Стоит ли покупать землю

Содержание

10 причин не покупать земельный участок в мае 2020

Стоит ли покупать землю

Простые практические рекомендации, которые сохранят ваши деньги, время и нервы.

Здравствуйте! За эти, уже прошедшие, первомайские недопраздники я успел проехать и посмотреть несколько потенциально интересных земельных участков, сравнить цены, поторговаться, поговрить с собственниками и потенциальными покупателями. И в итоге решил сформулировать для вас несколько причин, почему не стоит покупать земельный участок под строительство дома в мае 2020 года.

1. Строить дом уже поздно

Не в смысле – строить вообще, типа коронакризис и всё такое. Нет. Строить дом в 2020 году уже поздно. Стартовать стройку летом – значит обречь себя на массу трудностей и спешки – но о них ниже. У вас нет проекта будущего дома, не определена смета. Возможно – не накоплены, или не “обналичены” средства на строительство (когда нужно продать что-то ненужное, чтобы начать строить).

Готовый тепловой контур зимует. Газобетон сохнет. Отличный план на первый год строительства, но для этого весну надо встречать с готовым проектом дома и, желательно, закупленными стройматериалами.

Успеть закончить нулевой цикл – фундамент – за 2020 год – вполне себе рабочая идея. Но – читая дальше вы в этом убедитесь – для этого участок надо покупать чуть попозже, не в мае.

2. Спрос на подъеме

Люди вышли из зимней “спячки” и более-менее активно набросились на участки, выставленные на продажу.

Многие выбрались загород, посидели на природе, прониклись и захотели обзавестить собственным домом, или хотя бы участком для будущего дома. Весной участки продаются веселее. Сезон.

Болье потенциальных покупателей бродит, осматривая участки. Больше звонков продавцам – в итге продавцы менее сговорчивые. Вы не купите – кто-то другой. Да и сезон только начался. Покупатель еще найдется.

Если сомневаетесь – посмотрите статистику Яндекса по запросам вроде “купить земельный участок”. Сезонные колебания на этом графике очень наглядны:

К тому же пресловутый коронакризис подливает масла в огонь. Желающие “вложить чтобы не потерять” свои накопления стимулируют рост цен на недвижимость.

3. Цены тоже на подъеме

Следуя законам рыночной экономики не отстают от спроса и цены.

Большинство собственников земельных участков и сами знают, что весна – это высокий сезон на рынке загородной недвижимости. А уж риэлторы это знают точно, и не упустят возможности приподнять заниженную собственником цену.

Многие придерживают участки именно до весны, конда начнется характерный всплеск интереса к “загородке”. А кому-то попросту лень заниматься этим зимой.

Очевидно, что и для покупателя, и для продавца показ участка зимой и сложен, и малоинформативен.

4. Действительно хорошие участки уже проданы

Те, кто серьезно намерен строить дом начали поиск участка еще в прошлом году – в период низкого спроса и, соответственно, низких цен.

Когда их не торопили сроки строительства и они могли тщательно выбрать наиболее предпочтительный вариант. За зиму такие покупатели подобрали несколько вариантов, поторговались.

С приходом весны тщательно осмотрели потенциальные участки. И сделали выбор. А может – купили и не дожидаясь весны – зимой, или еще осенью.

Весной – как в новый год – сбывается всё, что в остальные дни сбыть не удается. А покупателю, у которого “горит” гораздо проще продать и дороже, и не совсем то, что тому нужно.

5. Труднее проверить участок перед покупкой

Во-первых, на качественную проверку участка требуется время. А о каком времени можно говорить, если участок вот-вот уйдет другому покупателю, а он так понравился жене/тёще/детям/собаке и надо срочно брать.

Вто-вторых, земля уже высохла после стаявшего снега и проверить участок на склонность к подтопляемости гораздо сложнее.

В мае земля уже покрыта свежей, красивой, ярко-зеленой травкой, которая так радует глаз покупателя, что он точно уверен, что с этим участком всё хорошо и надо брать.

А месяц до этого могло быть вот так

Вообще, с высоким уровнем почвенных вод ситуация не такая простая, как кажется. Бывает, что и на относительной возвышенности вода будет стоять чуть ли не до конца апреля. А в низинке будет весной вполне сухо.

Не раз мне приходилось встречать на внешне совершенно одинаковом поле, ровном, в одном месте заболачивание. Вода стоит и весной и после каждого сильного дождя. А несколько метров в сторону – такой проблемы нет.

профессионал иногда может определить склонность к заболачиванию по характерной растительности. Но если такого профессионала нет под рукой? Да и лучше точно убедиться, что талые воды сходят без проблем.

Или ждать сильного дождя.

6. Земля будет дешеветь

Ранее я уже рассматривал этот аспект. Если коротко – то нет причин для роста цен на земельные участки ни в долларовом, ни в рублевом выражении. Особенно, если сравнивать динамику цен с уровнем инфляции. Подробнее об этом можете посмотреть в другой статье: “Три железобетонные причины, почему земля будет дешеветь”

7. Участок предстает в наиболее выгодном свете

Свежая зелень. Первые по-настоящему тёпле дни. Земля высохла, травка растет, деревья начинают цвести и т.п. Красота. Даже самый захудалый участок, на который осенью вы даже бы не взглянули, весной предстаёт в самом лучшем своем представлении.

