Страхование финансовых рисков дольщиков

Страхование финансовых рисков в долевом строительстве

Страхование финансовых рисков дольщиков

При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, “двойной продажи” квартир и др.

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса[33]:

– Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).

– Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).

– После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.

– Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.

– Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);

– Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);

– Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);

– Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;

– Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);

– Мошенничество;

– Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.

Страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения.

На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа.

На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год.

На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.

[34] Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % – 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.[35] В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.[36] Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.[37]

Источник: https://studopedia.ru/1_77586_strahovanie-finansovih-riskov-v-dolevom-stroitelstve.html

Для чего нужно страхование недвижимости?

Страхование финансовых рисков дольщиков

Есть несколько видов страхования, но самыми главными и важными являются 3: страхование титула, страхование финансовых рисков дольщиков и страхование для ипотеки.

Самые осторожные покупатели жилья прибегают также к таким видам страхования, как риск смерти и потери трудоспособности заемщика, риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору, и риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.

Страхование титула – утраты права собственности на недвижимость, в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Страхование финансовых рисков дольщиков – используется при долевом строительстве в нескольких случаях: 1) при срыве сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который прописан в договоре; 2) в случае двойной продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков; 3) на случай банкротства застройщика.

Страхование для ипотеки – этот вид страхования используется банками для того, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита.

Для этого некоторые банки просят клиента заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула).

Титульное страхование и страхование жизни  – не являются обязательными, однако способны обезопасить заемщика от многих рисков.

Как уже выше говорилось, покупатели также прибегают к следующим видам страхования:

Риск смерти и потери трудоспособности заемщика – в данном случае обоснованность страхования жизни и утраты работоспособности заемщика очевидна, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам.

В жизни могут возникнуть ситуации, в результате которых заемщик окажется не способным погасить полученный кредит (например, невозможность работать из-за травмы или болезни).

Предугадать их сложно, поскольку 15-20 лет – немалый срок даже для молодого, здорового человека, но максимально защитить себя и свою семью от возможных финансовых трудностей поможет страховой полис, по которому страховая компания возместит банку неоплаченную заемщиком часть кредита.

Риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредиторустрахование имущества проводится на случай повреждения в результате непредвиденных событий (пожара, взрыва газа, стихийного бедствия, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.). При наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией за счет полученного страхового возмещения. Этот вид – страхование имущества, которое отдается в залог, – предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может что угодно – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.

Риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.

Страхование титула – это страхование риска утраты права собственности. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на недвижимость со стороны третьих лиц.

Все большее распространение получает страхование обстановки квартиры, т.к. мебель, обстановка, бытовая техника достаточно дорогостоящие. Желая застраховать отделку и имущество, владелец квартиры сам определяет ту сумму страховой премии, на которую он рассчитывает.

Банки требуют застраховаться

В случае приобретения  квартиры с помощью ипотеки на вторичном рынке заемщик,  как правило, обязан в обязательном порядке застраховать передаваемое в залог имущество от рисков утраты, гибели, повреждения в пользу банка на весь  срок действия кредитного договора. Это требование всех банков. Остальные виды страхования зависят от программы конкретного банка.

Заметим, что если заемщик застраховал «титул» приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, то есть не на сумму, равную остатку ссудной задолженности, как того обычно  требуют банки, то в случае чего, титульное страхование поможет не только погасить кредит перед банком, но и вернуть собственные деньги, которые были вложены в покупку недвижимости.

«Несмотря на то, что любой банк проверяет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости в кредит, все же настоятельно рекомендую застраховать титул на полную стоимость недвижимости, чтобы избежать в будущем неприятностей, – говорит АлексейШмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – В случае отсутствия данного страхования на полную стоимость недвижимости риск потери  у заемщика очень высок, так как в результате прекращения права собственности проблема возникнет не у страховой компании, а у самого заемщика – ведь ему надо будет вернуть свои вложенные средства и кредит банку».

