Стоит ли покупать комнату в коммуналке

Коммунальная сделка

Стоит ли покупать комнату в коммуналке

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью

Стоит ли покупать комнату в коммуналке

Еще несколько лет назад сделок с комнатами совершалось достаточно много. Но сейчас их доля на рынке менее 5%, и комнаты в коммуналках не пользуются высоким спросом. Правда, до сих пор существуют желающие именно таким образом решить жилищную проблему.

По примеру родителей
Специалисты www.irn.ru решили разобраться в этом вопросе после того, как знакомый автора статьи Денис высказал идею купить комнату, а в будущем выкупить остальные и таким образом стать владельцем целой квартиры. К такому способу решения квартирного вопроса человека подтолкнул пример родителей.

Им в конце 1980-х досталась комната в двухкомнатной квартире в Чертаново. Позже родители не раз пытались выкупить вторую комнату, но соседи не соглашались.

Однако спустя некоторое время жилищная проблема соседей решилась сама собой: им дали полноценную квартиру по программе расселения коммуналок, а родителям Дениса вторая комната досталась за символические деньги.

В данном примере все сложилось удачно. К тому же это пример из прошлого, у родителей Дениса не было выбора – купить комнату или другими способами решать жилищный вопрос. Возможен ли такой вариант сегодня?

Новые «расселенцы»
«Такие примеры действительно есть, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И это достаточно выгодная сделка. Заплатив за комнату, человек в будущем становится собственником целой квартиры.

Основная проблема состоит в том, что не обязательно владелец соседней комнаты собирается ее продавать. Соответственно, ожидать такую сделку можно долго. Однако в случае, если сосед намерен продать свою комнату, у вас есть право преимущественной покупки.

Он может продать комнату другому лицу через месяц после письменного уведомления вас о своем намерении и после получения вашего согласия на ее продажу».

Как рассказала директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, однажды в агентство обратилась клиентка, которая, приехав в Москву из региона, планировала купить комнату.

Девушке подобрали комнату в двухкомнатной квартире. «Через 1,5 года она повторно воспользовалась нашими услугами при выкупе второй комнаты у соседа.

Такая практика нередко встречается на рынке жилья», – говорит эксперт.

Директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова вспомнила случай, когда весь процесс улучшения занял еще меньше времени: «Одна молодая семья, купив двенадцатиметровую комнату в двухкомнатной квартире, уже через полгода жила в этой самой квартире сама.

Их соседка получила очень выгодное предложение по работе за границей. Планируя там остаться насовсем, она предложила молодой паре купить комнату по цене несколько ниже рыночной. Речь шла о 3 млн рублей».

У пары таких денег не было, но они с легкостью получили ипотечный кредит, поскольку в залог банк брал не комнату, а целую квартиру.

Несговорчивые соседи и другие проблемы
Но так везет далеко не всем.

Например, частный риелтор Светлана Барченкова рассказала историю про то, как один из ее клиентов купил две комнаты в 5-комнатной коммуналке, рассчитывая в будущем выкупить остальные комнаты.

Изначально была договоренность с обоими соседями: женщине принадлежало две комнаты, мужчине – одна. Они были готовы продать свое жилье и даже обговаривали варианты, какое жилье они хотели бы получить взамен.

В итоге женщина свои обязательства выполнила, а мужчина пошел на попятную.

Если изначально он хотел взамен купить однокомнатную квартиру в Подмосковье, то затем изменил условия и захотел уже квартиру в том же районе (Кузьминках) и обязательно в пятиэтажке под снос, чтобы затем получить новое жилье. «Этот вариант находится уже за гранью разумного.

В итоге человек оказался в трудной ситуации – продать комнату в принципе непросто, а если на продажу выставляется сразу несколько комнат в коммуналке, покупателя найти еще тяжелее», – говорит риелтор.

По словам Риммы Балясниковой, соседи обычно просят взамен если и не отдельную квартиру, то комнату в двухкомнатной квартире взамен комнаты в многокомнатной. «Кто-то назовет такие пожелания неадекватно завышенными, но дело в том, что при выкупе соседних комнат перестают действовать даже законы рынка – главным становится желание и умение договариваться», – отмечает эксперт.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться человек, желающий выкупить комнату у соседей, – наличие несовершеннолетних детей. «Разрешение на такую сделку дают органы опеки, и они будут зорко следить, чтобы интересы ребенка не были ущемлены. Здесь уж точно придется покупать или отдельную квартиру, или гораздо лучшую комнату», – говорит Римма Балясникова.