Как тут не купить?

Дороже. Быстрее. Без проверки.

8. Высокий эмоциональный фон

Весна, природа пробудилась, кругом зелень и покупатели более склонны совершению нерациональных, импульсивных сделок.

Всякий раз, когда эмоции затмевают рациональность, расчет – вы проигрываете. Как минимум – финансово.

Рисуя в собственных фантазиях своё будущее загородное место жительства, в далеке от городской суеты, на природе, подальше от соседей покупатели очень часто упускают из виду очень важные “детали” – проверку участка, пригодность его и окружающей инфраструктуры для будущего проживания, транспортную доступность и многое, многое другое.

– Да, именно тут, посреди бывшего колхозного поля, без дорог, газа, садика, школы, интернета, сотовой связи и продуктового магазина будет заложено наше родовое поместье! Ведь какая красота кругом! Простор (пока соседи не построились)! Какая яркая, свежая зелень!

9. Спешка

Спешка. Это слово уже неоднократно встречалось выше, но поговорим о нем чуть более внимательно.

Строительный сезон уже наступил и что-бы хоть что-то успеть построить покупатели начинают спешить, делать ошибки, принимать нерациональные решения, переплачивать за срочность или работать не с лучшими специалистами.

Желание “взять быка за рога” гарантированно обойдется вам дороже, чем проработанный план. А еще принесет больше стресса.

Спешка:

  • страх, что так понравившийся участок купит кто-то другой (надо быстрее купить, сократим проверку);
  • быстренько сделаем проект дома, надо же заливать фундамент;
  • найдем строителей по объявлению, нам посоветовали – но они все заняты;
  • XYZ газобетона нет в наличии, возьмем этот – он подороже, но привезут завтра, купим доску естественной влажности – доску камерной сушки долго ждать, надо где-то срочно найти аренду опалубки и виброплиты, и еще бы монолитчиков, а “вертолёты” нужны?…

и так далее, и тому подобное. Потраченные нервы, время, деньги. При этом результат – далёк от ожидания.

10. Не проведена подготовительная работа перед строительством.

Нет проекта дома, не куплены по “зимним” ценам стройматериалы, не отобраны подрядчики – начнем строить с кем попало, кто будет свободен. Нужно внести предоплату, а строители всё лето проведут на другом объекте, будут появляться у вас пару раз в месяц, потому как они уже раньше договорились на хороший объем и взяли вас для подстраховки, про запас.

Множество вопросов, от деталей планировки, до аренды оборудования для стройки – придется решать “еще вчера”.

Что мы получаем? Стресс. Много стресса и много лишних расходов. Начиная с покупки участка по – вероятно – завышенной цене.

Что делать?

Смотреть участки, анализировать цены. Торговаться. А принимать решение о покупке только после тщательного анализа. Летом сезон пойдет на спад. И можно будет гораздо более спокойно выбирать и покупать.

А еще будет время почитать этот журнал и получить полезных практических знаний в вопросах загородной недвижимости, выбора и проверки земельных участков.

Подписывайтесь! Вам это точно пригодится!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea7cd19399eb22e08213b61/10-prichin-ne-pokupat-zemelnyi-uchastok-v-mae-2020-5eaf36334a193a797dd2cfea

Инвестировать ли в земельные участки в этом году?

Стоит ли покупать землю

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Стоит ли и насколько выгодно инвестировать в земельные участки в текущем 2020 году – этот вопрос заинтересовал россиян, которые желают в условиях резкого ослабления рубля сохранить свои сбережения. Ведь недвижимость всегда была привлекательна для инвесторов, сохранилась ли такое положение дел сейчас?

Последствия кризиса

Достаточно длительное время граждане России при появлении свободных денежных средств стремились их прибыльно вложить для получения дополнительного дохода. При небольших суммах – в депозиты или акции, при крупных – в недвижимость. Но из-за кризиса спрос на жилье упал, а что стало с землей?

За последний год стоимость земли только незначительно уменьшилась, несмотря на то, что спрос серьезно снизился. Связано это с тем, что в период кризиса и высокого доллара очень многие компании закрылись, особенно это касается небольших и домашних предприятий.

Около четверти наемных работников, занятых в ИП, потеряло свои доходы, платежеспособность населения страны резко снизилась. Для того, чтобы как-то наладить свою жизнь, многие начали продавать свою недвижимость, да вот с покупателями возникла проблема, потому как они оказались в аналогичной ситуации.

В итоге – предложение во много раз превысило спрос, из-за чего цены медленно стали опускаться. Во многих регионах, например, в Самарской области, выставлено на продажу несколько тысяч объектов недвижимости по рекордно низким ценам, каких не было со времен кризиса 2008 года, однако и их никто не торопится покупать.

