Страхование долевого строительства от недостроя

Содержание

Зачем нужно страховать квартиру в новостройке

Страхование долевого строительства от недостроя

Покупка жилья – событие радостное, волнительное и для многих долгожданное. А при покупке квартиры на этапе стройки еще и сопровождается переживаниями об успешном завершении строительства в указанные сроки.

Есть сотни дольщиков, которые заключали договор о покупке недвижимости в строящемся объекте у недобросовестных застройщиков и в итоге лишились своих материальных средств, так и не дождавшись завершения строительства. Для того, чтобы обрести спокойствие и не переживать за свои кровные деньги, законодательно предусмотрена защита интересов дольщиков, которая называется – страхование новостроек.

Рассмотрим подробнее наиболее часто возникающие вопросы касательно страхования новостроек, как работает данная программа, как ее оформить и другие моменты защиты интересов дольщиков.

Зачем страховать квартиру в новостройке

Довериться застройщику или оформить договор страхования квартиры в строящейся новостройке – это добровольное решение каждого гражданина, будущего владельца жилья.

Учитывая большое количество строительных объектов, замороженных на этапе строительства и как следствие множество недовольных дольщиков – страхование долевого строительства от недостроя – это защита собственных материальных средств.

А учитывая стоимость жилья даже в небольшом городе, потеря может стоить очень дорого. Однако, если недвижимость приобретается путем ипотечного кредитования, то страхование — это обязательное условие для одобрения займа.

Эти меры помогают банку подстраховаться и не потерять свои средства если строительство объекта не будет завершено в срок, либо если фирма застройщика обанкротится. Если возникнет подобная ситуация, остаток долга будет погашен за счет страховой фирмы.

ВНИМАНИЕ! Добавление дополнительных страховых рисков увеличивает стоимость полиса.

Некоторые застройщики предлагают дольщикам якобы надежную страховую компанию. Не стоит слепо довериться данному предложению, так как СК с застройщиком могут быть в сговоре и тогда при страховом случае могут возникнуть проблемы с получением компенсационных выплат.

Кто и что страхует

Договор страхования квартиры в новостройке заключается между страховой компанией и дольщиком. Страховая фирма при этом берет на себя ответственность за финансовые риски страхователя, а тот в свою очередь обязан перечислить на счет СК страховое вознаграждение.

При заключении договора страхования важно обратить внимание на перечень страховых рисков, которые будут компенсированы, так как многие СК берут на себя ответственность и обязательства по компенсации только при банкротстве или ликвидации строительной фирмы.

Что такое страхование имущества физических лиц, можно узнать здесь.

Чего следует остерегаться

Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.

Страхование дольщиков

Приобретение полиса страхования строящегося жилья происходит путем заключения договора между СК и дольщиком.

Интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по договору защищаются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214.

На основании этого закона и составляется договор страхования, а также по заявлению страхователя и при предоставлении необходимого пакета документов.

При возникновении страхового случая, размер компенсации соразмерен сумме инвестиции, которые вложил дольщик в строительство. Компенсация возможна только в виде денежных средств, а не в виде нового жилья.

Срок страхования устанавливается индивидуально в зависимости от даты завершения строительства. Обычно срок страхования и срок завершения объекта – это одна дата.

Если по каким-то причинам срок сдачи жилья задерживается, заключается дополнительное соглашение между страхователем и страховщиком, в котором указывается новая дата, которая берется из обновленного договора долевого участия или учредительных документов застройщика.

ВНИМАНИЕ! При оформлении договора с СК рекомендуется выбрать срок действия договора на несколько месяцев больше срока сдачи объекта.

Порядок оформления страховки недвижимости от недостроя

Страховая компания тщательно проверяет все документы, касающиеся деятельности застройщика для того, чтобы убедиться в его благонадежности.

Проверку производит специальный эксперт и результат этой проверки действителен в течение 2-х месяцев. Если в этот период не будет подписан договор, необходимо будет пройти всю процедуру заново.