Кроме того, нередко под продажу комнаты замаскированы предложения доли в квартире. «Зачастую данная информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров, – поясняет Мария Литинецкая.

– Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее пользовании. Т.е.

вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты».

Где шансов больше
Мария Литинецкая рекомендует обращать внимание на объявления о продаже комнат, в которых специально оговорено, что есть возможность дальнейшего выкупа соседних.

«Как правило, если человек целенаправленно покупает комнату, рассчитывая на то, что в дальнейшем он купит и другие комнаты, предварительно происходит общение с собственниками других комнат, выявляются их потребности и возможности. Шансы высоки, если собственники идут на диалог, имеют другое жилье, хотят купить отдельное жилье, взять ипотеку и т.д.

», – отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Правда, стопроцентных гарантий тут быть не может.

«Если давать сколь-нибудь универсальную рекомендацию, желательно, держа в уме при покупке комнаты намерение в будущем стать собственником всей квартиры, выбирать варианты с минимальным количеством лицевых счетов, – советует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Также отличные перспективы обычно имеет приобретение комнаты в коммуналке, в которой имеются свободные комнаты. Эти комнаты в дальнейшем необходимо будет выкупить у города – хлопот и сложностей здесь обычно бывает на порядок меньше, чем при приобретении у соседей…»

Также стоит присмотреться к квартирам, в которых есть неприватизированные комнаты, а их жители стоят в очереди на жилье.

«Вполне вероятно, что по программе расселения коммуналок они в будущем переедут в собственные квартиры, – предполагает Светлана Барченкова.

– Подселять новых соседей в Москве сейчас не имеют права, ведь цель – избавиться от коммуналок. Скорее всего, город продаст оставшемуся жильцу эти комнаты по цене, существенно ниже рыночной».

Однако в целом покупка комнаты может быть оправданной, только если существует какая-то серьезная привязка к району, считает Римма Балясникова: школа ребенка, работа, до которой нужно иметь возможность добираться быстро, близкое проживание престарелых родителей и т.д.

Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») считает, что такой вариант имеет право на существование. Особенно если не ставить целью дальнейший выкуп комнат у соседей, а иметь в виду, что комнату можно просто продать и купить взамен квартиру, когда появится такая возможность.

Но не стоит думать, что это так просто. По данным компании «Домус финанс», доля комнат на столичном рынке составляет около 4%, другие агентства привели схожую оценку – 4-5%. Однако спроса не хватает, даже чтобы покрыть столь небольшое предложение. «Примерно до начала или середины 2000-х сделок с комнатами было много, особенно в старых коммуналках в центре Москвы.

Сейчас их число значительно уменьшилось из-за дороговизны и непрозрачности, связанной с тем, что людям часто вместо комнаты в реальности предлагают долю в квартире, – отмечает Светлана Барченкова. – Поэтому комнаты сейчас – крайне неликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке».

Альтернативные варианты
Поэтому все эксперты сошлись во мнении, что по возможности лучше поискать другие варианты решения жилищного вопроса. «При бюджете 2,5 – 3 млн руб.

помимо приобретения комнаты можно рассматривать вариант использования этой суммы как первоначального взноса при ипотеке», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Правда, ипотека доступна далеко не всем, резонно замечает Инна Игнаткина, – нужно иметь постоянную работу, официальный доход и соответствовать другим требованиям банка.

Еще одной альтернативой покупке комнаты является малогабаритная квартира так называемого «гостиничного типа». «Поразить воображение своими размерами «гостинки», конечно, не могут.

Зато они обладают одним неоспоримым преимуществом перед комнатами – это отдельное жилье», – комментирует Олег Самойлов. Правда, на такую маленькую квартиру без соседей потребуется еще около 1 млн руб.

, отмечает Инна Игнаткина.

Другой вариант – купить квартиру в Подмосковье. Если речь идет о вторичном рынке, за такие деньги можно приобрести жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить и поближе к Москве. По словам Сергея Шевченко, генерального директора АН DOKI, цены на комнаты варьируются в диапазоне от 2 – 2,5 млн до 4 – 4,5 млн руб.