Советы экспертов

В текущем году эксперты не советуют вкладывать свои средства в земли сельскохозяйственного назначения. По мнению аналитиков, подобные инвестиции невыгодны, и очень долго будут себя “отбивать”.

Они находятся на большом удалении от федеральных трасс и не могут быть переведены в другие категории. Эти участки подходят для выращивания продукции и занятия животноводством, в качестве инвестиций их лучше не выбирать.

Дело в том, что создание животноводческого комплекса или угодий для выращивания различных культур – дело достаточно продолжительное по времени и ощутимое по вложениям. Сейчас, не смотря на поддержку от государства, найдется очень мало желающих, готовых приобрести у вас такие земли, и организовать на них свой бизнес, связанный с ЛПХ.

Сельская ипотека

Одним из возможных пунктов, которые могут положительно сказаться на росте покупателей – это Сельская ипотека, которая была принята относительно недавно. Благодаря ей, жители сёл и деревень получат возможность оформить жилищный кредит под очень низкий процент, что должно косвенно стимулировать людей переезжать из города “на землю”.

На данный момент только Россельхозбанк объявил о реализации данной программы через свои отделения, и вот какие условия действуют сейчас:

  • Сумма – от 300.000 до 5.000.000 рублей,
  • Процентная ставка равна 2,7% годовых, при отказе от личного страхования она будет равна 3%;
  • Минимальный первоначальный взнос равен 10% от стоимости жилья,
  • Срок действия договора – до 25 лет.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Денежные средства можно потратить на покупку земли, строительство жилого дома на сельских территориях, либо покупку жилого дома или таунхауса уже готового. Можно использовать дополнительные субсидии и сертификаты, в частности, деньги из Материнского капитала, а также субсидию до 450 тысяч при рождении третьего малыша.

Коттеджные поселки могут быть построены на сельскохозяйственных землях, имеющих разрешение на садоводство и дачное строительство. Хорошую прибыль обещают вложения в участки, находящиеся в живописных местах с развитой инфраструктурой.

Изначально пустую, не застроенную землю можно купить по невысокой цене за 1 сотку. После строительства на ней коттеджей ее стоимость значительно возрастет.

Банки с самыми выгодными процентными ставками    ⇒

Многие люди сейчас продают свои квартиры в городе и переезжают в частные дома. Для них это обходится дешевле, нежели проживать большой семьей в 3-ех и более комнатных квартирах. Вы можете пробурить свою скважину, коммунальные услуги будут обходиться в разы дешевле, и не стоит забывать про скидки, которые делаются жителям сельской местности.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  1. Участки под строительство без подряда. Покупатель согласовывает проект с архитектором коттеджного поселка и сам строит дом.
  2. Участки под строительство с подрядом. Покупатель приобретает участок, а дом по готовому проекту строит строительная компания. Главное преимущество заключается в сдаче поселка целиком, сразу с зонами отдыха, спортплощадками, кафе и магазинами.
  3. Лучшие предложения по вкладам на сегодня  ⇒

  4. Компания строит коттеджный поселок за свой счет, а затем просто распродает дома. Для покупателя такой вариант самый дорогой, но наиболее удобный.

Стоимость земли во всех этих случаях повышается на 50-200%. Где получить жилищный кредит под участок земли, читайте здесь

Если строительство не планируется, а целью инвестирования является только перепродажа, то прибыль стоит ожидать только от земель, расположенных в привлекательных для покупателей районах: Подмосковье и пригороды мегаполисов, курортные зоны, участки рядом с федеральными трассами.

Посмотреть проценты по вкладам от Сбербанка России  ⇒

Такие земли не будут падать в цене, так как даже, если снизится покупательская способность, спрос на них будет.

  1. Участки вблизи федеральных трасс привлекают бизнесменов возможностью строить автозаправки, мотели, придорожные кафе. Чем ближе расположение к популярным достопримечательностям, тем выгоднее такие инвестиции.
  2. Курортные земли еще один выгодный вариант капиталовложений. С момента присоединения Крыма у крупных бизнесменов появились новые возможности.
  3. Для среднего бизнеса подойдет инвестирование в фермерские участки. После запрета импорта сельхозпродукции такое дело может оказаться очень прибыльным. По прогнозам, именно на крестьянско-фермерские хозяйства поднимутся цены в наступающем году.
  4. Прибыль от фермерских участков можно получить после развития на них хозяйства. В данную категорию также могут быть переведены сельскохозяйственные земли, после этого их можно продать как КФХ.

Стоит ли покупать для себя?

Все выше перечисленные плюсы и минусы, советы экономистов актуальны для тех людей, которые хотят вложиться в землю для дальнейшего заработка на них. И в этом случае инвесторы имеют какое-то представление о рынке, о его состоянии, перспективах и т.д.