Эти действия идут как на благо самого страхователя, так и дольщика.

Об особенностях страхования застройщиков можно узнать здесь.

Стоимость страхования

Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен.

На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев.

Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.

На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.

Страховые выплаты

Компенсация выплачивается в полном объеме, если причиной рискового случая признано банкротство организации. Эту сумму невозможно взыскать с фирмы банкрота, поэтому настоятельно рекомендуется застраховать недвижимость, так как компенсацию в таком случае будет выплачивать СК.

Точный список необходимых документов можно уточнить у сотрудников страховой компании.

Изменения в законе и компенсационный фонд

Компенсационный фонд долевого строительства (фонд защиты прав дольщиков) создано государством в целях защиты дольщиков от финансовых потерь в результате неисполнения застройщиком своих прямых обязанностей.

задача фонда – компенсация ущерба дольщикам по договору долевого участия (ДДУ). Фонд защиты появился в 2017 году на смену страхования ответственности застройщика, которое просуществовало с 2014 года, но показало свою неэффективность.

Суть работы фонда, как и в страховании ответственности застройщика – защита прав дольщиков, но с иным механизмом действия.

Статья по теме:  Особенности возврата страховки при ипотеке в “Сбербанк”

После 20.10.2017 года, на все новые объекты строительства застройщик обязан перечислять определенный процент взноса на счет фонда долевого строительства.

Законодательно установлен размер взноса, который является одинаковым для всех – 1.2% от стоимости каждого договора с дольщиком.

Сумма, накопленная на счете фонда, является источником для компенсации ущерба или как финансовая поддержка для завершения строительства объекта.

Кроме того, в июне 2019 года были внесены поправки в закон и теперь фонд долевого строительства обязан возместить ущерб даже если договор ДДУ был оформлен до 20 октября 2017 года.

В каких случаях могут отказать в выплате

Страхование новостроек содержит в себе множество подводных камней, которые на первый взгляд могут быть непримечательными, однако становятся причиной отказа в выплатах. Еще до подписания соглашения необходимо внимательно прочитать договор, уделяя особое внимание главе, касающейся пунктов, относящихся к страховым случаям.

Часто, компании могут очень хитро завуалировать риски и в дальнейшем отказать в компенсации. Каждый конкретный случай страхового риска должен быть прописан отдельно. Например, термин «пожар» в договоре может не включать понятие «поджог» и значит, если имущество пострадало от действий третьих лиц, в компенсации будет отказано.

Во избежание проблем с получением выплаты, рекомендуется до подписания договора обратиться за консультацией к компетентному юристу.

Что делать, если строительная компания обанкротилась

Если было объявлено о банкротстве строительной организации и предоставлены подтверждающие этот факт документы, СК обязана выплатить застрахованному дольщику компенсацию в 100% объеме. Для получения этой выплаты необходимо в указанные сроки сообщить об этом СК, подать заявление и предоставить требуемые документы.

После рассмотрения всей документации, если СК не потребует дополнительных документов, будет принято одобрительное решение и выплата будет перечислена на счет клиента.

При оформлении любой страховки стоит взвесить все за и против, убедиться в надежности СК и внимательно ознакомиться с условиями договора. Это касается и страхования недвижимости в новостройке.

Но когда дело касается покупки недвижимости, здесь всегда задействуются крупные материальные средства, а значит и высокий риск потерять большую сумму. В случае банкротства застройщика, невозможно потребовать от него возврата вложенных денег, ущерб сможет возместить лишь СК.

Поэтому несмотря на то, что это добровольное приобретение, настоятельно рекомендуется оформить страховку.

Источник: https://GidPoStrahovke.ru/imushhestvo/nedvizhimost/strakhovanie-novostroek.html

Дольщики зависли без страховки

Страхование долевого строительства от недостроя

С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию.

Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания.

Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты.

Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.

Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году.

Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант.

За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер).

Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.

  Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ.

Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты.

Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться.

Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков.

Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Нет страховки — нет денег

Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.

Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».

«Очень сильно поредел список страховых компаний, остались только две. Де-факто на рынке у нас полторы компании, — заявил агентству Regnum управляющий компании “ЛСР. Недвижимость-Урал” Владимир Крицкий. — Если теперь что-то произойдет, не дай бог, с “Респектом”, то это будет проблема федерального масштаба».

Это важно, несмотря на то что год назад, осенью 2017-го, наконец-то заработал Фонд защиты прав дольщиков, который призван заменить страховой механизм или, по крайней мере, стать его альтернативой.

За первый год работы фонд собрал с девелоперов всего 4,6 млрд рублей (этой суммы не хватит даже на один серьезный страховой случай — это доказал пример Urban Group, для достройки только его объектов нужно более 55 млрд рублей).

Дело в том, что застройщики, запустившие продажи после 20 октября, уже должны вместо оформления страховки отчислять в этот фонд 1,2% стоимости квартиры до регистрации договора долевого участия.

Но вот те, кто начал продавать квартиры раньше, должны пользоваться лишь страховым механизмом.

Более того, закон запрещает без расторжения всех договоров долевого участия по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд либо на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

В итоге строительные компании, начавшие проекты до октября 2017 года, и их дольщики оказались в ловушке. Региональные застройщики уже бьют тревогу — возможно, им придется свои проекты заморозить.

«Крайне нежелательно введение финансовой нагрузки, связанной с переходом к банковским гарантиям для проектов в стадии реализации или для проектов, под которые уже куплен земельный участок, — ведь их экономика рассчитывалась ранее, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов. — Есть также вероятность, что от банковских гарантий под пять-семь процентов больше всего пострадает именно бюджетное жилье, где баланс “экономики” наиболее чувствителен к любым колебаниям. Подобная ситуация не выгодна никому: ни покупателю, ни самому застройщику, ни государству — не будет необходимой динамики обеспечения объемами жилья».

С Дмитрием Цветовым согласен генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов — он объясняет, что больше всего «не повезло» проектам, запущенным около двух лет назад.

«Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено, и квартиры в них продаются лучше всего, — цитирует слова Белоусова портал novostroy.su.

— Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои».

Но это еще полбеды: не получая денег от уже возводимых объектов, застройщики не смогут работать дальше, а это может означать сильное сокращение объемов строительства уже в ближайшие два-три года.

«По нашим оценкам, договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность 35 миллионов квадратных метров жилья. А это около 600 тысяч квартир и миллион дольщиков, — считает генеральный директор “Респекта” Александр Артамонов.

— Около двух третей этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019-го — середине 2020 года. Для безболезненного перехода к новым формам гарантии для участников долевого строительства необходим план мероприятий на переходный период, после завершения строительства этих объемов можно будет окончательно отменить страхование.

За это время и компфонд сможет создать необходимые резервы и развить свою экспертизу».

Фактическая остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к серьезным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство: по некоторым оценкам, страховой рынок может недосчитаться двух триллионов рублей. Это уже угроза не только самим застройщикам и их клиентам, но и кредитующим такие проекты банкам, федеральному и местным бюджетам.

Выход через «Дом.РФ»

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам.

Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации.

Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам.

Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Источник: https://expert.ru/expert/2018/48/dolschiki-zavisli-bez-strahovki/

Страхование ДДУ: зачем нужна дольщикам страховка от недостроя в договоре долевого участия в строительстве, дополнительное соглашение в ипотеке

Страхование долевого строительства от недостроя
Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

  • поручительство банка;
  • страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
  • членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

  • 5 лет практической деятельности компании;
  • 200 миллионов уставного капитала;
  • от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

  • при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
  • после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

  • оформление договора быстрое и удобное;
  • удобоваримые расценки;
  • отсутствие залога;
  • ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
  • оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

  • очень высокие риски;
  • отсутствие перестраховочных резервов;
  • нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Выводы

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги.

Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ.

Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.

В их число должны входить следующие из них:

  • Проектная документация строительства.
  • Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
  • Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
  • Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
  • Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
  • Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
  • В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshchika.html

Долевое строительство| Страховка от риска недостроя / Sibdom.ru

Страхование долевого строительства от недостроя

Законодатели ищут способы снижения рисков инвесторов при приобретении строящегося жилья. В начале осени они снова вернулись к идее введения страхования на рынке долевого.

Разговоры о страховании ответственности застройщиков как единственном действенном способе снизить сопутствующие долевому строительству риски ведутся уже несколько лет.

Но до сих пор появление нового механизма сдерживало то, что в схеме страхования строителей не готовы были участвовать страховые компании. Теперь инициаторами нового проекта закона предлагается использовать другой механизм.

Все предыдущие попытки сделать приобретение квартир в строящихся домах менее рискованным не принесли ожидаемого результата.

Ни принятый шесть лет назад закон 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов», ни все последующие его доработки так и не смогли обеспечить полную защиту прав участников долевого строительства жилья.

Появившееся несколько лет назад добровольное страхование финансовых рисков дольщиков при покупке строящегося жилья не получило массового распространения.

Все это заставило законодателей обратиться к опыту зарубежных стран, где давно и успешно используются собственные механизмы защиты интересов инвесторов строительства жилья. На Западе, где страхование строящегося жилья получило широкое распространение, при помощи этого механизма защищаются права участников всех возводимых объектов.

До сих пор, когда речь заходила о внедрении обязательного страхования в строительстве, для страхования рисков предполагалось привлекать коммерческие страховые компании. Однако сами страховщики не готовы участвовать в этой схеме. Опрошенные «Сибирским домом» представители страховых фирм признают, что к данному виду страхования относятся очень осторожно.

Помимо объективных рисков, присутствующих при любом строительстве, существует немало факторов, оценить которые не представляется возможным, объясняют свою позицию страховщики. И не берутся говорить о том, сколько может стоить подобное страхование. Для этого необходимо знать перечень включенных в страховку рисков.

Кроме того, по их мнению, гарантии такого рода должны предоставляться самими застройщиками.

Взаимная страховка

Именно это и хотят сделать инициаторы нового проекта закона. Вместо привлечения коммерческих страховых компаний к страхованию рисков в строительстве они предлагают использовать схему взаимного страхования застройщиков.

Предполагается, что застройщики должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС) — организации, члены которых, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, сами разрабатывают тарифную ставку, самостоятельно создают правила страхования и совместно отвечают за действия каждого из членов ОВС. Если одна из входящих в ОВС компаний не смогла выполнить своих обещаний перед инвесторами, отвечать будут все члены общества, средства для выплаты обманутым вкладчикам будут выплачены из общего фонда. Солидарная ответственность участников ОВС напоминает ту, что предусмотрена в саморегулируемых организациях строителей.

В отличие от условий коммерческих страховщиков, которые при ненаступлении страхового случая к моменту завершения действия страхового договора деньги не возвращают, в обществе взаимного страхования при тех же обстоятельствах деньги будут переведены на другие договоры или перечислены в специальный резервный фонд.

Предложенная схема позволит установить размер страхового взноса на уровне 5–6%, уверены авторы нового законопроекта.

Тогда как при обязательном коммерческом страховании застройщикам приходилось бы тратить на страховку не менее 10% от суммы привлеченных денежных средств инвесторов.

Такая стоимость страхования может привести к росту стоимости долевого строительства и вызвать снижение спроса инвесторов на строящееся жилье.

Работа по новым правилам

Если закон будет принят в его нынешнем виде, с момента его вступления в силу строительная отрасль заработает по новым правилам. Получая разрешение на строительство дома, застройщик обязан будет указывать источники финансирования.

