Страхование новостроек от недостроя

Особенности страхования недостроенной недвижимости

Страхование новостроек от недостроя

Если недвижимость только строится, застрахуйте её, чтобы обезопасить себя и не потерять то, на что ушла масса усилий и материальных средств. В статье рассмотрим, идут ли на это страховые компании и на каких условиях.

Для начала разберёмся с тем, что же такое объект незавершённого строительства (ОНС) или недостроенная недвижимость. Сложность в том, что определения этого термина в законодательстве нет. В Градостроительном кодексе можно лишь найти размытую формулировку о том, что ОНС – это объект, возведение которого пока не завершено.

Исходя из юридической практики, строение становится ОНС после того как положен фундамент, а перестаёт им быть после госрегистрации в Росреестре в качестве готового объекта.

Чтобы застраховать недостроенный объект, нужно иметь подтверждения того, что это не самострой. Также необходимы права на землю, где он возводится.

Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

Что влияет на стоимость страховки:

  • стоимость строительных материалов;
  • материалы стен;
  • наличие возможных источников огня;
  • географическое положение постройки;
  • наполненность дома какими-либо предметами.

Обычно страховщики предлагают страховать дом под 0,2 или 0,3 процента стоимости.

Ещё один нюанс заключается в том, что на застрахованном объекте работают строители. Важно понимать, что если ущерб будет причинён по их вине, страховая компания, скорее всего, не выплатит компенсацию.

Особенно, если у рабочих нет допусков СРО. Поэтому к особенностям страхования незавершённых объектов можно отнести то, что доказать страховой случай не так-то просто.

СК проще свалить вину на строителей и оставить владельца недвижимости без копейки.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем контролировать ход работ на объекте, а до покупки полиса чётко обговорить со страховой компанией, в каком случае страховой компенсации не будет, и внимательно прочитать договор.

В правилах имущественного страхования «Сбербанка» говорится следующее: «Если договором страхования не предусмотрено иное, то страхование не распространяется на объекты незавершённого строительства». Однако теоретически такой объект можно застраховать, но только с фундаментом, готовыми стенами, крышей, дверями и застеклёнными окнами.

«Росгосстрах» помимо указанных выше условий требует надлежащую консервацию объекта страхования в течение всего периода действия договора, а именно:

  • закрытые двери;
  • оконные рамы с остеклением;
  • гаражные ворота либо специальные плотные защитные щиты, закрывающие все отверстия в несущих конструкциях объекта и исключающие проникновение атмосферных осадков, воды и посторонних лиц внутрь строения.

Имейте в виду: даже если страховая компания одобрила страхование дома, к примеру, с недоделанной крышей, владельцу попросту откажут в возмещении, если внутрь проникнут осадки, залезут воры и унесут стройматериалы и т.д.

«ВТБ-Страхование» страхует здания, строения, сооружения, прочие постройки, строительство которых не завершено. Такие объекты принимаются на страхование только с фундаментом, стенами и крышей.

При этом могут отсутствовать окна, двери и межэтажные перекрытия, но на период консервации объекта внешние оконные и дверные проёмы должны быть закрыты.

Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

В договор можно включить риск возникновения ущерба от пожара, затопления, взрыва бытового газа. Сюда же могут входить противозаконные действия третьих лиц (чаще всего это ограбление, когда со стройки уносят материалы, снимают двери с петель и т.д.). Незавершённые объекты часто страхуют от падения посторонних предметов (деревьев, строительной техники).

Некоторые страховые агенты предоставляют домовладельцу возможность самому выбирать комбинации, но в большинстве СК все риски включаются в договор автоматически.

Базовый набор – это риск пожара, затопления и действий третьих лиц. По мере продвижения строительства можно включать в страховку дополнительные элементы – отделку, вещи, технику и т.д., а также дополнительные риски.

Некоторые страховые компании заключают договор только после осмотра объекта страхования, чтобы оценить его стоимость.

В случае с недостроенным зданием стоимостью считается величина затрат на строительство в данной местности объекта, аналогичного застрахованному по своим проектным характеристикам и качеству строительных материалов (включая затраты на доставку к месту страхования). При этом цена может быть уменьшена на процент износа.