Срок годности страховки

«Сейчас  на рынке много ипотечных  клиентов,  которые  в любом случае вынуждены прибегать  к страхованию, – говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

–  Если говорить о титульном страховании, то можно отметить и такой  момент – несмотря на то, что общий  срок исковой давности составляет три года,   некоторые  клиенты  интересуются  пятилетним, и даже десятилетним сроком.  Уровень осведомленности клиентов  о возможностях титульного страхования достаточно высок».

[attention type=green]
Но стоит отметить, что страховщики предлагают страхование титула именно на срок до 3-х лет, так как риск потери собственности относительно велик только в первые годы владения.
[/attention]

Цена вопроса

Застраховать можно абсолютно все: начиная от городской квартиры (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.) до загородного дома, а также любые постройки возле него – гараж, баню и т.д. Страховать имущество можно полностью, или по отдельным позициям.

При этом есть разные варианты по рискам. Кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т.п.

, а также свою ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает сам клиент).

Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т.д. Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1-0,5% от стоимости имущества.

Добровольная страховка

Если говорить о страховке уже имеющегося в собственности жилья, то на сегодняшний день его застраховать достаточно просто. Это можно сделать, обратившись в выбранную страховую компанию (желательно, конечно, выбирать крупных, проверенных игроков на рынке страхования) или же можно пойти более простым путем.

Как правило, в Москве страховые свидетельства рассылаются по квартирам. В них указаны условия страхования, страховые риски, размер страховых взносов, гарантии Правительства Москвы, контактная информация.

Технически страховые платежи включены в документы на оплату коммунальных платежей за квартиру, являясь при этом платежами добровольными, в отличие от коммунальных.

«Добровольное жилищное страхование стало достаточно активно развиваться в нашей стране примерно с середины 90-х годов, – отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – В настоящее время оно достаточно популярно среди граждан. А на сегодня в Москве застраховано, насколько я знаю, более полутора миллионов квартир»

Все же рост спроса на страховку недвижимости, о котором говорят аналитики, слегка преувеличен. Как показывает практика, добровольно мало, кто среди наших граждан страхуют свое жилье. По словам Аркадия Власенко, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный», не более 2-3% покупателей жилья добровольно решаются застраховать свою недвижимость.

Однако стоит отметить, что бывают случаи, когда страховка действительно очень выручает. «Когда у меня в квартире прорвало горячую воду (в мое отсутствие) – страховая компания выплатила мне 55 тысяч рублей, а соседу снизу – 180 тыс. руб. (моя гражданская ответственность). Думаю, эта страховка меня выручила», – рассказал один их клиентов.

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/506/

Страховка с долевым эффектом – Журнал

Страхование финансовых рисков дольщиков

Приобрети страховку — и покупай квартиру на стадии котлована без опасений, что застройщик разорится или на годы затянет сдачу объекта. Звучит заманчиво, но в реальности надежность полисов, страхующих риски долевого строительства, вызывает сомнения.

АНАСТАСИЯ КАРИМОВА, КСЕНИЯ ЛЕОНОВА

Пиар на обделенных

Разговоры о необходимости защищать обездоленных — неотъемлемая часть предвыборной шумихи.

В декабре 2011 года группа депутатов вместе с представителями Минэкономразвития и Минрегионразвития подготовили законопроект, вводящий обязательное страхование ответственности застройщиков, которые привлекают на стадии строительства деньги будущих собственников жилья.

Казалось бы, вот она, справедливость, но, если копнуть глубже, получается, что бизнесмена заставляют страховаться на случай неудачи своего предприятия, что выглядит как-то странно. Во многих странах долевого строительства в принципе нет.

В конце концов, не вкладываем же мы деньги в автомобиль “на стадии сварки кузова”, так почему в случае с квартирами потребитель должен делить риски с предпринимателем, а не покупать готовый продукт. Однако вопрос о запрете долевого строительства у нас никто пока не поднимал. К законопроекту же о страховании ответственности застройщика страховщики отнеслись скептически, а сами строители пообещали в случае принятия закона поднять цены. Сегодня судьба документа туманна.