В каком банке самый высокий процент по вкладу  ⇒

Но что делать в том случае, если вы никогда ранее не интересовались подобным направлением вложением средств, а сейчас есть накопления, а также необходимость в их реализации в виде недвижимости? Можем сказать однозначно – в этом случае большинство данных, приведенных ранее, к вам не относится.

Если участок вам нужен для того, чтобы построить загородный дом для проживания с семьей, либо для постройки дачного домика на летний сезон, либо вы хотите создать свое небольшое подсобное хозяйство или мастерскую, то именно для этих целей сейчас созданы самые идеальные условия.

Большинство людей, которые имели до кризисных времен землю, сейчас стараются её продать, и очень часто с хорошим дисконтом из-за малого спроса. Конечно, есть вероятность, что немного подождав, вы встретите еще более низкие цены, но тогда у вас могут появиться конкуренты из других покупателей.

Банки с самыми выгодными процентными ставками    ⇒

Если надел нужен вам для личных целей, а не для прибыли, то мы однозначно рекомендуем вкладывать деньги именно в это направление. Конечно, если вам по каким-либо обстоятельствам придется срочно продавать такой объект, это будет проблематично сделать по высокой цене, но этот небольшой риск все равно оправдан.

По мнению экспертов, цены на некоторые земельные участки в 2020 году вырастут на 30-40%, поэтому в них стоит инвестировать. Но есть риски того что во время кризиса покупательская способность уменьшится, и цены наоборот упадут. Поэтому не торопитесь с выбором

Источник: https://kreditorpro.ru/stoit-li-investirovat-v-zemelnye-uchastki/

Инвестиции в земельные участки Московской области. Стоит ли вкладывать деньги? на сайте Недвио

Стоит ли покупать землю

Конечно, ни для кого не секрет то, что земля — ресурс невосполнимый и ограниченный, и если ее рассматривать именно с такой точки зрения, то это вполне безопасный и ликвидный инвестиционный актив, позволяющий получать доход двух видов: активный и пассивный. В первом случае, вы покупаете землю, а затем ее перепродаете по более высокой цене. А во втором — просто сдаете в аренду.

Но, с учетом кризиса, многие задаются вопросом: перспективны ли вложения средств в подмосковные земли и окупятся ли они в будущем?

Состояние земельного рынка Подмосковья

Экономические проблемы, вытекающие из системного кризиса в российской экономике, множимые санкциями, конечно, негативно отразились на продажах земли. Объем продаж земельных участков упал на 25% в 2017 г. И этому есть ряд причин, характеризующих такое положение:

  1. Зависимость от курса доллара, который значительно вырос по отношению к рублю за последние годы;
  2. Спад производства и застой в торговле. Это коснулось не только земель в российской глубинке, но и участков, находящихся на среднем расстоянии от МКАД;
  3. Высокая степень централизации рынка. Если рассматривать ближнее Подмосковье (до 40 км от МКАД), то 80% всех земельных ресурсов сосредоточено в руках пары десятков крупных игроков;
  4. Низкий уровень спроса и предложения;
  5. Цены на участки довольно сложно спрогнозировать из-за большой волатильности;
  6. Повышение налоговой нагрузки.

Все это привело к тому, что серьезные застройщики продают землю, если нет возможности быстро «освоить» ее в течение 3-5 лет. Зачастую земля торгуется не за деньги, а за долевое участие.

Стабильно низкий спрос привел к тому, что на рынке появились труднореализуемые активы. Хотя, следует отметить, что в текущем году ситуация начинает меняться в лучшую сторону.

Почему именно Подмосковье?

Дачные и коттеджные поселки этого региона, традиционно, пользуются особой популярностью. Спрос на земли рядом с Москвой наименее подвержен экономическим явлениям, и остается высоким и в кризисные времена.

Конечно, самыми ликвидными остаются объекты ближнего Подмосковья — в них сосредоточен почти весь российский инвестиционный капитал. Этому способствует близость к Москве (где традиционно много рабочих мест), хорошая транспортная доступность (подмосковные шоссе расширяют и реконструриуют чуть-ли не ежегодно), богатый природный потенциал.

И хотя финансовый кризис обесценивает большинство инвестиций, тем не менее стоимость земли в Московском регионе не подвержена резким скачкам. Поэтому такое вложение средств поможет сохранить их в тяжелые времена, а следовательно, увеличить их быстрее, после того, как кризис будет преодолен.

Что лучше покупать?

Эксперты не рекомендуют в 2018-19 гг вкладываться в земли сельскохозяйственного назначения.

Во-первых, потому, что они располагаются на достаточно большом расстоянии от автомагистралей федерального значения. Во-вторых, их невозможно перевести в земли другой категории.

А желающих заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ) сегодня очень мало, несмотря на то, что государство выделяет средства на их поддержку.

Наибольшую прибыль можно ожидать от земель, расположенных в живописных местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Перепродать ее можно разными способами:

  • Участок без подряда. В этом случае, покупатель занимается строительством сам, после согласования своего проекта с архитектурным отделом;
  • Участки с подрядом. В этой ситуации покупатель приобретает участок, его дом возводит строительная компания по уже готовому, согласованному проекту. В этом тоже есть свои плюсы: поселок сдается целиком со всеми объектами инфраструктуры и отстраивается в едином архитектурном стиле;
  • Инвестирование. Самый дорогой, но и самый выгодный вариант: застройщик ведет строительство и реализует участки и дома, а затем отдает вам часть прибыли.