Рассмотрим, что делать после того как вы выбрали страховую программу. В первую очередь соберите пакет документов. В нём должны быть бумаги, подтверждающие владение участком земли под объектом. Также предъявите в страховой компании документ о регистрации ОНС, план постройки, технический паспорт, фотографии.

Будьте готовы к тому, что до подписания договора представители СК изъявят желание съездить на объект. Не препятствуйте этому.

Внимательно прочитайте договор страхования. Обратите внимание на перечень рисков, которые покрывает страховка, порядок оплаты страховой премии. Также просмотрите условия получения выплаты и исключения, при которых компенсации не будет. Уточните, можно ли будет включить дополнительные элементы и риски в страховку, когда объект будет готов.

Отдельно упомянем об ипотечном страховании объектов незавершённого строительства. Оно может пригодиться при покупке квартиры по договору ДДУ. Не путайте его с обязательным, здесь мы говорим о дополнительном страховании.

Страховые компании страхуют незавершённые здания, строения и сооружения, имеющие высокую степень строительной готовности. Обязательным является наличие фундамента, стен, крыши и закрытых оконных и дверных проемов. Важно, чтобы объект возводился на земельном участке, отведённом для строительства в установленном законодательством порядке.

Обращайте внимание на условия ипотечного страхования. К примеру, компания «РЕСО-Гарантия» указывает в правилах страхования, что отделка и инженерное оборудование недвижимого имущества не входят в пакет.

Кроме того, незавершённые объекты, в которых частично отсутствуют стены, крыша, не закрыты оконные и дверные проёмы, нельзя застраховать от конструктивных дефектов.

Это не связанные с естественным износом непредвиденные разрушения или физические повреждения конструктивных элементов (фундамента, перекрытий, балок, несущих стен и т.д.).

Источник: https://www.inguru.ru/kalkulyator_kasko/stat_osobennosti_strahovaniya_nedostroennoj_nedvizhimosti

Кто застрахует дольщиков от недостроев :: Мнения :: РБК Недвижимость

Страхование новостроек от недостроя

В России с прошлого года действует механизм страхования или гарантии ответственности девелоперов новостроек перед дольщиками. О том, как работает этот механизм и какие существуют подводные камни, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказал Александр Цыганов, д. э. н., профессор, зав. кафедрой страхового дела Финансового университета при правительстве РФ

Со 2 января 2014 года в России появилась обязанность застройщика оформлять специальную гарантию в одной из трех форм в случае, когда он привлекает средства граждан для участия в долевом строительстве (214-ФЗ). По задумке законодателя, новый инструмент должен защитить дольщиков от потери средств и в перспективе снизить стоимость строительства.

Законодатель исходил из простой предпосылки, что дольщик — слабая сторона и не должен разбираться в договорах.

Поэтому в случае, когда застройщик не может исполнить свои обязательства, дольщик должен быстро получить деньги, а далее уже сильная сторона — страховщик или банк — разберется с недобросовестными застройщиками.

Таким образом, у государства впервые за долгое время появился эффективный механизм защиты дольщиков.

Проблемный сегмент

Закон предоставляет застройщикам три опции в случае, если они привлекают средства дольщиков: свою ответственность можно застраховать в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС), получить банковское поручительство или обратиться к частному страховщику за страховым полисом.

И у банков, и у страховщиков есть свои подводные камни в процессе использования защиты.

Основным проблемным моментом банковского поручительства является его дороговизна либо не вполне адекватная форма выдачи — для снижения себестоимости частенько банки оставляют такие поручительства за балансом.

Что же касается страхования ответственности застройщиков, то сложностью этого механизма является качество договора страхования. Для застройщика, по сути, не имеет значения, какой это будет договор, ему нужно только исполнить требование закона — на момент регистрации прав дольщиков предоставить полис.

Законодатель попытался ограничить доступ недобросовестных компаний на этот весьма обширный рынок, для чего в законе были прописаны требования, которым должен соответствовать страховщик: как минимум пять лет работы на страховом рынке, 400 млн руб. собственных средств, в том числе уставного капитала не менее чем 120 млн руб. Однако под такие критерии попадает достаточно много страховых компаний, среди которых могут оказаться и недобросовестные.

Сколько стоит дом построить

Типовой панельный девятиэтажный дом в регионе с ценой 30 тыс. руб. за кв. м при средней площади квартиры в 54 кв. м обходится застройщику примерно в 300 млн руб.