В январе 2012 года столичные власти направили в Министерство финансов предложения об изменении 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Авторы документа считают, что в стране должна быть введена уголовная ответственность за нецелевое использование денежных средств соинвесторов долевого строительства.

Мол, именно отсутствие административной и уголовной ответственности за нецелевое использование денежных средств позволяет застройщикам чувствовать свою безнаказанность.

Несколько лет назад большие надежды возлагались на сам 214-ФЗ, но с его принятием в 2004 году ситуация на рынке долевого строительства существенно не улучшилась. По данным Минрегионразвития, в стране по-прежнему насчитывается 75 тыс.

обманутых дольщиков. Портфель неисполненных перед ними обязательств составляет 7-8 млн кв. м жилья.

По словам координатора движения “Однодольщики” Игоря Гульева, за последние пять лет в России был обманут каждый десятый человек, вступивший в долевое строительство.

И вот новый поворот: добровольное страхование рисков при долевом строительстве.

Избирательное страхование

Решив заработать на опасениях покупателей строящихся квартир, предприниматель Юрий Гольдберг создал агентство НСКА, которое занимается организацией каналов продаж и продвижением страховых продуктов.

В 2008 году Юрий Гольдберг продал долю в инвестиционной компании “Квадро” и искал новую сферу для бизнеса. Тогда на слуху были скандалы с обманутыми дольщиками, и не имевший страхового опыта Гольдберг решил использовать свой опыт в продвижении финансовых услуг в сегменте страхования рисков дольщиков.

С крупными страховщиками вроде РОСНО, которым он предложил свои услуги в качестве агента, договориться не удалось: их подход к оценке рисков показался Гольдбергу слишком забюрократизированным, неудобным для клиентов.

Тогда Гольдберг через знакомых нашел небольшую страховую компанию “Радонеж”, которая до тех пор специализировалась на страховании грузов. Она была не против эксперимента и вместе с Гольдбергом и его партнером инвестировала в создание НСКА.

Полис, который продает НСКА, страхует от двух рисков — срыва сроков строительства и банкротства застройщика.

Александр Петросян, Коммерсантъ

Затея смелая: страхование дольщиков считается на рынке высокорисковым. Кроме НСКА дольщиков страхуют считанные универсальные компании, среди которых РОСНО и петербургская “Капитал-полис”.

“Спрос на услугу есть, поскольку риск при оформлении договора долевого участия очевиден для клиента”,— говорит Маргарита Березовская, специалист по страхованию финансовых рисков дольщиков страховой группы “Капитал-полис” (страхует риски дольщиков с 2010 года).

Впрочем, количество проданных полисов госпожа Березовская назвать отказалась.

В “Капитал-полисе” стоимость страховки составляет 2-3% стоимости объекта недвижимости. По словам Маргариты Березовской, тариф определяется исходя из репутации строительной компании, формы договора привлечения инвестиций (договор долевого участия, договор паевого взноса) и стадии строительства.

В НСКА полис стоит 1-4,5% цены квартиры. Большая часть продаж пришлась на прошлый год. В пресс-релизе НСКА, опубликованном на сайте агентства, указано, что в 2011 году было заключено 700 страховых договоров более чем на 30 млн руб.

Единственный страховщик, с которым сотрудничает НСКА,— это компания “Радонеж”. Согласно опубликованным данным Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) за 2011 год, компания “Радонеж” собрала по страхованию финансовых рисков менее 4 млн руб.

По итогам года, по данным регулятора, у компании 88 действующих страховок от финансовых рисков.

Почему цифры разительно отличаются? Юрий Гольдберг объясняет это так.

НСКА продает застройщикам (два десятка компаний, среди которых названы “Сова-холдинг”, Granelle Group, “Пересвет”) не страховые полисы, а сертификаты на страховые полисы, которые составляют, как правило, 0,5-1,5% стоимости квартиры.