в зависимости от района и количества проживающих в квартире. За 4,5 млн руб. можно купить комнату в коммунальной квартире в ЦАО, где будет еще один собственник. В ближнем Подмосковье (Железнодорожный, Мытищи) стоимость однокомнатных квартир составляет 3,5 – 4 млн рублей.

В бюджете 2,5 – 3 млн рублей (в зависимости от площади и города) можно купить новостройку в Подмосковье.

«Квартира, даже если это новостройка, расположенная в Подмосковье, продается быстрее, чем комната. Это факт. Квартиры растут в цене быстрее, чем комнаты. Это второй факт. И их двух уже достаточно для того, чтобы утверждать, что на пути к отдельной квартире в Москве выгоднее вначале купить квартиру в новостройке Подмосковья или Новой Москвы», – уверена Римма Балясникова.

Если человек категорически не желает переезжать в Подмосковье, существует и другой вариант. «Одна моя знакомая купила квартиру в подмосковной новостройке за 1,9 млн руб., – рассказывает Светлана Барченкова. – Примерно в 500 000 руб. ей обошелся ремонт. Такую квартиру она сдала за 20 000 руб.

– арендатор, к моему удивлению, нашелся всего за неделю. А за эти деньги уже можно снять комнату в центре Москвы, а если повезет, то и отдельную малогабаритную квартиру в отдаленном от центра районе».

Таким образом, человек, как и планировал, может жить в комнате в Москве, однако как только появится возможность улучшить жилищные условия – продать подмосковную квартиру будет проще, чем комнату.

Конечно, каждый может выбрать, как именно решить жилищную проблему. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, покупка комнаты – вариант непредсказуемый, если нет желания идти на риск провести остаток жизни в коммуналке, лучше рассмотреть другие варианты.

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
МятаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёво4 кв. 2022 г.от 4 940 000 руб.
АмарантМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая4 кв. 2023 г.от 10 320 520 руб.
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское2 кв. 2021 г.от 3 564 759 руб.
Зеленые аллеиЛенинский район, г. Видное2 кв. 2020 г.от 3 407 083 руб.
Южное БуниноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, пос. Сосенское2 кв. 2022 г.от 3 936 000 руб.
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 218 230 руб.
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный2 кв. 2022 г.от 2 901 430 руб.
ВерескМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле2 кв. 2023 г.от 7 314 140 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Показать все

Источник: https://www.irn.ru/articles/34468.html

Стоит ли покупать комнату в петербургской коммуналке

Стоит ли покупать комнату в коммуналке

Покупка комнаты в коммунальной столице России всегда вызывала интерес граждан, располагающих небольшим бюджетом. Сегодня спрос на такое жилье в Петербурге заметно вырос. BN.ru выяснил, почему наметился такой тренд, и поговорил с экспертами о плюсах и минусах приобретения комнат.

Лояльность банков

Покупатели недвижимости в Петербурге всё чаще интересуются комнатами. По оценкам аналитиков, за первые шесть месяцев текущего года спрос на такие объекты вырос на 12% по сравнению с тем же периодом 2019-го. Итоги августа еще подводят, а в июле количество запросов на приобретение комнат выросло на 22% по сравнению с первым месяцем лета.

Эксперты называют несколько причин развития этого тренда. Одна из основных — банки стали активнее кредитовать покупателей, желающих приобрести выделенную долю.

“Финансовые организации и раньше одобряли заявки заемщиков, которые планировали купить комнату.

Но только в том случае, если она была последней в квартире и после ее приобретения человек становился владельцем всего объекта.

Сейчас ситуация изменилась, и даже ведущие банки выдают займы на покупку комнат в коммуналках”, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Доступная инвестиция

Еще одним важным моментом стало то, что в городе активизировались инвесторы, а комнаты являются самым доступным инвестиционным инструментом на рынке недвижимости. Особенно они хороши, когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Подобный объект, располагающийся в пешей доступности от станции метро, можно сдать в аренду. По оценкам риэлторов из Санкт-Петербургской палаты недвижимости, средний уровень годовой доходности будет на уровне 8 — 12%.