Формально полис выдается в пользу каждого отдельного договора долевого участия, то есть примерно на 1,5 млн руб. Но если стройка встанет, то платить придется по всем договорам, заключенным данным застройщиком.

Таким образом, страховые выплаты могут составить 300, 500, 700 млн руб. и более. Конечно, ни один страховщик такие громадные суммы на себе не удержит.

Согласно страховой практике, величина принимаемого риска по каждому из объектов не может составлять более 10–20% от собственного капитала. Если страховщик подписывается на крупный риск, то удержать его без последующего перестрахования не представляется возможным.

Пока на данном рынке в качестве перестраховщика работает только ОАО «СК АИЖК». Серьезный участник рынка — Общество взаимного страхования застройщиков — также заключило договор перестрахования рисков строительных компаний в августе 2014 года с ОАО «СК АИЖК».

На сегодняшний день добросовестный рынок складывается вокруг этих компаний.

У банкиров есть аналогичные ограничения — лимит кредитного риска на группу связанных заемщиков не может превышать 25% от собственных средств. Только банку еще сложнее — он не может, в отличие от страховщика, перестраховать принятые риски, потому и надзор за банками чуть жестче.

Платить не хочу

Многие из читателей наслышаны про ухищрения в договорах страхования. Обычно этот текст печатается мелким шрифтом — недобросовестные страховщики не любят обсуждать «исключения» и определения, «что не является страховым случаем».

Страхование ответственности застройщиков зачастую грешит тем же. На рынке сплошь и рядом попадаются экзотические исключения, которые сводят на нет защиту дольщика.

А вместе с тем формально все правила страхования, на основании которых действует любой страховщик, утверждаются в Банке России (точнее, направляются в уведомительном порядке).

Если у Банка России хватит времени и сил разобраться во всех запятых, тот он вправе приостановить действие недобросовестных правил.

Ситуацию может радикально исправить новое право, делегированное Банку России: издавать своеобразные стандарты страхования — устанавливать минимальные требования к качеству и надежности страховой защиты. Есть надежда, что еще до первых скандалов с новыми обманутыми дольщиками ситуация со страховой защитой наладится.

С банковским поручительством ситуация хуже. Его правовую часть никто не контролирует, а потому возникновение армии обманутых дольщиков в этом сегменте неизбежно.

Как распознать недобросовестную компанию

Если вы решили приобрести жилье на этапе строительства и хотите убедиться в качестве вашей страховой защиты, прежде всего необходимо внимательно ознакомиться с правилами страхования. Наличие заведомо невыгодных условий урегулирования страхового случая должно сразу привлечь ваше внимание.

Дольщики могут быть полностью осведомлены об условиях страхования, получив всю информацию о долевом договоре перед его регистрацией в Росреестре.

Важным элементом для понимания надежности страховой компании будет сравнение стоимости строительства дома и величины собственного капитала страховщика. Игроки рынка, не соблюдающие правило удержания риска, могут быть сразу отнесены к недобросовестным, в первую очередь — из-за высокой себестоимости строительства.

Сегодня на страховом рынке уже есть несколько негативных примеров. Отозвана лицензия у СК «Восхождение». Эта компания активно занималась страхованием ответственности застройщиков, предлагая им полисы по демпинговым ценам.

Формальная причина банкротства — прекращение деятельности одного из старейших и крупных туроператоров в России туристической фирмы «Нева».

Требование закона к компаниям, осуществляющим деятельность по страхованию ответственности застройщиков, состоит в отсутствии оснований для применения к ним мер предотвращения банкротства. Одно из таких оснований — наличие в отношении страховщика исполнительных производств.

Открытым остается вопрос о том, чем будет обеспечена защита прав дольщиков с момента, как договора страхования, выпущенные сомнительной страховой компанией, перестали соответствовать требованиям 214-ФЗ.

Очевидно, отсутствие платежеспособности такой компании — ответственность, которую она принимает на себя перед дольщиками — может исчисляться миллиардами рублей.

Крупный бизнес нуждается в крупной поддержке

Как показывают расчеты, новый вид страхования может потенциально снизить себестоимость строительства. Если дольщик перестанет бояться недостроя, то он будет готов покупать квартиры на более ранней стадии строительства.