Застройщики покупают этот продукт, получая хороший аргумент в разговоре с дольщиком: “вот смотрите, страховщик провел экспертизу нашего объекта и готов застраховать риски дольщика”.

Клиент решает сам, оплачивать ли остальную часть страховки, то есть, собственно, обменивать ли, доплатив, сертификат на действующий страховой полис. Таким образом, в портфеле НСКА — 700 проданных в 2011 году сертификатов и 88 страховых договоров. На контекстную рекламу своих услуг НСКА, про словам Гольдберга, тратит 1 млн руб. в месяц, планируя в текущем году увеличить продажи как минимум вдвое.

Впрочем, схема с сертификатами и полисами вызвала вопросы у регуляторов. “Мы запросим все данные у ФСФР и проверим информацию.

Если сведения, которые компания распространяет через СМИ, отличается от действительности, это может быть нарушением закона о рекламе или же признаком недобросовестной конкуренции”,— сообщил “Деньгам” заместитель руководителя Федеральной антимонопольной службы Андрей Кашеваров.

По словам Юрия Гольдберга, пока НСКА столкнулось с единственным страховым случаем: компания, строящая объект в Ивантеевке, перенесла срок сдачи на год. “По риску срыва сроков строительства был начат процесс урегулирования,— рассказывает Гольдберг.

— Страховая компания предложила страхователю написать заявление о выплате страхового возмещения. Клиент воспользовался своим правом выбора и отказался от получения страхового возмещения.

Он решил пролонгировать договор долевого участия с застройщиком еще на год, соответственно, страховая компания продлила срок действия полиса”.

Сборы за прошлый год оказались меньше, чем ожидал Гольдберг, который рассчитывал на продажи в 100 млн руб. Основные продажи приходятся на экономсегмент со стоимостью квартиры 3 млн руб., средняя цена страховки составляет 50 тыс. руб.

Но большая часть покупателей оказалась не готова платить за спокойствие, сетует Гольдберг. Попытка продавать услугу через риэлторов успехом не увенчалась.

“Они заинтересованы в том, чтобы как можно скорее продать квартиры, а не пугать клиентов разговорами о связанных с этим рисками”,— говорит Гольдберг.

При рассмотрении заявок НСКА отсеивает 30-40% объектов (“Капитал-полис” — всего 10%). “Это специфика нашей деятельности. К нам обращаются люди с сомнениями, когда они не уверены либо в застройщике, либо в объекте,— объясняет Гольдберг.— Но эту статистику нельзя переносить на рынок в целом. Это не говорит о том, что 40% объектов на рынке являются проблемными”.

Опасная страховка

Крупные игроки относятся к новому виду страхования настороженно: просчитать риски крайне трудно, если не невозможно. “Речь скорее идет о предоставлении финансовых гарантий, что не имеет отношения к классическому страхованию”,— объясняет Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы “Ренессанс Страхование”.

По мнению начальника управления индустриального страхования “РЕСО-Гарантия” Олега Кузнецова, для эффективной работы на этом весьма ограниченном рынке потребуется дополнительная команда квалифицированных специалистов в области инвестирования, что вряд ли экономически оправданно.

Страховая компания “Альянс” (товарный знак — РОСНО) занимается страхованием рисков срыва сроков сдачи домов, но после кризиса 2008 года перестала страховать риск банкротства застройщика.

На этапе предстраховой экспертизы проекта оценивается перспектива возникновения финансовых проблем у застройщика, анализируется опыт его работы. Соответственно, для проблемных застройщиков такое страхование не предлагается в принципе.

“Поскольку на рынке практически отсутствуют примеры банкротства более или менее известных застройщиков, брать повышенную плату за маловероятный риск не совсем правильно,— считает Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков ОАО СК “Альянс”.

— К тому же этот риск предполагает быструю и высокую концентрацию ответственности на застройщике в размере, неприемлемом для страховщика”.

