Статус жилого дома это

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Статус жилого дома это

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Квартира или жилое помещение? Как разобраться в статусах жилья?

Статус жилого дома это

Очень часто покупатель недвижимости в Сочи сталкивается с не совсем типичным статусом – жилое помещение, апартаменты, жилой гараж. В чем их отличие от квартиры и покупка какого из упомянутых типов недвижимости несет в себе меньше рисков?

Статус «Квартира».

Статус «Квартиры», привычный всем, согласно Жилищному кодексу – это помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, предоставляющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования.

Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в ней.

В свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «Квартира» указано назначение земли: «земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом».⠀Это классический вариант в любом городе РФ. Недвижимости с таким статусом 70-75%, но в городе Сочи дела обстоят иначе – квартир около 30%!

Статус «Жилое помещение».

В России встречается довольно редко, однако, в Сочи объектов с таким статусом порядка 50%. Их главное преимущество – цена, которая ниже «квартирной» на 15-20%.

В свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен жилой комплекс с помещениями в статусе «Жилое помещение» будет указано «земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства или для садоводства».

Причина огромного количества недвижимости, расположенной на таких земельных участках, в том, что ещё 10 лет назад Сочи был небольшим городком на берегу Черного моря, в котором большинство свободных земельных участков были предназначены для строительства частных жилых домов и ведения садоводства. Все эти участки по сей день находятся в частной собственности, что и препятствует изменению их назначения. Кроме того, введение в эксплуатацию индивидуального жилого дома гораздо проще, чем многоквартирного, этим и воспользовались местные застройщики – можно строить не выше трех этажей, сделать раздел – вот и появились на свет новые жилые помещения! По сути, это те же квартиры, просто юридически введены в эксплуатацию иначе. Оформление также в Росреестре, есть прописка, можно купить в ипотеку и т.д.

Конечно, есть много нюансов при покупке такой недвижимости, необходимо проводить тщательную проверку, но, тем не менее, таким образом можно очень выгодно купить недвижимость в Сочи.

Если хотите знать мое мнение по поводу покупки жилого помещения, то я скажу – конечно да, можно, однако, без специалиста этого делать не стоит, иначе можно «вляпаться» в какую-нибудь долю, которую потом не продашь или купить жилое помещение «без прописки», без коммуникаций и т.д. и т.п.

! И еще совет – при покупке всегда обращайте внимание на цену. Цена – главный показатель, не бывает разницы среди аналогов на 30-50%, бесплатный сыр только в мышеловке!

Статус «Апартаменты».

В переводе с французского языка: appartement – помещение. В Европе им принято обозначать комнаты, предназначенные для аренды. Жилищный кодекс РФ относит апартаменты к нежилому фонду, но с возможностью проживания.

В Сочи апартаменты зачастую это отели, которые выкупили крупные застройщики для реконструкции, в итоге вы можете приобрести в собственность гостиничный номер и пользоваться им лично, либо сдавать в аренду.

Такой вид недвижимости – это интересный вариант в качестве инвестиции, так как собственникам предлагается отдать жилье в управление специальной организации, которая находит арендаторов и следит за имуществом, а арендодатель получает свои проценты от прибыли. А вот для молодой семьи с детьми он вряд ли подойдет.

Статус «Жилой гараж».

Этот тип недвижимости относится к нежилым помещениям. Такое «жилье» существует в основном только в Краснодарском крае, в Крыму есть тоже что-то подобное.

В плане законности этой постройки есть четыре варианта: – Гараж в составе ГСК (из документов здесь БТИ, документ о членстве в ГСК и право собственности на гараж) – земля в аренде. – Гараж в составе ГСК и в частной собственности (свидетельство о праве собственности на гараж, БТИ) – земля в частной собственности или в аренде.

– Гараж не в составе ГСК, а в частной собственности (свидетельство о частной собственности, БТИ) – земля в частной собственности.

– Гараж, узаконенный в суде как самострой.

