Страхование долевого участия в строительстве

Содержание

Страхование при долевом строительстве: формы, преимущества, риски, порядок оформления

Страхование долевого участия в строительстве

Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта.

После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта.

Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

1. Формы страхования ответственности застройщика 2. Преимущества страхования при долевом строительстве 3. Риски при страховании 4. Порядок оформления страховки 5. На что может надеяться застрахованный дольщик?

Формы страхования ответственности застройщика

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.

Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:

  1. В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
  2. Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
  3. Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
  4. Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

  • страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
  • страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
  • гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
  • гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

  • возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
  • возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
  • длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Риски при страховании

Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:

  1. Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
  2. Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
  3. Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
  4. Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
  5. Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.

Важный факт

В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.

Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.

Порядок оформления страховки

Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.

После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).

Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.

Важный факт

В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.

По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.

На что может надеяться застрахованный дольщик?

Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.

В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:

  1. При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
  2. В случае фиктивного разрешения на строительство;
  3. Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
  4. При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.

В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.

(421 голос., 4,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Страхование Договора Долевого Участия 2020

Страхование долевого участия в строительстве

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию. Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны.

Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить.

Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Страхование — при — ДДУ

  1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента.

    Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.

  2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.
  1. В страховой компании. Важно правильно выбрать страховщика, соответствующего определенным требованиям.

    Главными критериями отбора является финансовая составляющая компании, активы не менее 1 млрд. руб., наличие лицензии и опыта работы на рынке услуг не менее 5 лет.

  2. В форме гарантии банка.
  3. Страхование через общество взаимного страхования.

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

Рекомендуем прочесть:  Подьемные Фельдшерам На Селе В Липецкой Области 2020

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Законы о долевом строительстве меняются так часто, что уже мало кто понимает, что за правила сейчас действуют на рынке. Эксперты помогли читателям сайта «РИА Недвижимость» разобраться в законах и в том, что эти перемены значат для покупателей новостроек.

Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

Во время переходного периода с 1 июля года по 30 июня года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек долевое строительство параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2020 году

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.

Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Долевое строительство: изменения на 2020 год – что будет с рынком

Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ.

Согласно этому плану, до 30 июня 2020-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан.

Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему.

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Рекомендуем прочесть:  Новые Законы Для Ликведаторов В2020г

Что такое долевое строительство в 2020 году? Страхование и защита дольщиков

Понятие защита прав дольщиков практически отсутствовало, что позволяло недобросовестным застройщикам активно этим пользоваться. Федеральный закон гарантирует соблюдение прав и защищает участников долевого инвестирования.

Пока не был принят закон 2004 года инвестирование в долевое строительство было, но регулировался процесс инвестиционными договорами.

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2020 году

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

Страховщики тормозят продажи жилья

«Проблема коснулась довольно большого числа проектов по всей России. Фактически у застройщиков, которые начали объекты до 20 октября 2020-го, нет альтернативного способа обеспечения сделки, кроме страхования. Использовать компенсационный фонд они не могут.

Де-факто страхованием занимается только «Респект». А на компанию «Проминстрах», которую недавно исключили из списка аккредитованных, приходилось до 40% от всех застрахованных договоров», – рассуждает директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта.

Есть и ещё один вариант – вступить в Общество взаимного страхования. Но число его членов законодательно ограничено – не более 500. А сейчас в обществе уже примерно 460 компаний. То есть осталось около 40 «мест». «Звонков очень много. Около десятка застройщиков из Петербурга и Ленобласти подали заявления о вступлении.

Но это не значит, что все они смогут стать членами – сначала проводится серьёзный андеррайтинг», – говорит представитель ОВС в Петербурге и Ленобласти, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.

Да и не все хотят нести солидарную ответственность с компаниями со всей страны, о финансовых возможностях и о проектах которых ничего не знают.

При этом суды указали, что в силу статьи 333 ГК РФ суд обязан устанавливать баланс между применяемой мерой ответственности к застройщику за просрочку и оценкой отрицательных последствий, наступивших в связи с этой просрочкой для дольщика, чтобы не допускать взыскания чрезмерных неустоек, несоразмерных последствиям допущенного нарушения.

Недопустимость предварительного договора Заключать договоры долевого участия (получать деньги от дольщиков) застройщик вправе после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и регистрации прав на участок под строительство.