Поскольку любая стройка обязательно привлекает кредитные средства (обычно от 40 до 60% от себестоимости строительства), то в случае снятия страхов дольщиков часть этих дорогих заемных средств удастся заменить средствами за проданные квартиры.

И тогда себестоимость строительства неизбежно снизится на 5–7%.

Пока на рынке страхования ответственности застройщиков крупные страховщики не замечены — они взаимно выжидают. Получается замкнутый круг — чтобы крупные страховщики открыли свои перестраховочные емкости, должны появиться чужие емкости. Но эти емкости не появятся, пока кто-то не начнет работать.

Некоторые развивающиеся страны целенаправленно создавали государственные перестраховочные компании, которые позднее выполняли также функции надзора за рынком.

В частности, подобный положительный опыт есть в Турции и Бразилии, где перестраховочным компаниям предоставлены государственные гарантии для защиты национального рынка. Кроме сохранения валюты внутри страны, эти компании решили и вторую задачу, о которой никто вслух не говорил.

Каждый страховщик, обязанный государством перестраховывать до 5% риска в госкомпании, становится прозрачным и понятным.

Таким образом, госстраховщик поднимается над рынком и может заранее заметить недобросовестных игроков, в том числе ведущих политику неадекватного принятия рисков.

В результате в Турции и Бразилии государственные перестраховочные компании вошли в топ мировых игроков в этой области.

В случае использования аналогичного опыта в России подобная компания могла бы работать не только на местном рынке, но и на всем пространстве БРИКС.

Альтернативным государственному перестрахованию механизмом повышения прозрачности рынка явилось бы создание единого реестра гарантий прав дольщиков. Допуск к этому реестру осуществлял бы Банк России, и он же, в первую очередь, следил бы за концентрацией рисков.

К тому же такой реестр мог включать информацию о банковских поручительствах, которые сейчас ничем не регулируются и никак не контролируются.

Банк России как мегарегулятор страхового и банковского сектора вполне способен охватить контролем все сектора и проводить единую политику управления рисками.

Александр Цыганов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d214b9a7947a78ce91352

Страхование новостройки. От чего защищаемся: недострой, срывы сроков сдачи ГК, от риска остаться без квартиры

Страхование новостроек от недостроя

О том, что приобретение квартиры «на котловане» – дело рискованное, всем известно давно и хорошо.

Опасности, подстерегающие покупателя, тут самые разнообразные: от «невинного» затягивания сроков строительства до банкротства застройщика, когда заплаченные за квартиру деньги пропадают, а их бывшие владельцы пополняют собой ряды обманутых дольщиков.

А где риск – там и поле для работы страховых компаний (СК). Потенциальных потребителей много, они довольно платежеспособны, раз уж на квартиру собрать деньги сумели.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Узок их круг…
Первое, что сразу бросается в глаза при рассмотрении проблемы – весьма небольшое количество СК, предлагающих подобные услуги. По оценкам экспертов, для их пересчета хватит пальцев руки – это притом что всего на страховом рынке работают сотни компаний, и несколько десятков из них вполне заслуживают эпитета «крупные».

Также примечательно, что до сих пор не появилось единого, общепризнанного названия данного продукта – на сайтах СК можно встретить формулировки вроде «страхование от банкротства застройщика или невыполнения им обязательств», «страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость», «страхование долевого строительства». Сравним, к примеру, с автомобильными ОСАГО и КАСКО – термин общеупотребимый, его знают все.

В чем тут дело? Объяснения, полученные нами от специалистов, сводились к хрестоматийному «темна вода во облацех».

«Вероятность наступления страхового случая невозможно просчитать, риски при этом носят политический и непредсказуемый характер, поэтому российские страховщики и западные перестраховщики, как правило, не заключают такие договоры, – говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС».

– Наша компания в свое время активно страховала дольщиков, однако практика показала, что вероятность страхового случая (особенно если застройщик знает о договоре) очень высока, и мы были вынуждены отказаться от такого страхования».

«Для работы с такими рисками страховщику необходимо располагать штатом высококлассных андеррайтеров с многолетним опытом работы как на рынке строящегося жилья, так и на рынке страхования кредитных рисков, – полностью соглашается Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО». – Также нужно иметь статистику возникновения негативных событий за несколько лет и располагать необходимыми финансовыми показателями деятельности и высокой финансовой устойчивостью». Эксперт также обращает внимание на различные специфические черты ведения строительного бизнеса: в частности, проект может быть остановлен по причине выявления разного рода нарушений в ходе инициированной прокурорской проверки. Также может оказаться, что необходимая разрешительная и проектная документация не оформлены надлежащим образом.