Чтобы не быть голословным насчет инвестиций в землю в Московской области. Реальный пример — клиент купил земельный участок в 10 км от МКАД в 2008 году за 8500 долл за сотку.

Спустя десять лет, этот же участок (без каких либо вложений и строительство) оценивается в 17.000 долл. за сотку.

Получается, что, в среднем, сегодня чистая прибыль от инвестиций в покупку подмосковных земель составляет от 50 до 100% на вложенный капитал.

Таким образом, если вы не планируете заниматься строительством, и основной целью инвестиции будет перепродажа земли другому собственнику, то наибольший доход принесут земли, находящиеся в окрестностях мегаполиса, зонах отдыха, вблизи федеральных трасс. Основной горизонт инвестирования для получения наибольшей доходности — это 5-10 лет.

После принятия решения стать инвестором на земельном рынке, важно найти хорошее предложение. Практика показывает, что самые очевидные предложения — обычно, самые невыгодные. Здесь важно иметь опыт, трезво оценить все за и против (что в общем-то и есть задача нашего интернет-портала).

Огромное количество вариантов для покупки земли в Московской обл. доступно на сайтах риэлторских и строительных компаний.

Но имейте в виду, что информация на них преимущественно рекламного характера, призвана приукрашивать достоинства «товара».

Только эксперт знает точное положение дел на рынке недвижимости, где и какие участки лучше продаются, их ликвидность и реальную стоимость. Поэтому нельзя экономить на его услугах.

После того, как подходящий участок найден, главное — собрать о нем максимально полную информацию, иначе капиталовложение может стать рискованным:

  • Удостоверьтесь в подлинности документов и в их правовом статусе. Не находится ли участок в бессрочной аренде, отчуждении или под арестом;
  • Не является ли природоохранным объектом;
  • Необходимо оценить транспортную доступность;
  • Важно оценить потенциал спроса на участок, кто его целевая категория — люди, покупающие для отдыха или как альтернативу московскому жилью.

Если учесть все факторы и подойти к вопросу грамотно, то доходность этой инвестиции будет не меньше банковского депозита.

Преимущества и недостатки капиталовложений в земельные участки

Любые финансовые вложения связаны с рисками и имеют свои преимущества и недостатки.

Преимущества инвестиций в землю:

  1. Небольшие первоначальные затраты;
  2. При самостоятельном использовании участка, в соответствии с его назначением, можно увеличить стоимость земли в несколько раз;
  3. Имеется возможность перевести купленную землю в другую категорию и эту многофункциональность использовать в своих интересах;
  4. Несмотря на то, что такое инвестирование оправдывает себя лишь в долгосрочной перспективе, оно является надежным. Землю невозможно украсть, поджечь, разрушить, она защищена практически ото всего. Цена подмосковных земель, несмотря на кризисы и санкции, неукоснительно растет вверх, пусть не слишком заметно, но растет. Поэтому, как минимум, вы защитите свои денежные средства от инфляции, изменения курса валют или дефолта.

Недостатки:

  1. Относительно низкая доходность. Колебания цен на землю ниже, чем на построенную недвижимость;
  2. Земельный налог.

    Максимальный размер — это 1,5% от стоимости участка, а нижняя его граница начинается с 0,3% от кадастровой цены;

  3. Ограничения, связанные с законом о земельной эксплуатации. Нельзя использовать землю не по целевому назначению.

Если местоположение выбрано удачно и все факторы риска учтены, то прибыль инвестора через несколько лет может составлять от 30 до 100% от суммы инвестиций, а дополнительных вложений не потребуется.

Куда вкладывать?

Земельные участки Подмосковья отличаются разнообразием, поэтому подобрать нужный вариант по цене и местоположению, не составит труда.

В Подмосковье имеется немало районов, которые можно уверенно назвать самыми выгодными для капиталовложений.

Прежде всего это участки, расположенные в экологически чистых, активно развивающихся, востребованных местах рядом с Новорижским, Осташковским, Дмитровским, Киевским, Волоколамским и Пятницким шоссе.

Популярность этих направлений объясняется так же большим количеством водоемов и лесных массивов. Земля в таких природных зонах — это всегда прибыльно. Цены на нее падают редко, а при возведении коттеджного поселка стоимость вырастет многократно:

  • Если ставить на природное окружение и ландшафт, то стоит рассмотреть участки рядом с Пятницким шоссе;
  • Когда акцент делается на близость к Москве, то идеальным вариантом будет земля с подходящим природным потенциалом возле Волоколамского шоссе;
  • Инвестировать в участки с развитой инфраструктурой лучше рядом с Осташковским шоссе. Близость местных водохранилищ, яхт-клубов, горнолыжных трасс и доступность услуг позволяет проживать здесь постоянно;
  • Покупка земли вдоль Дмитровского шоссе, где много открытых водоемов, для постройки дач — это очень выгодная инвестиция. Позже их можно выгодно сдавать в аренду.