И если дом он собирается возводить за счет привлеченных средств дольщиков, строительная компания обязана будет застраховать свою ответственность перед участниками проекта.

Тех из застройщиков, кто отступит от этого требования, предлагается серьезно штрафовать.

Несмотря на то, что деятельность подобных обществ регулируется специальным законом «О взаимном страховании», по мнению депутатов, для строительства потребуется принятие нового нормативного акта, который бы учитывал специфику отрасли.

Существующая практика

Между тем на рынке уже сегодня существует практика страхования строящихся объектов. Применяется она при проектном финансировании, когда при строительстве объекта участвуют кредитные средства банка.

В перечень рисков, от которых в таком случае страхуется объект, входит различные факторы, способные привести к остановке строительно-монтажных работ, начиная от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, пожара, наводнения), аварий инженерных сетей, риска обрушения или повреждения, случившегося по причине нарушения прочности конструкции, до рисков материального ущерба, причиненного в результате проектных ошибок, заводских дефектов материалов, конструкций и противоправных действий третьих лиц.

Один из примеров — компания «Зодчий», объекты которой — жилой комплекс «Полтавский» и коттеджный городок «Видный» — строятся с использованием банковских кредитов.

«На протяжении трех последних лет все объекты нашей компании строятся с участием кредитных средств Сбербанка, которые выделяются под проектное финансирование. Одним из условий получения кредита является обязательное страхование строительно-монтажных рисков, — рассказывает исполнительный директор строительной компании „Зодчий“ Михаил Магдибур.

— И мы не видим в этой схеме ничего сложного или обременительного для себя. Насколько такая схема эффективна? Хотя за все время, пока мы работаем по такой схеме, по договорам страхования не наступило ни одного страхового случая, мы тем не менее продолжаем свои объекты страховать.

Потому что прекрасно понимаем: только тот, кто застрахован, может считать себя защищенным от любых форс-мажорных ситуаций. Мнение о том, что появление обязательного страхования объектов в случае, если закон будет принят, приведет к удорожанию стоимости строящегося и готового жилья, я считают неверным.

Цену жилья в первую очередь определяют рыночные механизмы спроса и предложения, а не затраты застройщиков. Но одно сегодня можно утверждать точно — новые правила работы на строительном рынке приведут к увеличению себестоимости строительства».

Тем не менее эксперты считают, что вместе с дополнительными гарантиями при появлении страхования инвесторы могут получить и ряд негативных последствий. Если застройщики постараются переложить свои затраты на обязательное страхование ответственности на покупателей жилья, в результате вырастет и без того не низкая цена квадратного метра.

Поправки в законодательство, которые, как ожидается, должны повысить защищенность участников долевого строительства, могут быть внесены уже в ближайшее время. По словам инициатора нового закона, зампредседателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, законопроект может быть принят в осеннюю парламентскую сессию.

Татьяна Крупко

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1073/

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование долевого строительства от недостроя

Для дольщика страхование ответственности застройщика при долевом строительстве должно быть основополагающим при принятии решения о заключении сделки. В противном случае при нарушениях ДДУ компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование долевого участия

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

  • с помощью общества взаимного страхования,
  • при участии кредитного учреждения,
  • с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

  1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
  3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Страхование от «недостроя»

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Нюансы

Для дольщиков важно знать условия страхового соглашения. Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%. Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  • проект,
  • разрешение на строительство,
  • уставная документация фирмы,
  • ДДУ,
  • финансовая отчетность страховой компании,
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика,
  • дополнительные документы.

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  • нецелевое использование средств,
  • банкротство застройщика,
  • мошенничество,
  • незаконное получение разрешения на строительные работы,
  • непрофессионализм застройщика.

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве.

Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании. Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  1. Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.
  2. Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  3. Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  4. Застройщик не получил разрешение на строительство.
  5. Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы. Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены.

Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно. При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/nyuansyi-strahovaniya-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.