Самыми ликвидными являются комнаты от 15 кв. м в двух— или трехкомнатных квартирах в одной-двух остановках от метро.

Что касается районов, то это однозначно центр и окрестности: Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградка.

Однако не факт, что эта покупка принесет гарантированный доход. В некоторых коммуналках комнаты пустуют годами, так как их сдаче препятствуют соседи.

Согласно Жилищному кодексу, пускать арендатора в места общего пользования — на кухню, в санузел и коридор — жильцы не обязаны.

Поэтому, несмотря на адекватную стоимость аренды и большой спрос, владельцы просто не имеют возможности сдавать принадлежащие им метры.

Изменения на рынке

Интерес к комнатам подстегнули и новации на рынке долевого строительства.

“Переход строительных компаний на эскроу-счета, а также льготная ипотека увеличили стоимость квартир в только что построенных и строящихся домах в среднем до 30%. Как правило, больше всего дорожают студии и однокомнатные квартиры, и те потенциальные покупатели, которые планировали купить такое жилье, перенесли свой интерес на комнаты”, — комментирует руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал» Людмила Казакова. Повлияло на ситуацию также падение доходов населения, связанное с коронавирусом, и непонятная финансовая ситуация в дальнейшем. Люди, которые имели небольшие накопления и планировали купить однушку или студию с использованием ипотечных средств, вынуждены покупать комнаты, чтобы получить хоть какую-то недвижимость для проживания или сдачи в аренду. Либо чтобы просто спасти свои деньги.

Прописка за недорого

Главный плюс комнаты очевиден — низкая стоимость. На данный момент это самая дешевая недвижимость на рынке и для многих людей единственный шанс иметь свое собственное жилье.

Комната — неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с кредитами, подчеркивают в АН «Реал».

Живя в коммуналке, можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру. Если повезет с соседями и квартира интересна своими параметрами, она может попасть под расселение.

Тогда за комнату можно получить что-то более выгодное, например студию или квартиру в области.

Плюс к этому в Санкт-Петербурге существуют жилищные целевые программы. Их участникам за счет городского бюджета предоставляют меры социальной поддержки в виде выплат для покупки другого жилья — при условии, что коммунальная квартира в результате становится отдельной.

Наконец, для приезжих граждан покупка такой недвижимости может быть отличной возможностью устроиться в мегаполисе. Не секрет, что в большинстве городов России недвижимость гораздо дешевле, чем в Петербурге, и при продаже в провинции отдельной квартиры в городе на Неве можно рассчитывать только на комнату в коммуналке. Однако многие сознательно идут на это, получая взамен «столичную» жизнь.

Жизнь с соседями

Основной недостаток комнаты связан с бесконечной подстройкой под соседей. В начале нулевых пришлось столкнуться с этим лично. Год прожила в восьмикомнатной коммуналке на Большой Конюшенной.

Место прекрасное, но жильцы… Просто полный набор персонажей, способных сделать совместное проживание незабываемым! Алкоголик средних лет, обожавший расхаживать по коридору в «семейниках». Злобная бабушка, пытающаяся повесить на арендаторов все телефонные и прочие счета.

Соседка «облегченного поведения», которая в поисках пятого мужа водила к себе мужской контингент от 18 до 70… В общем, скучно не было!

Про сложности со сдачей такого жилья говорилось выше. Что же касается продажи, то здесь всё еще интереснее. Собственники остальных помещений данной квартиры имеют преимущественное право покупки так называемой отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать комнату, необходимо получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

По словам Людмилы Казаковой, зачастую даже при хороших взаимоотношениях внутри квартиры бывает непросто уговорить всех соседей сходить к нотариусу. А уж при наличии конфликтов это и вовсе нереально!

Существует еще один вариант: вместо оформления бумаг у нотариуса можно разослать соседям заказные письма с предложением купить эту комнату. Расписка в получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

В этом случае придется ждать месяц до заключения сделки: в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Однако и тут возможны нюансы — особо вредные жильцы могут уклоняться от получения такого уведомления, что затянет ситуацию на неопределенный срок.

Альтернативные варианты

Если недостатки комнат заставляют вас сомневаться в уместности такой покупки, имеет смысл рассмотреть альтернативы.