Ну и, конечно, самым ликвидным, по-прежнему, является западное направление — Рублевка, Ильинка, Можайка — лучшие районы для загородного дома в Подмосковья, и будут всегда в цене. А вот восток Подмосковья лучше не стоит рассматривать для капиталовложений — здесь куча проблем, начиная от транспортной доступности и заканчивая экологией.

Советы от экспертов

Прежде всего, трезво оцените район, где собираетесь приобретать землю. Это поможет спрогнозировать его развитие на ближайшие 5-10 лет. Понять, как будет расширяться черта города и позволит сделать приобретение до того, как начнется строительство объектов инфраструктуры.

Еще несколько рекомендаций:

  1. Лучше всего найти активы, недооцененные рынком (ну это очевидно, но тем не менее, случается);
  2. До проведения коммуникаций, стоимость участка будет вполовину ниже (здесь важно оценить застройщика);
  3. Используйте проверенные стратегии и вкладывайтесь в пограничные участки. Это позволит из двух по 10 соток сделать 4 по пять (довольно сложно в организованных поселках, но реально, если есть бюджет);
  4. Изучите рынок основательно и выработайте бизнес-план (наш сайт вам в помощь).

Заключение

Стоит ли вкладывать денежные средства в покупку подмосковной земли?

Однозначно стоит. Такое инвестирование выгодно, надежно и прибыльно. Цена участков в Московской области, несмотря на кризисы, неуклонно растет. А если учесть темпы строительства и расширения границы Москвы, то, в будущем, можно продать такие участки дороже в несколько раз.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/investitsii-v-zemelnye-uchastki-moskovskoy-oblasti/

Стоит ли покупать землю в современных экономических реалиях :: Мнения :: РБК Недвижимость

Стоит ли покупать землю

Почему именно сейчас надо покупать землю? И надо ли? Давайте поразмышляем на тему с точки зрения «почему — да».

После периода безудержного роста благосостояния граждан до 2008 года и насыщения подмосковного рынка коттеджными поселками всех размеров и вариаций кризис произвел такую коррекцию, от которой «загородка» оправляется до сих пор. Время, когда можно было купить землю за $150 за сотку и через год продать спекулятивно за $1,5 тыс., безвозвратно прошло. Как прошло и время, когда продавался практически любой клочок земли под дачи и коттеджи.

Часть проектов зависла на рынке, уйдя за долги банкам, другая часть до сих пор «наслаждается» результатами концепций, принятых, когда казалось, что счастье будет вечным с участками по 20–30 соток. Проектное финансирование в загороде практически остановилось.

Ранее инвестиционные сделки составляли до половины от всех продаж поселка. Волна 2008 года смыла с рынка спекулянтов, а вместе с ними и классических инвесторов. И только в 2014–2015 годах первые частные инвесторы стали постепенно возвращаться в «загородку».

Кто всегда остается в выигрыше

А причины просты. В «загородке» наконец голод победил жадность, что привело к корректировке существующих цен так, что появились первые инвестиционные идеи. В некоторых поселках цены снизились в разы. При этом часть проектов остается в профите.

Участки и дома стали более компактными, девелоперы — более клиентоориентированными и сговорчивыми. А покупатели стали больше понимать свои потребности и разбираться в особенностях загородной жизни.

То же касается и оптового рынка, где постепенно лендлорды принимают новые рыночные реалии и готовы продавать свои активы по ценам, которые позволяют девелоперам улучшать экономику для клиента. В некоторых случаях цены на оптовом рынке на ликвидные активы снижены на порядок.

То есть вроде как депрессивный рынок, но именно эти изменения создают возможность зарабатывать на загороде.

Несмотря на общее снижение спроса, двукратный рост стоимости зарубежной недвижимости в связи с курсовой разницей и действия государства по возвращению капитала оказывают поддержку загородному рынку — ведь потребность отдыхать никуда не делась. Каждый год появляются новые семьи, рождаются дети, которым надо проводить время вдали от экологии мегаполиса.

Об инвестициях

Чем отличается инвестиция от затрат? Правильно. Тем, что мы рассчитываем через какое-то время вернуть вложенные средства и получить желаемый доход, который существенно превышает то, что мы можем получить в надежном банке.

И если в самом надежном банке у нас доходность банковских депозитов составляет сейчас не более 9% в рублях, значит нас должны интересовать варианты, которые существенно лучше этих ставок. Для наших расчетов давайте ориентироваться на желаемые 30% годовых.

Сейчас на загородном рынке есть разные инвестиционные идеи для разных сегментов, которые условно можно разделить на две группы: пассивная инвестиция — вложить и подождать, когда подрастет цена, и активная инвестиция — создание добавочной стоимости (улучшение).