Иван Черничкин/КоммерсантЪ-Киев, Коммерсантъ

Дмитрий Тюин, начальник отдела комплексного ипотечного страхования компании “Энергогарант”, объясняет отсутствие на рынке страхования дольщиков как массового продукта еще и тем, что большинство строительных компаний используют вексельные и подобные им схемы зачета средств индивидуальных инвесторов, действующие в обход федерального закона о долевом строительстве.

Юрий Гольдберг говорит, что его компания не занимается страхованием дольщиков, участвующих в вексельных схемах. По его словам, многое зависит от качественной экспертизы строящихся объектов, а такими ресурсами располагает далеко не каждая страховая компания.

Некоторые партнеры НСКА об экспертизе отзываются лестно.

“Благодаря экспертизе НСКА и собственному расследованию нам удалось избежать участия в истории с интригующим названием “купим квартиру за миллион”,— рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости BIG Realty Светлана Лапшина.

— Это нашумевшая история с обманутыми дольщиками, которые надеялись приобрести так называемые флэтхаузы в ближайшем Подмосковье, а оказалось, малоэтажные дома построены на землях сельхозназначения, не подключены к коммунальным сетям, и сейчас решается вопрос об их сносе”.

Опасения вызывает и то, что у того же “Радонежа”, по данным ФСФР, нет ни одной выплаты в 2011 году. В этом виде страхования вообще ничего не известно о выплатах, хором говорят участники рынка.

Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский объясняет это только тем, что услуга страхования подобных рисков появилась на российском рынке сравнительно недавно.

Игорь Гульев из движения “Однодольщики” и его коллеги из других движений, защищающих права дольщиков, не смогли вспомнить не только случаев выплат по таким страховкам, но и вообще хоть кого-нибудь, кто воспользовался данной услугой.

В Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ) корреспонденту “Денег” заявили, что это, возможно, “схематозное страхование”, связанное с выводом средств.

Впрочем, подобное утверждение источника в АПСБ основано лишь на том, что крупные игроки страхового рынка такую услугу не предлагают. “Страхование от банкротства застройщика — это рулетка,— считает собеседник “Денег” в АПСБ.

— У срыва сроков сдачи объекта часто есть объективные причины, как правило, не зависящие от застройщика”.

По мнению Александра Зиминского, какую-то экспертизу в принципе может провести и сам покупатель. “Обязательно нужно обращать внимание на срок действия документов застройщика,— рассказывает Зиминский.— Если сдача в эксплуатацию заявлена в ноябре 2013 года, а договор на аренду участка истекает в 2012-м, ясно, что проект крайне ненадежен”.

Похоже, пока никакие полисы не могут избавить дольщика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое положение застройщика. Например, жертвы мошеннических действий печально известной компании “Энергостройкомлект-М”, привлеченные низкими ценами, покупали жилье, хотя репутация девелопера уже тогда была не безупречна.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/1876628

Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве

Страхование финансовых рисков дольщиков

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Строительство на основе долевого участия уже стало в нашей стране привычной нормой, и одним из наиболее доступных способов приобретения жилья. В то же время, к этому способу прибегают далеко не все из тех, кто имеет желание и возможности приобрести жилье в многоквартирном доме.

И причина тому вполне прозаическая: долевое строительство в нашей стране пока сопряжено с определенными рисками. Еще несколько лет назад это было связано с тем, что законодательством не были прописаны юридические отношения между сторонами договора, заключаемого в процесс долевого строительства. В настоящее время порядок заключения таких договоров регулируется согласно ФЗ №214.

Но является ли это стопроцентной гарантией безопасности покупателя? Рассмотрим этот вопрос далее.

f1. Основные понятия и термины

Страховая сумма – определённая договором страхования или установленная законом денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты.

Страховой тариф – выраженная в денежных единицах ставка страхового взноса с единицы страховой суммы или процентная ставка от совокупной страховой суммы.

Страховой взнос (страховая премия) – общая плата с совокупностью страховой суммы.

Срок страхования – период времени, в течение которого объекты страхования являются застрахованными.