До последнего времени основным конкурентом комнат были студии. Но в последнее время они сильно ушли вперед по цене, утверждают в Санкт-Петербургской палате недвижимости. Сегодня в пределах города найти квартиру-студию в сданном доме меньше чем за 2,1 млн руб. практически невозможно. В то же время комнату в двух-трехкомнатной квартире за 1,4 млн можно купить без труда.

Получается, что студии в их традиционном воплощении покупателю с малым бюджетом не по карману. Остаются так называемые псевдостудии, которые набирают популярность в Северной столице. Речь об объектах, являющихся на самом деле долями в квартире, но полностью переделанных и оснащенных удобствами для проживания.

Здесь есть совмещенный санузел с душевой кабиной, спальное место, которое зачастую расположено на втором ярусе (так как в старом фонде высота помещения обычно более 3 м), и зона для небольшой кухни.

Обладатель такого жилья имеет все преимущества центра города (близость музеев, театров, памятников архитектуры) и при этом не делит кухню и санузел с соседями.

Вместо комнаты в коммунальной квартире также можно приобрести апартаменты. В АН «Реал» говорят, что на данный момент времени юниты в апарт-отелях немного дороже комнаты, но дешевле студии в жилом доме.

Имеются в виду строящиеся комплексы в удаленных от центра районах (например, Выборгском, Невском, Приморском), но рядом со станциями метро. Застройщики, как правило, предлагают покупателям разные программы доходности, так как апартаменты часто приобретают для сдачи в аренду.

Однако в таком помещении можно и жить самому — если вы, конечно, готовы к тому, что в них нельзя прописаться.

И наконец, еще одна альтернатива — купить полноценную квартиру в Ленинградской области. Тут всё просто: чем дальше от города, тем дешевле и больше будет объект. Так, по цене комнаты в Петербурге можно купить просторную однокомнатную квартиру в деревне Кипень в 40 км от города или трешку в Лодейном Поле. Выбор за вами!

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:

— Покупать или не покупать комнату — каждый принимает решение самостоятельно. Многие рассматривают комнаты, не имея возможности и желания покупать студию.

Ведь в Петербурге есть такое жилье по цене и до 1 млн руб. — это комнаты в бывших общежитиях. Получается, что достаточно иметь 100 — 200 тыс. на первоначальный взнос и с помощью ипотеки купить себе вполне сносное жилье в центре города.

Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:

— Покупать комнату в Санкт-Петербурге всегда стоит! Причем район города может быть абсолютно любой, всё зависит от того, для каких целей эта недвижимость приобретается.

Если для сдачи в аренду, то покупать нужно в центральных районах, где много достопримечательностей и других преимуществ.

Если для собственного проживания, то играет роль прежде всего транспортная доступность (близость метро, наземного транспорта), близость работы, парка, магазинов, больницы — смотря что является приоритетом для данного покупателя.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/44820303-stoit-li-pokupat-komnatu-v-peterburgskoy-kommunalke/

Стоит ли покупать комнату в коммуналке?

Стоит ли покупать комнату в коммуналке
Skip to content

По нашим наблюдениям многие из переезжающих в этот город встают перед вопросом какую недвижимость им приобрести на ту небольшую сумму что имеется у них в распоряжении.

В особенности этим вопросом задаются родители абитуриентов, а также люди волей судьбы, переезжающие из регионов, где денег с продажи их 1-2х комнатных квартир хватает лишь на комнату или квартиру-студию в Санкт-Петербурге.

И тут им приходится сталкиваться с рядом проблем, одна из которых — ликвидность объекта.

Казалось бы — за достаточно небольшие деньги можно приобрести отдельную квартиру — студию, но в реальности, чаще, это районы с отсутствующей или совсем не развитой инфраструктурой и вероятно в домах с качеством постройки ниже среднего.

Тогда есть иной вариант — купить комнату в коммунальной квартире – и тут есть масса своих плюсов (исторический центр, близость транспортных узлов, развитая инфраструктура и т.п.) и минусов (необходимость проживания с незнакомыми людьми на одной территории, часто отсутствие кап. ремонта в квартире и т.п.).

Ниже мы постараемся описать положительные и отрицательные стороны покупки комнат/ты в коммунальных квартирах. А принимать решение покупать или нет такой объект оставим читателю.

Рынок комнат в Санкт-Петербурге насыщен различными вариантами как никакой другой.