Из всех сегментов, на мой взгляд, наиболее предпочтительным выглядит массовый сегмент. Немного перефразирую Генри Форда: хочешь быть богатым — создавай массовый продукт. Причина этого в том, что данный сегмент является наиболее емким, наименее подверженным волатильности, требующим меньше начальных вложений и потому позволяющим диверсифицировать портфель.

Инвестиции в участки

Здесь основа инвестиционной идеи заключается в том, чтобы заработать на создании добавочной стоимости девелопером, который строит инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это касается поселков с участками без подряда.

Специфика реализации загородных проектов сейчас в том, что они просчитываются девелопером исходя из сверхконсервативных прогнозов, которые в первые месяцы проекта могут улучшаться в сторону повышения. После этого происходит уточнение бизнес-плана, в дальнейшем цены следуют за конъюнктурой рынка.

Например, в одном из проектов, вышедшем в прошлом году, цены поднимались четыре раза в первые четыре месяца, в итоге средняя цена отличалась от начальной почти на 50%. Для нового проекта с нормальной концепцией повышение цены на 30% в течение первых шести месяцев — это вполне нормально.

То есть для того чтобы такие инвестиции в текущих условиях были успешными, нужно отслеживать появление новых проектов у серийных девелоперов. Ну и в целом немного изучить рыночный ландшафт. Благо аналитики сейчас в открытом доступе достаточно.

Для особо любопытных можно заказать аналитические отчеты в пределах 50–100 тыс. руб.

Из них вы сможете понять, по каким направлениям, какой продукт и на каких условиях сейчас лучше продается, и делать вполне осознанный выбор, не будучи глубоким профессионалом в загороде.

С учетом того, что успех вашей инвестиции в данном случае в большей части зависит от девелопера и его профессиональных действий, обращать внимание нужно и на послужной список будущего партнера. Ну а так как наша задача не только купить, но и в оговоренные сроки продать участок, необходимо заранее согласовать с девелопером ваши дальнейшие шаги и его участие в продаже.

Инвестиции в дома

Здесь идея заключается в создании дополнительной добавочной стоимости для вашего будущего покупателя. Мы участок превращаем в дачу (загородный дом) — и получаем профит за экономию времени клиента на строительство. Идея давно реализуется людьми со строительной экспертизой, однако такой вариант доступен и «чистым» инвесторам.

За последний год мы зафиксировали увеличение в два раза первичного спроса на готовые дома (это выражается в количестве звонков в компании). Почти все, что было готового, продали. Это новый запрос формата «хочу здесь и сейчас».

Как пример можно привести следующую математику (живой пример): 1,5 млн руб. стоит участок с коммуникациями, 1,7 млн руб. стоит 100-метровый дом из оцилиндрованного бревна. Продажная же цена построенного дома с участком — примерно 4,6 млн руб.

Столько люди готовы платить за экономию времени и снятие строительных рисков. Причем чем большую готовность объекта вы получите — сделав внутреннюю отделку или ландшафтные работы, — тем большую добавочную стоимость можно заложить в цену продажи.

Девелоперы всячески приветствуют такого рода инвестиции, так как это улучшает внешний вид поселка и ускоряет продажи остальных участков.

А возможности собственных инвестиций такого рода у загородных девелоперов сильно ограничены в связи с высокой капиталоемкостью и отсутствием рынка проектного банковского финансирования. В массовом сегменте затраты девелопера на сети и управление составляют от 300 тыс. до 700 тыс. руб. на один участок.

Как видите, затраты на строительство дома на этом участке в размере 1,7 млн руб. кратно выше. Поэтому здесь точка, где ваши интересы сходятся и дополняют интересы девелопера.

Срок экспозиции приведенного в примере дома не превышает одного года. А значит, можно получить доходность 40% и выше в случае сокращения срока экспозиции. Искомая нами 30%-ная доходность достигается при сроке экспозиции такого дома в 16 месяцев.

Если доход от создания дома совместить с доходом от инвестиции в участок, например, размером в 300 тыс. руб., то годовая доходность вашей инвестиции может составить 53%.

В целом у такого подхода существенно больший запас прочности на случай непредвиденных обстоятельств.

Для тех, кто умеет работать с кредитными средствами

Как было сказано выше, после событий 2008 года и изменения кредитной политики ЦБ, направленной на оздоровление банковской системы, банки практически полностью свернули кредитование загородных объектов для девелоперов.

Однако кредитование физических лиц на покупку участка и строительство дома не останавливалось. В этом случае, имея 30% собственных средств, можно получить существенное плечо от банка по ставке в районе 18% годовых.

Как говорит мой хороший знакомый, «вот на эту разницу между дебиторкой и кредиторкой и живем». Давайте посчитаем, что получается.

Если участок из нашего примера стоит 1,5 млн руб., стоимость строительства деревянного дома — 1,7 млн руб., значит нам необходимо примерно 1 млн руб. собственных средств сразу и примерно по 65 тыс. руб. в месяц на протяжении 12–18 месяцев и 2,2 млн руб. кредитных. Кредит берем на пять лет с уменьшающимися платежами.

