Страхование новостройки от недостроя

Страховка от недостроя: на чем не стоит экономить

Страхование новостройки от недостроя

При инвестициях в новостройки скупость приведет к потерям
Страхование финансовых рисков пока не получило широкого распространения среди российских граждан и организаций.

Дело в том, что страховые компании предпочитают страховать, главным образом, финансовые риски аффилированных с ними организаций, а физлица просто редко сталкиваются с ними.

Эксперты утверждают, что среди всех видов страхования финансовых рисков наибольшую известность имеют те, что связаны с недвижимостью (титульное страхование, страхование рисков долевого строительство), однако и их люди используют не слишком часто.

При этом для инвесторов эта дополнительная статья расходов вовсе не безосновательна – ведь в случае неудачи с объектом, они потеряют намного больше. Дополнительном плюсом страхования при инвестициях являются скидки, которые готовы дать страховые компании за «опт».

Деньги на защиту от их потери
Россияне в принципе не часто прибегают к услугам по страхованию финансовых рисков. Нашим соотечественникам свойственно полагаться на удачу, а дополнительные траты на защиту от возможных финансовых потерь они считают излишними.

Если говорить о страховании финансовых рисков физических лиц, к ним относится, например, страхование риска потери работы. В кризис подобные страховые услуги нередко предлагались банками при оформлении ипотеки.

Сейчас сфера применения расширилась, например, недавно банк «Открытие» совместно с компанией «Открытие страхование» начал предлагать страховаться от потери работы при оформлении потребительского кредита.

В 2008 году Российский союз промышленников и предпринимателей даже предлагал сделать страхование от вынужденной потери работы (например, при сокращении штата или банкротстве фирмы) обязательной: создать специальный госфонд по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, который бы формировался за счет взносов работодателей. Однако дальше этого предложения дело не пошло.

Наиболее известным видов страхования финансовых рисков физлиц, по словам директора департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Бориса Шаронова, является страхование титула (страхование права собственности на недвижимость – подробнее об этом виде страхования читайте в статье «Застраховать можно даже будущий дом»).

«Что касается юридических лиц, то страхованием их финансовых рисков считается, например, страхование риска, связанного с потерей дохода или невыполнения договорных обязательств, – добавляет Борис Шаронов. – Страхование финансовых рисков осуществляют, главным образом, страховые компании, аффилированные с организациями, выступающими страхователями.

Такие страховщики, как правило, не заключают договоры страхования со сторонними организациями ввиду того, что андеррайтинг здесь очень сложен. К тому же, страхование финансовых рисков, случается, иногда просто нужно для воплощения различных серых финансовых схем».

В данном случае это просто «перебрасывание» денег из одной компании в другую путем заключения договора страхования – страхование как таковое здесь ни при чем.

Долевая надежность
Еще одним весьма известным, но пока не пользующимся массовым спросом видом страхования финансовых рисков физических лиц является страхование рисков долевого строительства. «Большинство страховых компаний не продвигает подобные продукты.

Проблема классическая для теории страхования – такая же, как для всех видов страхования, где есть асимметричность информации, например, страхования титула вне рамок ипотечных программ или страхования только части имущественного комплекса предприятия», – говорит руководитель управления имущественных видов страхования Северо-западного дивизиона «Ренессанс страхования» Виталий Овсянников. Состоит она в неблагоприятном отборе. Если подрядчик, застройщик имеют хорошую репутацию, спрос на страхование рисков дольщика невелик. Если репутация плохая, страховая компания отказывается принимать на себя такой риск. Ведь выплата в этом случае, например, из-за задержек срока сдачи объекта, практически неизбежна. Соответственно, стоимость страхования возрастает настолько, что такой полис приобрели бы лишь те дольщики, которые уверены в том, что выплату они обязательно получат.

Правда, нередко такое страхование имеет смысл, даже если девелопер на первый взгляд достаточно надежен. По словам Бориса Шаронова, даже если в данный момент никаких проблем нет, это не означает, что через год они не возникнут.

Не стоит также слепо полагаться на репутацию девелопера, ведь многие из них создают отдельное ООО под застройщика конкретного дома. Такая компания не обладает достаточной финансовой прочностью, чтобы расплатиться с дольщиками в случае возникновения проблем.

Девелопер может просто обанкротить карманного застройщика и умыть руки. Подробнее об этом читайте в статье «Полис для дольщиков: верный способ вернуть вложенное»).

Также надо учитывать безусловную корреляцию убыточности по этому продукту с циклами экономической активности.

В период рецессии количество страховых случаев растет лавинообразно, ведь финансовые трудности возникают даже у девелоперов с хорошей репутацией.

А если сюда добавить снижение рыночной стоимости самого объекта недвижимости, то дольщики, заранее застраховавшие свои вложения окажутся в существенном выигрыше.

Скупой платит дважды
Зачастую инвесторы, приобретающие сразу несколько квартир в новостройках, предпочитают сэкономить на страховании.

С одной стороны, их можно понять: при инвестировании больших сумм, стоимость страховки в абсолютном выражении может быть достаточно большой – например, при общем размере вложений 50 млн рублей инвестору придется потратить на страховку от недостроя от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей.

Однако, при наступлении страхового случая они рискуют потерять, например, не 1,5% от стоимости квартиры, а все 100%. «В этих условиях экономить на страховании не означает выиграть, – поясняет Борис Шаронов.