Спектр их весьма огромен – тут можно найти и 6 метровую комнату, в квартире с 15-20 комнатами, в 3м дворе, в доме с отсутствующим капремонтом за какие-то 400 – 600 000 рублей, так и 50 метровые, видовые, комнаты с высотой потолка в 4.

5 метра с лепниной (находящейся под защитой КГИОП), с отдельным санузлом, местом для кухни и спальной комнатой надстроенной вторым этажом и все это по цене 3500-4000 млн. руб. (хотя за такую сумму можно поискать уже и 1 к.кв. в центре)

Но правильный выбор комнаты, как собственно и любого другого объекта, не заканчивается лишь выбором его технических параметров (близость к метро, состояние дома, квартиры, наличие санузлов и ремонта, параметры самой комнаты и вид из ее окон, а также многое другое). Помимо этого, есть еще такие крайне важные моменты как:

  1. Соседи, которые при показах вели себя очень вменяемо, но после заселения в квартиру их как будто бы подменили, а агент продававший комнату непонимающе разводит руки (ведь спроса с него никакого);
  2. История приватизации объекта и регистрации всех прошлых собственников/сособственников, которых в простой справке по форме 9 вам никто не укажет, а спустя время оказывается, что у комнаты были такие жильцы, кто отказался от приватизации (но по факту, закон прописан таким образом, что у граждан есть неотчуждаемые (да да!) ПРАВА, попросту говоря — отказавшись от приватизации (не нотариально) они все равно продолжают иметь права на эту площадь), или вдруг из мест, не столь отдаленных возвращается очень давний собственник, который имеет полное право на вашу же комнату.
  3. Наличие в квартире соседей, проживающих по соц. найму – на это важно обратить свое внимание, так как может статься, однажды, вы заходите выкупить всю квартиру покомнатно (если вы изначально верно технически подобрали объект), но рядом окажутся такие соседи, которых все более чем устраивает – и условия их проживания и долги по ЖКХ услугам в полмиллиона рублей и многое другое.
  4. Наличие жильцов, положительно настроенных на будущее расселение и уже предпринимающее те или иные шаги в эту сторону.

Часто покупатели комнат очень однобоко смотрят на процесс. Не понимая, как важно тщательно и основательно подойти к нему. И рассматривают объекты опираясь только лишь на свои субъективные потребности на данный момент времени (близость к университету или работе и т.п.

), не задумываясь что однажды, а такое случается очень часто, им захочется улучшить свои условия проживания (это естественное первичное желание каждого человека иметь свое личное, защищенное от вторжений, пространство, чему коммунальная квартира не может способствовать изначально). И тут они сталкиваются с огромными проблемами при продаже или попытке улучшить условия при помощи государства.

В итоге мы получаем огромное количество переоцененных комнат, стоящих в объявлениях долгие месяцы, и иногда даже годы.

Для того что бы не попасть в такую печальную ситуацию при самостоятельном выборе, вам достаточно уделить внимание нюансам, описанным нами выше.

И тогда вы сможете стать счастливым обладателем перспективной комнаты, и в будущем, когда сполна насладитесь коммунальным образом жизни (а для настоящего Петербуржца это обязательное условие, по мнению нашей редакции) сможете более-менее спокойно начать процесс улучшения своих жилищных условий.

Если вы не относитесь к отдельной ветви «питерской интеллигенции» и не мечтаете всю жизнь провести в своей многострадальной коммунальной комнате, то лучшим вариантом для Вас будет обратиться за помощью к специалистам, способным разобраться с нюансами и не упустить что-то важное. К примеру, таким какие работают здесь в безкоммуналок.рф – мы знаем, каким образом, в несколько этапов, комнату в коммуналке превратить в отдельную собственную квартиру (пример такого случая с отзывом можно увидеть здесь)…

Источник: https://xn--80abmipbggakif5d.xn--p1ai/stoit-li-pokupat-komnatu-v-kommunalke/

Стоит ли покупать комнату в петербургской коммуналке – Рынок жилья

Стоит ли покупать комнату в коммуналке

11.09.2020 | 08:00 4053

Покупка комнаты в коммунальной столице России всегда вызывала интерес граждан, располагающих небольшим бюджетом. Сегодня спрос на такое жилье в Петербурге заметно вырос. BN.ru выяснил, почему наметился такой тренд, и поговорил с экспертами о плюсах и минусах приобретения комнат.