В общем, как отмечает Виталий Ус, большинство СК стараются не работать с данными рисками.

«Исключением могут стать объекты, которые возводятся в составе комплекса жилых зданий, часть из которых уже в высокой степени готовности, – говорит он.

– Также может быть рассмотрен вариант, когда застройщик произвел серьезные вложения в коммуникации, инфраструктуру вокруг возводимого объекта, имеет на руках необходимую документацию».

Страхуем риски: квартиры нет вообще…
неприятность, от которой хотят защититься покупатели – это ситуация, когда приобретенную квартиру они не получают вовсе.

Причины наступления подобного, изъясняясь языком профессионалов этого рынка, «страхового события» могут быть самыми разными. «В частности, это может быть нанесение ущерба самому возводимому объекту в результате воздействия различных факторов, – перечисляет Виталий Ус («РОСНО»).

– А также риски юридического характера – такие как двойная продажа или прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков».

Как обращает внимание Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), страхователем (т.е.

клиентом СК) при заключении подобного договора может выступить как физическое лицо (дольщик), так и юридическое лицо (компания-инвестор).

Страховое покрытие распространяется на финансовые средства, внесенные страхователем, – вне зависимости от того, какой тип договора заключался между продавцом и покупателем квартиры, лишь бы он не противоречил действующему законодательству.

…или сорваны сроки
Люди, хотя бы немного знакомые с рынком новостроек, прекрасно знают о другой возможной напасти – срыве сроков строительства.

Этот риск, конечно, не такой ужасный, как описанные в предыдущей главе (свою квартиру покупатель в конечном итоге получает), зато куда более вероятный: задержки ввода объектов происходят повсеместно.

Кажется, они уже стали на нашем рынке правилом, а исключением как раз является ситуация, когда все сдается точно в срок… И что же: если у покупателя в контракте с застройщиком записано, что объект должен быть введен в строй, например, 1 февраля 2012 года, – уже 2 февраля можно обращаться к СК за страховкой?

Конечно, нет: страховщики тоже не первый день на земле живут и знают о нравах, царящих в строительном мире. Быть чрезмерно пунктуальным для них – верный путь к разорению. «В любом случае, в договоре страхования будет присутствовать период ожидания, т.е.

время, отводимое на завершение процесса строительства при его задержке, – говорит Виталий Ус («РОСНО»). – Это нормальная практика для строительства, т.к. на сроки влияет масса факторов. Также некоторое время отводится на то, что претензии страхователя будут удовлетворены застройщиком».

И только если этого не произойдет – тогда страховое возмещение выплатит СК.

Борис Шаронов (НСКА) рассказывает, что один из застройщиков-партнеров компании в конце 2011 года перенес сроки сдачи дома: покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, а теперь им придется ждать IV квартала 2012 года. Перенос связан с техническими проблемами с коммуникациями. У самой компании-застройщика 16-летний опыт работы в строительном бизнесе, более 150 тысяч квадратных метров построенных объектов в Московской области.

Тем не менее НСКА начало заниматься организацией выплат по страховкам компании «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Созвездие» (г. Ивантеевка, ул. Луговая, 2-я очередь).

Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 1 марта 2012 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве.

В среднем квартира в комплексе стоила 2,5 млн руб.

Кстати, клиенты НСКА могут выбирать: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или продлить договор страхования. Если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

По счастью, другие наши спикеры называли более умеренные цифры. Так, по мнению Бориса Шаронова (НСКА), стоимость составляет 1-2% в год.

«Названная цифра применяется, если объект должен быть сдан через год; если же планируемый срок сдачи больше, то пропорционально повышается и тариф, – поясняет эксперт. – Например, если квартира строится в Москве, стоит 4,5 млн руб.

, а передача ее дольщику планируется через два года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 45-90 тыс. руб. в год. Согласимся, это – не слишком много за спокойствие».

Сумма из договора, и не более того
Реалии страхования (в первую очередь автомобильного) познакомили потребителей с таким понятием, как «франшиза» – это когда застрахованный получает меньше, чем оценочная стоимость пострадавшего имущества.