Риск – понятие предприимчивости, нацеленное на успех.

Застрахованные лица – физические лица, в пользу которых заключены договоры личного страхования.

Страхователь – юридическое или дееспособное физическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования, либо являющееся страхователем в силу закона.

Страховой случай – совершившееся событие или совокупность событий, предусмотренные договором страхования или законом, с наступлением которых возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату по возмещению ущерба страхователю или третьему лицу.

Страховое возмещение – причитающаяся к выплате страхователю часть или полная сумма ущерба, причинённая застрахованному имуществу.

2.

Основные риски участия в долевом строительстве

Ш Нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию в пределах 6-12 месяцев.

Ш Двойные продажи.

Ш Банкротство компании-застройщика.

Ш Уничтожение объекта.

Ш Невозможность оформить жилье в собственность.

Договором страхования могут быть предусмотрены следующие страховые риски:

1. Невозврат Страхователю внесенных им денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве при условии отсутствия факта передачи Застройщиком Страхователю объекта долевого строительства в установленные сроки или измененные по соглашению сторон сроки в результате:

– невыполнения Застройщиком требований законодательства по обеспечению исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве в форме залога или поручительства;

– признания судом банкротства Застройщика или поручителей Застройщика по обеспечению исполнения обязательств;

– уничтожения (гибели) всего или части залога под обеспечение исполнения обязательств Застройщика по причине непреодолимой силы (при условии отсутствия договора страхования строительно-монтажных рисков на период осуществления строительства) – пожара, взрыва, стихийных бедствий, провал (осадка грунта), ошибок в проектировании и.т.п.;

– неисполнения обязательств контрагентами Застройщика по договорам подряда;

– противоправных действий работников Застройщика, классифицируемых по статье 159 УК РФ.

Страховым случаем здесь является факт невозврата Застройщиком внесенных Страхователем денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве в течение 3(трех) месяцев, если иной срок не установлен договором страхования, после предъявления Страхователем претензии к Застройщику в письменном виде.

2.

Непредвиденные расходы Страхователя, связанные с некачественным строительством объекта долевого строительства, вызванные нарушением требований условий Договора об участии в долевом строительстве, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и отказом Застройщика безвозмездно устранить недостатки или соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы Страхователя, самостоятельно произведенные по устранению таких недостатков.

Страховым случаем здесь является факт непредвиденных расходов, понесенных Страхователем в период гарантийного срока в соответствие с действующим законодательством РФ.

3. Страховые тарифы

Сама страховка стоит по-разному. В РОСНО, работающей, с постоянными партнерами-застройщиками, тариф наиболее щадящий – 0,9-1,6% от стоимости покупаемого объекта. Стоимость страхования дольщика в «Спасских воротах» составляет от 1,6% до 6,0% от суммы вложенных дольщиком средств.

В основном же тарифы колеблются в диапазоне 2,0-4,0% от стоимости квартиры и зависят от многих факторов – степени готовности объекта, сроков сдачи, надежности застройщика.

Хотя страховой полис покупается один раз на весь период страхования, сумма получается немаленькая – десятки тысяч рублей.

«Цену вопроса» следует понимать шире. Страховщики в большинстве своем предпочитают брать на страхование идеальные объекты: от надежных застройщиков, работающих по договору 214-ФЗ и – желательно – продающих квартиры не на нулевом цикле.

На нулевом цикле страховщики готовы брать единичные объекты, тариф при таком страховании будет очень высокий – около 4% от страховой суммы (стоимости квартиры по договору долевого строительства) на период строительства объекта.

То есть страховщиков устраивают те квартиры, стоимость которых на рынке изначально выше средней.

Сегодня свои финансовые риски страхуют 0,1% дольщиков.