Покупатели недвижимости в Петербурге всё чаще интересуются комнатами. По оценкам аналитиков, за первые шесть месяцев текущего года спрос на такие объекты вырос на 12% по сравнению с тем же периодом 2019-го. Итоги августа еще подводят, а в июле количество запросов на приобретение комнат выросло на 22% по сравнению с первым месяцем лета.

Эксперты называют несколько причин развития этого тренда. Одна из основных – банки стали активнее кредитовать покупателей, желающих приобрести выделенную долю. 

«Финансовые организации и раньше одобряли заявки заемщиков, которые планировали купить комнату.

Но только в том случае, если она была последней в квартире и после ее приобретения человек становился владельцем всего объекта.

Сейчас ситуация изменилась, и даже ведущие банки выдают займы на покупку комнат в коммуналках», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Доступная инвестиция

Еще одним важным моментом стало то, что в городе активизировались инвесторы, а комнаты являются самым доступным инвестиционным инструментом на рынке недвижимости. Особенно они хороши, когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Подобный объект, располагающийся в пешей доступности от станции метро, можно сдать в аренду. По оценкам риэлторов из Санкт-Петербургской палаты недвижимости, средний уровень годовой доходности будет на уровне 8–12%.

Самыми ликвидными являются комнаты от 15 кв. м в двух- или трехкомнатных квартирах в одной-двух остановках от метро.

Что касается районов, то это однозначно центр и окрестности: Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградка.

Однако не факт, что эта покупка принесет гарантированный доход. В некоторых коммуналках комнаты пустуют годами, так как их сдаче препятствуют соседи.

Согласно Жилищному кодексу, пускать арендатора в места общего пользования – на кухню, в санузел и коридор – жильцы не обязаны.

Поэтому, несмотря на адекватную стоимость аренды и большой спрос, владельцы просто не имеют возможности сдавать принадлежащие им метры.

Изменения на рынке

Интерес к комнатам подстегнули и новации на рынке долевого строительства.

«Переход строительных компаний на эскроу-счета, а также льготная ипотека увеличили стоимость квартир в только что построенных и строящихся домах в среднем до 30%.

Как правило, больше всего дорожают студии и однокомнатные квартиры, и те потенциальные покупатели, которые планировали купить такое жилье, перенесли свой интерес на комнаты», – комментирует руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал» Людмила Казакова.

Повлияло на ситуацию также падение доходов населения, связанное с коронавирусом, и непонятная финансовая ситуация в дальнейшем. Люди, которые имели небольшие накопления и планировали купить однушку или студию с использованием ипотечных средств, вынуждены покупать комнаты, чтобы получить хоть какую-то недвижимость для проживания или сдачи в аренду. Либо чтобы просто спасти свои деньги.

Прописка за недорого

Главный плюс комнаты очевиден – низкая стоимость. На данный момент это самая дешевая недвижимость на рынке и для многих людей единственный шанс иметь свое собственное жилье.

Комната – неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с кредитами, подчеркивают в АН «Реал».

Живя в коммуналке, можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру. Если повезет с соседями и квартира интересна своими параметрами, она может попасть под расселение.

Тогда за комнату можно получить что-то более выгодное, например студию или квартиру в области.

Плюс к этому в Санкт-Петербурге существуют жилищные целевые программы. Их участникам за счет городского бюджета предоставляют меры социальной поддержки в виде выплат для покупки другого жилья – при условии, что коммунальная квартира в результате становится отдельной.

Наконец, для приезжих граждан покупка такой недвижимости может быть отличной возможностью устроиться в мегаполисе. Не секрет, что в большинстве городов России недвижимость гораздо дешевле, чем в Петербурге, и при продаже в провинции отдельной квартиры в городе на Неве можно рассчитывать только на комнату в коммуналке. Однако многие сознательно идут на это, получая взамен «столичную» жизнь.

Жизнь с соседями

Основной недостаток комнаты связан с бесконечной подстройкой под соседей. В начале нулевых пришлось столкнуться с этим лично. Год прожила в восьмикомнатной коммуналке на Большой Конюшенной.