О страховании долевого участия в строительстве в 2020 году

Обязательным требованием к регистрации ДДУ в Росреестре будет наличие застрахованной ответственности в виде соответствующего договора с коммерческой страховой компанией, банком или обществом взаимного страхования (ОВС).

  • наличие лицензии ЦБ РФ;
  • осуществление финансовой деятельности не менее 5 лет;
  • наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн. руб.;
  • обладание свободными денежными средствами в наличии не менее 1 млрд. руб.;

Закон о долевом участии в строительстве 2020 года – изменения с 1 июля

  • размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
  • опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
  • в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
  • только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Закон о долевом строительстве в 2020 году

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

  • истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
  • нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
  • просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2020 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Источник: https://nl-consalting.ru/opeka-i-popechitelstvo/strahovanie-dogovora-dolevogo-uchastiya-2019

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году

Страхование долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта.

При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии.

Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды.

В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.

Изменения в долевом участии в наступившем году

В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.

Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.

Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.

Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.

Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности.

Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году станет обязательным для всех застройщиков.

После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром.

Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем.

И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.

Каковы последствия принятия закона об обязательном страховании

После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:

  • Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
  • Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
  • Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
  • Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.

При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей.

Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы.

При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.

Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще.

Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга.

То есть фактически, техника также находится в аренде.

По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:

  • вступить в соответствующее общество, в котором единовременная выплата составляет 500 тыс. рублей;
  • при этом необходимо выплатить страховой взнос, равный 1,2%-1,6%;
  • строительная компания должна иметь в распоряжении уставный капитал с суммой не менее 120 млн. рублей;
  • сумма собственных свободных средств должна быть не менее 400 млн. рублей.

Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/strahovanie-dolshhikov

Страхование в долевом строительстве / Sibdom.ru

Страхование долевого участия в строительстве

Совсем немного времени осталось до вступления в силу самых значительных изменений на рынке долевого строительства с момента принятия закона № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов» в 2005 году.

С 1 января строительные компании, привлекающие для строительства средства инвесторов, смогут заключать договоры с дольщиками только при условии страхования своих обязательств.

Изменения стали темой обсуждения на прошедшем на Ярмарке недвижимости круглом столе.

Нововведения затронут подавляющее большинство застройщиков. По данным службы строительного надзора, только 15 % работающих в крае компаний строят за счет собственных средств, остальные 85 % привлекают для строительства деньги инвесторов.

С 1 января приступить к строительству жилого дома они смогут, только выбрав один из трех способов страхования: заключив договор с коммерческой страховой компанией, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования (ОВС) — организацию, участники которой, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, будут самостоятельно разрабатывать тарифную ставку, создавать правила страхования, формировать компенсационный фонд и сообща отвечать за действия каждого из членов ОВС.

Предстоящие изменения стали темой обсуждения представителей страховых компаний, службы строительного надзора, Управления Росреестра, застройщиков и представителей банков.

Как выяснилось в ходе обсуждения, несмотря на то, что до вступления в силу новых правил осталось немногим более месяца, до сих многие моменты остаются неясными.

Например, нет ответа на самый главный вопрос: сколько будет стоить такая страховка компании?

Точка зрения страховщиков

Осторожный интерес — так можно охарактеризовать отношение страховщиков к этому виду страхования. Страховые компании не готовы в массовом порядке страховать строителей и по-прежнему считают наиболее приемлемой для участников рынка схемой создание ОВС.

Широкому распространению страхования строящегося жилья мешают отсутствие четких механизмов контроля рынка долевого строительства, непрогнозируемые риски и невозможность перестраховывать риски в тех объемах, в каких этого хотелось бы страховщикам.

«Ни одна компания не заявила о желании выйти на широкий рынок страхования застройщиков, страховщики готовы застраховать только своих абсолютно прозрачных давних клиентов», — отметила начальник территориального отдела по контролю и надзору за субъектами страхового дела Межрегионального управления Службы Банка России по финансовым рынкам в Сибирском федеральном округе Татьяна Фроленкова.

Персональный подход к застройщикам

Даже те страховые компании, которые объявили о готовности работать на этом рынке, говорят, что решение о страховании и условия страхования будут приняты ими в каждом случае индивидуально, после изучения конкретного застройщика в Красноярске.

Типовые правила для этого вида страхования, разработанные Всероссийским союзом страховщиков в этом году, в настоящее время проходят экспертизу в Службе Банка России по финансовым рынкам. После чего они будут переданы участникам рынка, и уже тогда каждая страховая компания приступит к разработке на их основе собственных правил, условий, тарифов.