4. Документы, необходимые для оформления страхового договора

• разрешение на проведение строительных работ;

• проектная декларация;

• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;

• договор долевого участия между строительной

• компанией и дольщиком;

• учредительные документы (копия);

• технико-экономическое подтверждение;

• финансовые отчеты страхователя;

• список кредиторов;

• справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;

• характеристика клиента

Договоры страхования финансового риска заключаются с гражданами – физическими лицами (гражданами РФ, иностранными гражданами и лицами без гражданства), обладающими дееспособностью.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору страхования финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости может быть застрахован риск только самого Страхователя и только в его пользу. Договор страхования финансового риска лица, не являющегося Страхователем, ничтожен. Договор страхования финансового риска в пользу лица, не являющегося Страхователем, считается заключенным в пользу Страхователя

5. Страховая сумма. Франшиза

Страховой суммой является определенная договором страхования денежная сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Страховая сумма не должна превышать размера убытков, которые Страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая.

Под убытками понимается сумма денежных средств, внесенных Страхователем по Договору об участии в долевом строительстве в размере, установленном таким договором.

Страховая стоимость определяется как сумма денежных средств, подлежащих оплате Страхователем на осуществление строительства объекта, согласно Договору об участии в долевом строительстве.

Если страховая сумма по договору страхования будет установлена меньше размера страховой стоимости, то выплата страхового возмещения будет произведена пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Франшиза определяется по соглашению сторон при заключении договора страхования в процентном отношении к страховой сумме или в абсолютной величине.

Страховая премия.

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую Страхователь обязан уплатить Страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.

Размер страховой премии и порядок ее уплаты устанавливается Страховщиком на основе базовой тарифной ставки и с учетом размера страховой суммы, срока действия договора страхования, опыта строительной деятельности Застройщика, отсутствия претензий и исковых требований от участников долевого строительства к Застройщику по ранее действующим договорам. Фактического подтверждения обеспечения договора о долевом участии, наличия договора страхования строительно-монтажных рисков на время строительства, платежеспособности, конструктивных особенностей объекта строительства и иных обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени страхового риска. Страховая премия уплачивается единовременно или в рассрочку, при этом первый взнос должен быть не менее 50%, оставшаяся часть уплачивается в течение 3 (трех) месяцев, если иной порядок оплаты страховой премии не установлен договором страхования. Страховая премия уплачивается безналично на расчетный счет или вносится наличными денежными средствами в кассу Страховщика.

Страховое возмещение.

Выплата страхового возмещения производится в размере внесенных Страхователем денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве с учетом установленной франшизы, но не выше страховой суммы, установленной договором страхования.

Если страховая сумма по договору страхования будет установлена меньше размера страховой стоимости, то выплата страхового возмещения будет произведена пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Размер страхового возмещения устанавливается после вычета сумм или стоимости имущества, полученных Страхователем от Застройщика в возмещение ущерба.

Основанием для определения размера страхового возмещения являются документы, подтверждающие факт наступления страхового случая и устанавливающие размер ущерба. В размер страхового возмещения не включаются:

* убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем;

* убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами;

* неустойка, моральный вред.

В необходимых случаях привлекаются представители заинтересованных сторон, специалисты (эксперты) организаций соответствующей компетенции для определения, в частности, причины наступления страхового случая и размера убытков от его наступления.

В случае возникновения разногласий между Страховщиком и Страхователем о причинах и размере убытка, каждый из них имеет право потребовать проведения независимой экспертизы. Экспертиза проводится за счет стороны, потребовавшей ее проведение.

В зависимости от результатов экспертизы расходы на ее проведение относятся на сторону, действия которой признаны необоснованными или производятся в договорной пропорции. Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, когда страховой случай наступил вследствие:

* воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

* военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;

* гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.

fЗаключение

страховой долевой франшиза

В заключение важно отметить, принимая решение о заключении страхового договора, необходимо иметь в виду, что ответственность при наступлении страхового случая страховщик будет нести в полном размере той суммы, которая указана в заключенном с застройщиком договоре. После того, как эта сумма будет выплачена дольщику, он отказывается от любых прав на жилье. Все эти права переходят к страховой компании.