Место прекрасное, но жильцы… Просто полный набор персонажей, способных сделать совместное проживание незабываемым! Алкоголик средних лет, обожавший расхаживать по коридору в «семейниках». Злобная бабушка, пытающаяся повесить на арендаторов все телефонные и прочие счета.

Соседка «облегченного поведения», которая в поисках пятого мужа водила к себе мужской контингент от 18 до 70… В общем, скучно не было!

Про сложности со сдачей такого жилья говорилось выше. Что же касается продажи, то здесь всё еще интереснее. Собственники остальных помещений данной квартиры имеют преимущественное право покупки так называемой отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать комнату, необходимо получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

По словам Людмилы Казаковой, зачастую даже при хороших взаимоотношениях внутри квартиры бывает непросто уговорить всех соседей сходить к нотариусу. А уж при наличии конфликтов это и вовсе нереально!

Существует еще один вариант: вместо оформления бумаг у нотариуса можно разослать соседям заказные письма с предложением купить эту комнату. Расписка в получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

В этом случае придется ждать месяц до заключения сделки: в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Однако и тут возможны нюансы – особо вредные жильцы могут уклоняться от получения такого уведомления, что затянет ситуацию на неопределенный срок.

Альтернативные варианты

Если недостатки комнат заставляют вас сомневаться в уместности такой покупки, имеет смысл рассмотреть альтернативы.

До последнего времени основным конкурентом комнат были студии. Но в последнее время они сильно ушли вперед по цене, утверждают в Санкт-Петербургской палате недвижимости. Сегодня в пределах города найти квартиру-студию в сданном доме меньше чем за 2,1 млн руб. практически невозможно. В то же время комнату в двух-трехкомнатной квартире за 1,4 млн можно купить без труда.

Получается, что студии в их традиционном воплощении покупателю с малым бюджетом не по карману. Остаются так называемые псевдостудии, которые набирают популярность в Северной столице. Речь об объектах, являющихся на самом деле долями в квартире, но полностью переделанных и оснащенных удобствами для проживания.

Здесь есть совмещенный санузел с душевой кабиной, спальное место, которое зачастую расположено на втором ярусе (так как в старом фонде высота помещения обычно более 3 м), и зона для небольшой кухни.

Обладатель такого жилья имеет все преимущества центра города (близость музеев, театров, памятников архитектуры) и при этом не делит кухню и санузел с соседями.

Вместо комнаты в коммунальной квартире также можно приобрести апартаменты. В АН «Реал» говорят, что на данный момент времени юниты в апарт-отелях немного дороже комнаты, но дешевле студии в жилом доме.

Имеются в виду строящиеся комплексы в удаленных от центра районах (например, Выборгском, Невском, Приморском), но рядом со станциями метро. Застройщики, как правило, предлагают покупателям разные программы доходности, так как апартаменты часто приобретают для сдачи в аренду.

Однако в таком помещении можно и жить самому – если вы, конечно, готовы к тому, что в них нельзя прописаться.

И наконец, еще одна альтернатива – купить полноценную квартиру в Ленинградской области. Тут всё просто: чем дальше от города, тем дешевле и больше будет объект. Так, по цене комнаты в Петербурге можно купить просторную однокомнатную квартиру в деревне Кипень в 40 км от города или трешку в Лодейном Поле. Выбор за вами!

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:

– Покупать или не покупать комнату – каждый принимает решение самостоятельно. Многие рассматривают комнаты, не имея возможности и желания покупать студию. Ведь в Петербурге есть такое жилье по цене и до 1 млн руб. – это комнаты в бывших общежитиях. Получается, что достаточно иметь 100–200 тыс. на первоначальный взнос и с помощью ипотеки купить себе вполне сносное жилье в центре города.

Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:

– Покупать комнату в Санкт-Петербурге всегда стоит! Причем район города может быть абсолютно любой, всё зависит от того, для каких целей эта недвижимость приобретается.

Если для сдачи в аренду, то покупать нужно в центральных районах, где много достопримечательностей и других преимуществ.

Если для собственного проживания, то играет роль прежде всего транспортная доступность (близость метро, наземного транспорта), близость работы, парка, магазинов, больницы – смотря что является приоритетом для данного покупателя.  

Зоя Горохова    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/260905/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.