Как не раз в ходе обсуждения отметили участники круглого стола, в типовых правилах достаточно много исключений (тех случаев, когда страховые компании не готовы компенсировать дольщикам ущерб, понесенный при остановке строительно-монтажных работ).

К примеру, страховым случаем не признается прекращение или приостановление работ на объекте по распоряжению государственных органов или признание судом договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования недействительным или незаключенным.

Остановка работа из-за признания недействительным разрешения на строительство, права собственности или аренды. Это список исключений можно продолжать еще долго.

Правила страхования новостроек

Страхование новостроек осуществляется в пользу участника долевого строительства. Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Договор страхования будет считаться заключенным со дня регистрации договора об участии в долевом строительстве, его действие длится до того момента, когда жилое помещение будет передано участнику долевого строительства.

Страховым случаем считается неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства. Подтверждением наступления страхового случая является решение суда об обращении взыскания на предмет залога, обращение о признании должника банкротом или об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору страхования учитывается цена договора долевого участия в строительстве, площадь квартиры, при этом стоимость квадратного метра не может быть меньше, чем показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м квартиры, установленной Минрегионом.

Этот показатель в Красноярском крае в настоящее время составляет 34 600 рублей за квадратный метр. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить возмещение по страховым случаям, наступившим в течение действия договора страхования.

С 1 января 2014 года вступает в силу обязательное страхование строящегося жилья. Приступить к строительству жилого дома застройщики смогут,только выбрав один из трех способов страхования: заключив договор с коммерческой страховой компанией, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования.

Размер страховой премии для застройщика по договору страхования будет определяться на основе страхового тарифа, который устанавливается страховщиком. Причем к базовому установленному страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты.

На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как местоположение объекта, деловая репутация застройщика, наличие фактов нарушения в прошлом обязательств по договорам страхования, приостановления в прошлом деятельности застройщика по решениям суда.

Страховая премия по договору может уплачиваться в рассрочку.

При этом далеко не каждая страховая компания имеет право заниматься данным видом страхования.

Для того чтобы предоставлять эти услуги, компания должна соответствовать целому ряду критериев: иметь лицензию на этот вид страхования, работать на страховом рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее чем 400 млн рублей, в том числе размер уставного капитала должен составлять 120 млн рублей, отвечать требованиям финансовой устойчивости.

Из тех страховых организаций, которые имеют право заниматься этим видом страхования в Красноярском крае, далеко не все готовы браться за страхование долевого.

На данный момент 5 региональных страховых организаций и 47 филиалов московских организаций, работающих на территории края, могут страховать долевое, из них только 20 филиалов и одна региональная страховая компания «Надежда» выразили желание заниматься этим видом страхования.

В этом списке компании «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

За кого готовы поручиться банки?

Другой вид обеспечения обязательств застройщика — поручительство банков — также будет доступен не всем застройщикам. Сбербанк, с использованием средств которого строится половина возводимых в настоящее время в крае объектов, готов кредитовать только известных и проверенных заемщиков.

«Если говорить об институте поручительства, банковских гарантий, то Сбербанк на этом рынке присутствует давно, механизмы отработаны.

Что касается поручительства банка за застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче ему жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, то этого продукта на текущий момент у нас в банке нет, его разработкой мы занимаемся в настоящий момент», — рассказал директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Василий Васьков.

Оперативно подготовить этот продукт и начать давать поручительства застройщикам банку не позволяют те же моменты, что не дают страховщикам возможности массово участвовать в этом виде страхования.

«Основная проблема — это сложность контроля за ходом строительства и финансирования новостроек, — объяснил Василий Васьков. — Чтобы за что-то поручиться, нужно понимать перспективы того, что застройщик исполнит свои обязательства перед дольщиками.

Мы будем идти в это поручительство только при понимании хода строительства и структуры финансирования дома. Единственный выход из этой ситуации, который мы сегодня видим, — участие банка в проектном финансировании объекта.

По таким объектам мы четко понимаем сроки строительства, понимаем его финансирование, в настоящее время по таким объектам мы предоставляем заемщикам льготные условия по ипотеке.

Такая же ситуация будет складываться и с нашим поручительством: если мы можем контролировать финансирование объекта, мы можем за него поручиться».