Размещено на Allbest.ru

Источник: https://revolution.allbest.ru/bank/00505418_0.html

Все о страховании и сколько стоит страховка

Страхование финансовых рисков дольщиков

Есть несколько видов страхования, но самыми главными и важными являются 3:

– страхование финансовых рисков дольщиков,

– страхование для ипотеки,

– страхование титула.

Самые осторожные покупатели жилья прибегают также к таким дополнительным видам страхования, как:

– риск смерти и потери трудоспособности заемщика,

– риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору, и

– риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.

Поговорим о каждом виде страхования отдельно.

Страхование финансовых рисков дольщиков – используется при долевом строительстве в нескольких случаях:

– при срыве сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который прописан в договоре;

на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков;- на случай банкротства застройщика.

Страхованиедляипотеки – этот вид страхования используется банками для того, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита. Для этого некоторые банки просят клиента заключить комплексный договор по трем видам:

– страхование жизни и трудоспособности заемщика,- страхование объекта недвижимости и- страхование права собственности на объект (титула).Титульное страхование и страхование жизни – не являются обязательными, однако способны обезопасить заемщика от многих рисков.

Страхованиетитула – это страхование риска утраты права собственности. Эта составляющая страхования ипотечного кредита страхует риски посягательства на недвижимость со стороны третьих лиц.

Все большее распространение получает страхование обстановки квартиры, т.к. мебель, обстановка, бытовая техника достаточно дорогостоящие. Желая застраховать отделку и имущество, владелец квартиры сам определяет ту сумму страховой премии, на которую он рассчитывает. Банки требуют застраховаться.

В случае приобретения квартиры с помощью ипотеки на вторичном рынке заемщик, как правило, обязан в обязательном порядке застраховать передаваемое в залог имущество от рисков утраты, гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Это требование всех банков. Остальные виды страхования зависят от программы конкретного банка.

Если заемщик застраховал «титул» приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, то в случае чего, титульное страхование поможет не только погасить кредит перед банком, но и вернуть собственные деньги, которые были вложены в покупку недвижимости.Необходимо застраховать титул на полную стоимость недвижимости, чтобы избежать в будущем неприятностей.

В случае отсутствия данного страхования на полную стоимость недвижимости риск потери у заемщика очень высок, так как в результате прекращения права собственности проблема возникнет не у страховой компании, а у самого заемщика – ведь ему надо будет вернуть свои вложенные средства и кредит банку.

Покупатели также прибегают к следующим видам страхования:- риск смерти и потери трудоспособности заемщика – с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. В жизни могут возникнуть ситуации, в результате которых заемщик окажется не способным погасить полученный кредит (например, невозможность работать из-за травмы или болезни).

Предугадать их сложно, ведь 15-20 лет – немалый срок даже для молодого, здорового человека, но максимально защитить себя и свою семью от возможных финансовых трудностей поможет страховой полис, по которому страховая компания возместит банку неоплаченную заемщиком часть кредита;- риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору – такое страхование имущества проводится на случай повреждения в результате непредвиденных событий (пожара, взрыва газа, стихийного бедствия, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.). При наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией за счет полученного страхового возмещения. Этот вид – страхование имущества, которое отдается в залог, – предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может что угодно – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.

Срокгодностистраховки.

Если говорить о титульном страховании, то можно отметить, что, несмотря на то, что общий срок исковой давности составляет три года, некоторые клиенты интересуются пятилетним, и даже десятилетним сроком.

[attention type=green]
Но стоит отметить, что страховщики предлагают страхование титула именно на срок до 3-х лет, так как риск потери собственности относительно велик только в первые годы владения.
[/attention]

Ценавопроса.

Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, суммы первоначального взноса, срока страхования, характеристик жилья и т.д.

Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1 – 0,5% от стоимости имущества.

Источник: http://realtorpersonal.ru/index.php/poleznay-informaciy/18

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.