В страховании новостроек, как говорят эксперты, подобное условие обычно не применяется.

«При наступлении страхового случая страхователь (дольщик) получает полное возмещение понесенных при заключении договора долевого строительства средств – в случае банкротства либо ликвидации застройщика, – говорит Дмитрий Волокитин («Россия»).

– Возмещение части финансовых потерь предусматривается в случаях увеличения срока строительства. Размер возмещения здесь прописывается в договоре страхования и, как правило, привязан к размеру ставки рефинансирования».

С другой стороны, застройщик какое-то время (часто весьма немалое – на рынке строительства сроки вообще измеряются годами) «крутил» полученные от дольщика деньги – может быть, дольщику полагается за это полагается какая-то компенсация? Но – тоже нет.

«В настоящий момент на страховом рынке нет продукта, который предусматривал бы выплату возмещения при страховании финансовых рисков дольщиков с процентами, – комментирует Борис Шаронов (НСКА). – Ущерб страхователя трактуется как денежная сумма, внесенная должнику (застройщику) по договору о привлечении финансовых средств.

Проще говоря, застрахованный получит полностью все деньги, которые он заплатил застройщику, но никаких процентов сверху».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страхование дольщиков никак нельзя назвать делом массовым. Не сильно любят его клиенты, не особенно рвутся развивать эту услугу и сами СК – боятся рисков, политической непредсказуемости и прочих «траблов», описанных выше. А поскольку договоров мало – и случаи выплат страхового возмещения тоже единичны.

Так что страховать или нет покупку новостройки – это дело действительно добровольное (сравним, для примера, с ипотекой), и каждый потребитель решает этот вопрос для себя индивидуально. Нам же хотелось дать лишь одну рекомендацию.

Попытаться застраховать строящийся объект – это отличный способ выяснить подлинное финансовое состояние застройщика. Иными словами, даже если вы вовсе не собираетесь страховаться – все равно обратитесь с соответствующей просьбой в крупную и уважаемую СК.

Если вам ответят согласием, да еще и предложат небольшой тариф – значит, данному застройщику можно доверять. Если же вы получите категорический отказ – делайте выводы сами.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/strahovanie-novostroyki-ot-chego-zaschischaemsya.91692.html

Страхование от недостроя – Мосдольщик

Страхование новостроек от недостроя

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Кто страхуется

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

  1. за свой счет;
  2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
  3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.

1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени).

Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Что страхуется

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”.

Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

  1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
  2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Страховые выплаты

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Страхование дольщиков

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг.

Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование.

Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

Изменения в законе и компенсационный фонд

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2.

“Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов.

Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только  полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/strahovanie-ot-nedostroja/

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Страхование новостроек от недостроя

Покупка квартиры в ещё недостроенном здании — выгодное вложение. Это экономит средства будущего хозяина и позволяет ему получить жилье под собственный дизайн и с индивидуальной планировкой.

Но в Российской Федерации существует достаточно недобросовестных компаний, которые только получают взносы за жилье, пусть и не полную стоимость, а затем замораживают стройку на этапе фундамента, объявляя о своём банкротстве.

Как защитить себя и свои вложения от мошеннических строительных организаций? Как правильно оформить договор страхования квартиры в новостройке? Какие подводные камни могут быть у данного вида полиса? Об этом расскажем в нашей статье.

Зачем страховать квартиру в новостройке?

Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику.

Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки.

Банк не захочет потерять свои средства из-за банкротства недобросовестной строительной фирмы, а значит, выбранная страховая компания обязана будет покрыть остаток кредита. Стандартный страховой полис включает в себя следующие рисковые ситуации:

  • Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
  • Задержка с заселением нового здания;
  • Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
  • Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
  • Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.

Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками.

Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке. Стоит отметить, что титул (право собственности) страховать необязательно, если строительство еще не завершено и не оформлены все необходимые документы.

Страхование жилья и особенности недостроя

Недостроем принято называть объекты жилищного строительства, которые являются незавершенными и не сданными в эксплуатацию. Ранее данная услуга была востребована среди официальных застройщиков – строительных компаний и холдингов. В силу популярности загородного и коттеджного строительства подобные страховые продукты приобрели актуальность и для частных граждан.

Для тех, кто еще не знаком с темой страхования недвижимости в целом, стоит пояснить, что риск утраты присутствует, как для завершенного объекта, так и для недостроя.