Связываться с такой недвижимостью я бы не рекомендовал из-за явных недостатков: прописка не возможна, отсутствие центральных коммуникаций, проблемы с электроэнергией и т.д.

Что купить – решать вам! Я же со своей стороны готов помочь Вам в этом ответственном деле. Обращайтесь! Вместе выберем и купим недвижимость Вашей мечты!

Напиши мне в чат WhatsApp если планируешь купить квартиру в Сочи.

Смотри недвижимость г. Сочи в моем Instagram

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f6b6862ff16de61468ab693/kvartira-ili-jiloe-pomescenie-kak-razobratsia-v-statusah-jilia-5f6e44bf63b25d04cdcaa786

Мнение эксперта. Статусы объектов недвижимости

Статус жилого дома это
Ольга Захарова 24 апреля 2015 22191

При покупке недвижимости человек обращает внимание на несколько факторов. В основном это стоимость, документы и месторасположение. Все это зависит от того, к какому статусу относится данный объект: квартира, жилое помещение или апартаменты.

Подобные объекты существуют и на рынке недвижимости Сочи. В чем преимущества каждого из них и отличается ли ценовая политика? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители ведущих агентств недвижимости Сочи.

Вестум.RU: Почему важно знать статус объекта недвижимости? Что это такое?

Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности.

В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты.

Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса.

У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.

Вестум.RU: В чем разница между статусом квартира, жилое помещение и апартаменты?

Специалист отдела продаж АН «ЛЕТО» Марианна Шмигирилова: Рассмотрим каждый объект в отдельности. Квартиры. Изначально они строятся на земле с назначением под многоквартирный жилой дом. Такой объект возводится на основании разрешения на строительство и проектной документации.

Все сети – газ, свет, вода – подключаются на этапе строительства. Дом строится в соответствии с проектом, бывает, в него вносятся изменения. Потом объект вводится в эксплуатацию. При этом присутствует контролирующие органы. И у вас на основании разрешения на ввод возникает право на объекты, которые строились в этом доме.

При этом покупку можно совершать в течение строительства. Если мы возьмем статус жилого помещения, такой объект возводится в другой зоне застройки, с разрешением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле собственник строит дом, потом делит его на помещения, ставит на кадастровый учет и получает документы на собственность.

И только после этого осуществляет продажу. Если взять статус апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в Сочи, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. Здесь допускается строительство дома, в котором застройщик продает апартаменты.

По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться. Но вы точно так же им владеете и распоряжаетесь, как и частной собственностью.

Вестум.RU: Какой сегмент на сочинском рынке занимает каждый из объектов?

Руководитель отдела АН «Real недвижимость» Сергей Еганов: На самом деле, если взять всю недвижимость Сочи, 20-30% занимает статус квартир на сегодняшний день.

Около 50-60% занимают жилые помещения. У нас мало муниципальной земли, которая выделяется под многоквартирные дома. 10-15% это апартаменты.

Это дорогая элитная недвижимость, которая продается уж с ремонтом и мебелью, на берегу моря.

Вестум.RU: Меняет ли что-то данный статус при сделках с объектом в будущем?

Марианна Шмигирилова: Процедура купли-продажи в дальнейшем проходит точно так же, как и в первичной сделке. То есть предыдущая запись в едином Госреестре гасится и делается новая запись на другое лицо. Это если покупателем выступает гражданин России.

Если проходит купля-продажа недвижимости иностранными гражданами, то вот тут есть свои нюансы. В законах РФ есть запрет на отчуждение земли в собственность иностранным гражданам.

Поскольку в жилом помещении вместе с самим помещением по договору дарения отчуждается часть земельного участка, в данном случае возникает определенное «нет» по отношению к иностранным гражданам. Такого рода сделки они не могут осуществлять.

Вестум.RU: Что из вышеперечисленных объектов пользуется спросом у покупателей?

