сообщать покупателям «срок годности» жилых домов. Союз потребителей РФ обратился в Минстрой с инициативой создать для отрасли специальный ГОСТ. С письмом ознакомились «Известия».

Стандарт установит метод оценки срока, в течение которого прослужит новый многоквартирный дом. Это позволит гражданам понять, сколько они смогут прожить там до момента, как здание превратится в аварийное.

Мера также заставит девелоперов повысить качество жилья экономкласса, «сроки годности» которого постоянно сокращаются, отметили эксперты.

Срок службы

Союз потребителей РФ обратился в Минстрой с предложением разработать новый стандарт для строительной отрасли: в нем будет утвержден метод оценки сроков службы жилых домов.

Об этом сказано в письме председателя союза Петра Шелища в министерство от 16 июля, с которым ознакомились «Известия».

По его мнению, этот стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов. Впоследствии информация должна стать доступной для потребителей.

В письме отмечено, что, согласно действующему регулированию, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет. Но каким будет реальный срок службы дома, как раз и нужно знать покупателю: тогда он поймет, сколько сможет прожить в нем до момента, когда здание станет аварийным. Эту информацию следует учитывать наряду с ценой квадратного метра.

— Молодые люди, которые въехали в новую квартиру и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья, — отметил Петр Шелищ. — Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу.

В письме Союза потребителей сказано, что панельные хрущевки рассчитаны всего на 50 лет и не подлежат реконструкции. У кирпичных пятиэтажек тех же годов постройки срок службы составляет 100 лет с условием, что в период 2015–2030 годов они пройдут капремонт.

Панельные и блочные многоэтажки (9–16 этажей), которые возвели до 1980 года, прослужат 100 лет без реконструкции, хотя по окончании этого срока их должны снести.

Более современные панельные дома, построенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции и должны быть демонтированы в 2070–2105 годах.

В Минстрое «Известиям» сказали, что на момент публикации статьи предложение союза в ведомство не поступало.

Больше качества

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский сказал «Известиям», что современные новостройки возводятся с применением новых технологий, а сроки службы жилых домов обычно меньше их реальной износостойкости.

Например, панельным зданиям в среднем отводится 75 лет, монолитным — до 150.

Однако на практике они могут прослужить значительно дольше, если жильцы будут соблюдать правила эксплуатации, а власти — проводить капремонт, подчеркнул он.

— Скорее всего, введение нового стандарта заставит девелоперов улучшить качество строительства бюджетных многоквартирных домов стандарт-класса, — сказал он. — ГОСТ подтолкнет их к тому, чтобы увеличить «срок годности» жилого дома, а это обязательно отразится на его стоимости.

Акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко напомнил «Известиям», что правительство уже утвердило постановление, согласно которому треть действующих ГОСТов, строительных норм и правил (СНиПов), а также других требований в строительстве станут рекомендательными. Причем оставшиеся переработают, что снизит административные барьеры в отрасли, уверен он.

— Принятие новых стандартов — это движение в обратном направлении со всеми сопутствующими процессами: новыми согласованиями, нормативной базой, затратами, — отметил Олег Колченко.

Директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева сказала «Известиям», что поддерживает предложенную инициативу. Сейчас, по ее мнению, качество возводимого жилья оставляет желать лучшего, особенно в бюджетном сегменте.

— Из-за падения платежеспособного спроса населения строители стараются максимально удешевить жилье. Это приводит к тому, что сроки службы домов сокращаются, — подчеркнула она.

По мнению эксперта, появление стандарта может изменить эту ситуацию, но сделает весь процесс дороже. Например, строителям придется проводить дополнительную экспертизу, использовать более дорогие материалы. В итоге это скажется на конечной цене для потребителя, отметила она.

Также новый стандарт спровоцирует другое серьезное изменение. Сейчас граждане платят примерно одинаковые взносы на капитальный ремонт, хотя, к примеру, в кирпичном доме до него можно жить 60–80 лет, а в «панели» его следует проводить раз в 20–25 лет. Новый ГОСТ, по мнению Юлии Федулаевой, подтолкнет власти к созданию сетки взносов за капремонт в зависимости от типов приобретаемого жилья.

Новый стандарт можно рассматривать как попытку классифицировать жилую недвижимость, сказала «Известиям» гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Сейчас она условна и может опираться на разные критерии: от отделки фасадов до высоты потолков, отметила эксперт.

Источник: https://iz.ru/1036450/evgeniia-pertceva-mariia-perevoshchikova/zastroika-na-veka-domam-khotiat-propisat-srok-godnosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.