Необходимость страхования недостроенного жилья возникает в силу разных обстоятельств:

  • строительство по разным причинам заморозить;
  • целостность имеющихся построек нарушена стихией, например, ветер сорвал крышу;
  • пожар уничтожил постройку;
  • вандалы или недоброжелатели нанесли ущерб и разрушения.

Этот список можно еще дополнить, но именно эти ситуации чаще остальных перечисляются в качестве страховых случаев в договорах.

Как оформить полис?

Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:

  • Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
  • Договор аренды земельного участка под строительные работы;
  • Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
  • Договор между строительной организацией и дольщиками;
  • Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
  • Справки об оплате инвестиционных взносов.

После ознакомления с официальной документацией, происходит оценка рисков страховым экспертом или целой комиссией по 60 основным пунктам.

Заключение комиссии действует не более 2 месяцев, за которые клиент обязан подписать договор страхования. Если этого не происходит, заключение становится недействительным и придется повторять процедуру, если на это согласится страховщик.

Далее фирма вынесет решение о том, является ли застройщик благонадежным и может ли быть оформлен полис.

Стандартные условия страховщиков

Заключать договора страхования, предметом защиты которых являются недостроенные объекты, сегодня необходимо, особенно, если они удалены от города, а коттеджный или дачный поселок не охраняется. При выборе страховой программы и страховщика важно учесть ряд стандартных требований, которые компании предъявляют к таким объектам.

Так, при страховании недостроя необходимо, чтобы объект:

  • был подведен под крышу;
  • имел окна;
  • участок имел капитальное ограждение;
  • находился под охраной.

Если объект не соответствует таким требованиям, страховщики вполне уверенно отказывают в заключении договоров. Среди иных причин, по которым страховщики могут отказать в услугах, можно перечислить следующие:

  • объект заброшен, а также, если о недостроенном объекте его хозяева долго не проявляли заботы;
  • объект имеет большую степень износа;
  • объект расположен в зоне, часто подвергающейся стихийным бедствиям.

Стоимость страхования

Стоимость приобретения страхового полиса будет зависеть от условий, в которых производится застройка, от репутации строительной компании на российском рынке. В большинстве случаев, по замечанию начальника отдела А.

Шушковой, цена полиса равна 0,75-2% от стоимости квартиры (объекта). То есть, если квартира стоит 5 миллионов рублей, то за страховку придется заплатить порядка 30-40 тысяч рублей.

В таблице ниже приведены основные страховые компании, предлагающие оформить такой полис.

Таблица — Программы страхования жилья в строящемся доме и стоимость полисов в 2020 году
НазваниеСтоимость полиса, руб.
РЕСО-гарантия14 460
Русский стандарт страхование12 000
Уралсиб страхование18 645
Ингосстрах15 396

Источник: Официальные сайты СК

Расчет стоимости полиса, указанной в таблице, был проведен для квартиры в строящемся доме г.

Москвы стоимостью 3 000 000 рублей, а объектами страхования были выбраны не только недвижимое имущество, но и потеря трудоспособности и утрата права собственности.

При этом стоит понимать, что данное ценовое предложение не является окончательным, поскольку могут прибавиться надбавки за сопутствующие условия, которые могут повлиять на вероятность рисковой ситуации.

Страховая сумма и страховая премия: основы расчета стоимости договора

При заключении договора страховой защиты применяется два взаимозависимых термина или две величины, имеющие денежное выражение – это страховая сумма и премия. Для полного понимания сути страховых услуг, целесообразно пояснить значение каждой.

Страховая сумма – это тот объем средств, который страхователь получает при полном уничтожении строительного объекта при условии наступления страхового случая и его доказанности. Если страховой случай нанес частичный ущерб, то выгодополучателю по договору выплачивается, лишь часть страховой суммы в пропорции.

Страховая премия – это те средства, которые страхователь вносит в счет оплаты договора. Она исчисляется исходя из размера страховой суммы в размере 10-15% от нее. Вносить ее необходимо либо полностью, либо равными частями ежемесячно, раз в квартал или полугодие.

Примечательно, если премия внесена не полностью или договор не оплачен на момент наступления страхового случая, возмещение могут и не выплатить.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/strahovka-ddu-ot-nedostroya-dolshchiku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.