Сергей Еганов: Самый большой сегмент в продажах Сочи занимают жилые помещения. Каждый житель страны хочет жить на берегу моря за 1,5-2 миллиона рублей. Жилые помещения позволяют людям сделать это. Также они дают возможность прописаться в городе Сочи. Пользуются спросом и объекты со статусом квартиры.

По ценовой политике они немного дороже жилых помещений. Но это дома бизнес-класса, где есть консьерж, придомовая территория, паркинг. Большинство из них находятся в Центральном районе. Апартаменты на сегодняшний день, с учетом политики и курса валют, охотно приобретают иностранные граждане.

У них есть возможность приобретать апартаменты, когда земля не привязана к продаже недвижимости.

Вестум.RU: Одинаковы ли условия оформления ипотеки для квартиры, жилого помещения и апартаментов?

Ованес Нагабедян: Как правило, помещения со статусом жилые не подходят под ипотеку на этапе строительства. Они проходят по договорам инвестирования, где не действует ФЗ №214, как в объектах бизнес-класса и элитных домах, которые по этому закону строятся. Там изначально банк передает кредитные средства застройщику.

И, соответственно, банк разрабатывает пакет ипотеки для клиентов. Даже апартаменты проходят по ипотеке, несмотря на то, что это нежилые помещения. Обычно это также разрабатывают банки, которые, как я уже говорил, изначально финансируют этот проект. То есть они уверены в данном объекте на 100%, в том, что здесь практически нет рисков.

Вестум.RU: Правда ли, что в последнее время у банков возросли требования к объектам со статусом жилое помещение?

Сергей Еганов: На сегодняшний день банки пересмотрели процентную ставку. Она была поднята. Также некоторые банки стали жестче относиться к этажности здания, в котором они дают возможность приобрести жилое помещение в ипотеку.

Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками.

Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.

Ованес Нагабедян: На самом деле это связано с общей политико-экономической ситуацией. Это не связано с конкретным объектом.

Я знаю застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, жилыми помещениями, и которые уже отстроили по 15-17 домов. И банки охотно предоставляют там ипотеку. Потому что они уверены в надежности этих застройщиков-инвесторов.

Что касается крупных игроков, тут вообще банки без сомнения кредитуют. Это их прибыль, это их деньги.

Источник: https://www.vestum.ru/%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8/%D0%BC%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%B0-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%83%D1%81%D1%8B-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-106/

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Статус жилого дома это

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ.

Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

    Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.

  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Источник: https://roskvartal.ru/gzhi/11774-po-kakim-kriteriyam-dom-priznayetsya-mnogokvartirnym

Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия

Статус жилого дома это

Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры.

Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования.

Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.

В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:

  • изолирован;
  • имел статус объекта недвижимости;
  • был пригоден для постоянного там проживания.

Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц.

Понятие “жилое помещение” должно трактоваться шире, чем понятие “квартира”, так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира – это жилое помещение.

Среди жилых помещений также встречаются “часть дома”, “дом”, “часть комнаты” или “комната”.

Переход права собственности на квартиру предполагает получение и соответствующей выписки из ЕГРП, в которой будет официально отражен вид собственности – “квартира”, при этом не будет указано назначение участка земли. В этом нет потребности потому, что квартира может располагаться лишь в многоквартирном доме.

Этот объект, в свою очередь, находится на земле с юридическим статусом “Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом”. Если у помещения есть статус “квартира”, это уже подразумевает, что все разрешения, необходимые для проведения коммуникаций, инженерных систем и тому подобного, уже были получены законным способом.

Квартиры могут отчуждаться в соответствии с законодательством, в том числе и иностранным гражданам.

Статус “жилое помещение” объекта недвижимости предполагает получение двух выписок из ЕГРП. В первой в разделе “вид права собственности” будет отражен статус объекта – “жилое помещение”. Вторая выписка включает в себя данные обо всех долях сособственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Статус этой земли будет в данном случае уже иным и будет называться как “Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства”. Если объекту недвижимости присвоен такой статус, то его не смогут приобрести иностранные граждане – это запрещает действующее законодательство России.