За год мы заплатим 360 тыс. руб. процентов. Доход составит 1,04 млн руб., доходность (внутренняя норма доходности IRR) — 63%. За полтора года мы заплатим 509 тыс. руб. процентов. Доход составит 891 тыс. руб., доходность — 32%. Доходность, как мы говорили, можно поднять еще выше при инвестировании в строительство на ранних стадиях проекта.

То есть даже при текущих процентных ставках для физических лиц банковское финансирование позволяет получить более высокую доходность на собственный капитал. Естественно, с большим риском для вас как инвестора. Однако запас прочности для получения 30%-ной доходности у такой модели еще выше по сравнению с полным собственным финансированием.

Почему — нет

Наши размышления были бы неполными, если бы мы не рассмотрели факторы, работающие против инвестиций в загородную недвижимость.

Одним из таких факторов является то, что загородный рынок еще до конца не оправился от предыдущего кризиса. В дополнение к этому макроэкономическая неопределенность также не добавляет оптимизма. Емкость рынка на порядок ниже, например, сегмента городского жилья, и увеличение емкости не предвидится. Предложение в среднем по рынку превышает спрос.

Если вы не готовы тратить время на то, чтобы разбираться и следить внимательно за ситуацией на рынке и в конкретном проекте/девелопере, инвестиции в загород сейчас не для вас.

Также если вы предпочитаете формировать свое состояние в валютных активах, то надо понимать, что загородный рынок давно перешел в рублевую зону и не учитывает курсовые риски.

В заключение

Рынок всегда развивается циклично. Кризис — санитар рынка. Неуспешные модели уходят. Остается то, что работает.

Как в любом деле — дьявол всегда в деталях, и профессионально инвестировать в загород, как, впрочем, и в любую другую сферу, нужно учиться.

И если вы решили попробовать использовать свои средства для получения доходности, обгоняющей инфляцию и банковские депозиты, рынок загородной недвижимости сейчас предоставляет такую возможность, а порог вложений в размере от 1 млн руб. делает доступными для многих инвестиции в «загородку» по сравнению с квартирами в Москве и многими другими инструментами.

Ну и, в конце концов, приятно осознавать, что твои вложения могут приносить не только финансовую выгоду, но и вполне определенно способствовать импортозамещению, то бишь нести существенную пользу обществу.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58008b359a7947c46fdeaf8c

Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2020 году?

Стоит ли покупать землю

Существует расхожее мнение, что недвижимость всегда растет в цене. И действительно, анализируя стоимость квартир, можно заметить, что в долгосрочном периоде она постоянно увеличивается. Во времена кризисов бывает незначительный спад, но общий тренд остается возрастающим. А как обстоят дела с землёй и стоит ли инвестировать в приобретение участков в 2020 году?

Суть инвестиции в земельные участки

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.

Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.

Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать.

Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.

Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость.

Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке. В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен.

Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

Советы специалистов

Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования

Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.

Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов.

Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.

Очень важно до покупки определить, для чего может быть использована приобретаемая земля. Если она предназначена для сельскохозяйственной деятельности, то вы не всегда сможете использовать ее для постройки дома или в других целях, в будущем могут возникнуть проблемы с продажей.

Стоимость таких участков относительно невысока, но и отдача от инвестиций сомнительна. Если только сам инвестор не планирует заняться сельским хозяйством и у него нет на примете готового покупателя в виде арго-предприятия.

Лучше всего рассматривать земли, изначально предназначенные для жилищного строительства.

Для того, чтобы выгодно продать участок через некоторое время, нужно понимать, в чем будет состоять ее привлекательность для покупателя. Наличие федеральных трасс, водоемов и возможности подвести газ и канализацию будет большим преимуществом. 

Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией.

Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом.

При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.

Что выбрать?

Итак, мы определились, что наиболее интересный вариант для инвестиций — приобретение земельного участка под жилую застройку. Но и тут возможно несколько вариантов:

Коттеджи в коттеджных поселках

Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.

Ещё один вариант — земля без подряда на строительство. Это значит что вы приобретаете, а потом продаёте участок вместе с проектом будущего дома, но строить его собственник сможет самостоятельно или усилиями отдельно нанятых строителей.

Но самый удобный вариант — приобретение земли с подрядом, так как в этом случае девелопер, разрабатывающий данную территорию застройки, сам будет осуществлять возведение домов. Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться.

Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность.

Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.

Выгодно ли самому построить на земле дом на продажу — вопрос спорный, но если у инвестора нет в этом опыта, то скорее нет, чем да. В этом случае лучше довериться застройщикам.

Как перепродать?

Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!

Земли без построек

Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом.

Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля.

Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:

  • участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
  • участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
  • земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.

Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.

Покупать ли землю для себя?

Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно.

Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем.

Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.

Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы. 

Источник: https://GidFinance.ru/analitics/investment/stoit-li-investirovat-dengi-v-zemelnye-uchastki-i-doma-v-2020-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.