Другой фактор, который не позволяет банку участвовать в поручительстве, — определенный в законе момент исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. «В законе этот момент определен однозначно — это подписание акта приема-передачи. Но может быть множество причин, по которым объект может быть введен в эксплуатацию, но квартира участнику долевого строительства не передана.

Если объект введен в эксплуатацию, но дольщики не подписывают акт приема-передачи, потому что их не устраивает качество отделки, обязательства будут считаться неисполненными, и повлиять на этот процесс банки не в состоянии.

Если бы в законе моментом исполнения застройщиком своих обязательств был прописан ввод объекта в эксплуатацию, никаких вопросов бы не возникало», — считает Василий Васьков.

Кроме того, банк хотел бы иметь право отслеживать исполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия.

На 30–40 % дороже, чем иполучение страховки, обойдется застройщиками поручительство банка.

«Совершенно точно можно сказать, что Сбербанк будет работать на этом рынке, разработка этого продукта ведется, но он будет недешевым, — подвел итог Василий Васьков, — потому что риски по данному продукту колоссальные, и предназначен он будет не для всех застройщиков, а только для тех, чье финансовое положение будет соответствовать требованиям банка. При этом поручительство будет дороже, чем страхование, процентов на 30-50, потому что институт поручительства и банковских гарантий выстроен таким образом, что мы не можем прописать правила поручительства, как это делают страховые компании, указав там моменты, позволяющие не платить. Поручительство банка предполагает, что мы сначала платим инвесторам, а потом начинаем разбираться с застройщиком. Выплаченные инвесторам 700 миллионов рублей превращаются в кредит, который должна будет выплатить строительная компания. Редкий застройщик выдержит единовременное погашение такого платежа».

Взгляд застройщиков

Но участвовавших в обсуждении застройщиков Красноярска в первую очередь интересуют не правила страхования, а страховые тарифы, как раз они страховыми компаниями названы не были. Этому есть объяснение, считает директор по развитию ведущего красноярского застройщика ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон Глушков.

«По опыту недавно появившегося вида страхования СРО можно сказать, что более 50 процентов поступающих исков связано с недобросовестным поведением.

Ни одна страховая компания не может назвать сегодня какой-то базовый тариф, я думаю, что ни одна его так и не озвучит, потому что оценить риски добросовестности поведения на рынке в целом по большому счету на сегодня не представляется возможным.

Сделать это можно, только находясь на региональном уровне, имея филиал федеральной структуры или являясь региональной страховой компанией, у которой выстроены отношения с застройщиками.

Вопрос величины тарифов лежит в плоскости исключительно внутренних переговоров со страховыми компаниями и аффилированными банковскими страховыми компаниями, с которыми на сегодняшний момент сложились отношения. Разработать один общий тариф для всех не получится, потому что в принципе невозможно оценить риск недобросовестности застройщиков, работающих на территории страны», — рассказал Антон Глушков.

Пока страховые компании занимаются разработкой правил страхования и определением тарифов, застройщики постараются максимально отодвинуть для себя вступление в силу закона.

Сделать это они смогут в случае, если первый договор долевого строительства на строящийся объект будет зарегистрирован до 1 января 2014 года. На такие объекты действие закона не распространяется.

Количество новостроек в Красноярске, по данным службы строительного надзора, только в первом полугодии этого года уже успело увеличиться на 33 объекта.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1321/

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование долевого участия в строительстве

Для дольщика страхование ответственности застройщика при долевом строительстве должно быть основополагающим при принятии решения о заключении сделки. В противном случае при нарушениях ДДУ компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование долевого участия

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

  • с помощью общества взаимного страхования,
  • при участии кредитного учреждения,
  • с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

  1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
  3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Страхование от «недостроя»

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Нюансы

Для дольщиков важно знать условия страхового соглашения. Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%. Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  • проект,
  • разрешение на строительство,
  • уставная документация фирмы,
  • ДДУ,
  • финансовая отчетность страховой компании,
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика,
  • дополнительные документы.

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  • нецелевое использование средств,
  • банкротство застройщика,
  • мошенничество,
  • незаконное получение разрешения на строительные работы,
  • непрофессионализм застройщика.

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве.

Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании. Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  1. Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.
  2. Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  3. Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  4. Застройщик не получил разрешение на строительство.
  5. Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы. Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены.

Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно. При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/nyuansyi-strahovaniya-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.