В этом контексте могут возникнуть вопросы:

  1. Были ли соблюдены технические условия подключения коммуникаций к дому?
  2. В каком году дом официальном был введен в эксплуатацию и когда проводились строительные работы?

Чем вызвана важность этих вопросов? Начиная с 1 сентября 2015 года вступили в силу нормы, устанавливающие запрет на строительство многоквартирного строения на участке индивидуального жилого строительства, равно как и перевод его в статус жилых помещений.

Ранее компании-застройщики или физические лица зачастую возводили многоквартирные дома на ИЖС участках – такое им было выгодно, так как законодательство допускало эти возможности. Объекты, построенные на ИЖС, допускали только три этажа.

Застройщик получал разрешение на строительство трехэтажного дома, после чего на основе реконструкции получал разрешение уже на весь объект – de-iure, он получался легальным. Соответственно, застройщик становился законным собственником всех помещений и строения в целом.

Службы технического надзора получали возможность произвести проверку только перед введением здания в эксплуатацию.

Резонным будет задаться вопросом – каким образом те технические условия для поведения коммуникаций, которые рассчитаны исключительно на на индивидуальное жилое строение, применяются при строительстве фактически многоквартирного дома. Ведь канализация, газоснабжение, вода, должна поступать в десятки квартир.

Все просто – ответственные компании-застройщики города Адлер получают реальные технические условия, соответствующие настоящему количеству квартир. Таким образом, опасаться за какие-либо вопросы проживающим в квартирах лицам нет оснований.

Итак, если дома были введены в эксплуатацию до вступления в силу 1 сентября 2015 года изменений, застройщикам опасаться не стоит за гипотетические иски городской администрации.

Помещения, которым присвоен статус “жилые”, могут без опасений приобретаться в собственность.

Однако оснований для опасений не будет только в случае, если в отношении объекта были получены корректные технические условия – это главное.

В отношении других факторов, различий между “жилым помещением” и “квартирой” нет. Объекты недвижимости одинаково могут передаваться в собственность, в них можно прописывать людей, они могут участвовать в ипотеке. Единственный недостаток “жилого помещения” – запрет на его отчуждение иностранным гражданам.

Источник: http://mandarin-adler.ru/vsjo-o-nedvizhimosti/stati/pravovoi-status-kvartir-i-zhilykh-pomeshchenii-razlichija/

Многоквартирный жилым домом. Понятие и правовой статус общегт имущества МКД. Управление многогвартирным домом

Статус жилого дома это

“Авеню” >>Управление многоквартирным домом
                           >> Долевое участие в строительстве

Понятие многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме  (см. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

К многоквартирным домам не относятся жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В состав МКД входят:

  • жилые помещения (квартиры или комнаты, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
  • нежилые помещения (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежат различным юридическим лицам или гражданам).
  • элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

    • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иноеобщее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
    • Инженерные системы и коммуникации.

Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома 

  • собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме;
  • уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно толькос согласия всехсобственников помещений в данном доме путем егореконструкции;
  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами;
  • собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество;
  • в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме
  • права собственников на общее имущество в МКД могут быть зарегистрированы в установленном порядке.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом  – выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Перечень таких работ определен Стандартами осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. За свое помещение (квартиру) ответственность несет каждый собственник, а вот бремя и ответственность за содержание общего имущества распределяется между всеми. Для того, чтобы эффективно управлять МКД в целом собственники могут:

  1. самостоятельно управлять многоквартирным домом;
  2. создавать товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы или иные кооперативы, для осуществления управление МКД без заключения договора управления с управляющей организацией;
  3. заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями;
  4. передать управление застройщикам, управляющим многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Управляющая организация

Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату.

Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются – к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.

Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации – на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.

Источник: http://av-ue.ru/k_jkh.php?d=jkh_0.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.