– Кроме того, случается, что человек вложил деньги в несколько квартир, договоры страхования заключил лишь в отношении тех, строительство которых казалось ему наиболее рисковым, а проблемы возникли как раз там, где он меньше всего ожидал и не застраховался».

В целом, по сравнению с затратами на покупку, включая последующие ремонтные работы и прочее, страховка стоит относительно недорого – от 0,5-1% до 1,5-2,5 % на срок страхования 1 год (самое дорогое покрытие здесь – неисполнение обязательств застройщика по любой причине).

«Оформлять или нет такой полис, дольщик может решить только после тщательного изучения условий страхования, которые ему предлагают, – добавляет Виталий Овсянников. – Мало пользы будет от договора страхования, если в перечень страховых случаев включены только процедура банкротства или конкурсного производства.

Сейчас на рынке можно наблюдать многочисленные случаи нарушения прав дольщиков строительными компаниями, до возбуждения процедуры банкротства которых могут пройти еще годы и годы».

При этом, если страховка защищает, например, от срыва сроков строительства (по любым причинам), дольщик может получить свои вложения всего через 2 месяца после того, как дата сдачи объекта, оговоренная в договоре, прошла.

«Если есть возможность застраховать риски инвестора, связанные с неисполнением обязательств застройщиком (когда объект не передан в собственность в указанные контрактом сроки), лучше это сделать, – рекомендует директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК «Альянс» Виталий Ус. – В этом случае страховщик проведет экспертизу застройщика и объекта, а при возникновении просрочки передачи объекта – выступит на стороне инвестора. И если ситуация не разрешится в пользу инвестора, то выплатит страховое возмещение».

По словам Виталия Овсянникова, одна из основных проблем рынка сегодня – нарушение сроков сдачи домов. По подсчетам управляющего партнера НСКА Юрия Гольдберга, в 50% случаев задержка составляет от полугода до года, а каждая десятая стройка в России превращается в долгострой.

При этом задержка даже на год может существенно ударить по показателям доходности: один и тот же процент годовой доходности в этом случае растянется уже на два года. Поэтому задержка сдачи обязательно должна входить в перечень застрахованных рисков, особенно для инвесторов.

К тому же инвесторы могут рассчитывать на дополнительные бонусы от страховых компаний, так как они заключают страховку по сути оптом. При заключении нескольких договоров сразу можно рассчитывать на скидку в размере от 5 до 10% за комплексное страхование.

Поэтому эксперты рекомендуют не пренебрегать договором страхования и не прогнозировать риски самостоятельно. Ведь потери могут быть выше затрат. Допустим, инвестор покупает 10 квартир по 5 млн рублей, рассчитывая на годовую доходность 20%. То есть через год прибыль, по его ожиданиям, должна составить 10 млн рублей.

При этом застройщики 4-х из этих объектов затягивают со строительством на год (а значит в пересчете на годовые доходность для этих объектов падает до 10%), с них инвестор получает всего 2 млн рублей (хотя рассчитывал на 4 млн). Еще один объект становится долгостроем, застройщик банкротится, инвестору не достается ничего или копейки.

Инвестор с этого объекта получает 100% убытка ( -5 млн рублей). Допустим, остальные 5 объектов достроены вовремя, инвестор получает 5 млн рублей, чем разве что может компенсировать убыток от обанкротившегося объекта. В итоге за год при вложениях 50 млн рублей инвестор заработал всего 2 млн – а это лишь 4% годовых.

Даже в банке при такой большой сумме депозита он бы получил примерно в три раза больше!

При этом за страховку при стоимости в 1,5% инвестор бы отдал лишь 750 тыс. рублей, зато был бы защищен от потерь.

А при возникновении проблем он бы мог быстро «изъять» деньги, получив выплату от страховой компании, и переложить их в более надежные объекты.

Поэтому зачастую скупость инвестора и желание пойти ва-банк мешает успеху. Зато холодный расчет и готовность к расходам на безопасность приводит к выигрышу.

Источник: https://www.dolevoe.irn.ru/articles/411.html

Страховка от риска недостроя . Жилые комплексы. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Страхование новостройки от недостроя
Покупка жилья – событие радостное, волнительное и для многих долгожданное. А при покупке квартиры на этапе стройки еще и сопровождается переживаниями об успешном завершении строительства в указанные сроки.

Есть сотни дольщиков, которые заключали договор о покупке недвижимости в строящемся объекте у недобросовестных застройщиков и в итоге лишились своих материальных средств, так и не дождавшись завершения строительства. Для того, чтобы обрести спокойствие и не переживать за свои кровные деньги, законодательно предусмотрена защита интересов дольщиков, которая называется – страхование новостроек.

Рассмотрим подробнее наиболее часто возникающие вопросы касательно страхования новостроек, как работает данная программа, как ее оформить и другие моменты защиты интересов дольщиков.

Зачем страховать квартиру в новостройке

Довериться застройщику или оформить договор страхования квартиры в строящейся новостройке – это добровольное решение каждого гражданина, будущего владельца жилья.

Учитывая большое количество строительных объектов, замороженных на этапе строительства и как следствие множество недовольных дольщиков – страхование долевого строительства от недостроя – это защита собственных материальных средств.

А учитывая стоимость жилья даже в небольшом городе, потеря может стоить очень дорого. Однако, если недвижимость приобретается путем ипотечного кредитования, то страхование — это обязательное условие для одобрения займа.

Эти меры помогают банку подстраховаться и не потерять свои средства если строительство объекта не будет завершено в срок, либо если фирма застройщика обанкротится. Если возникнет подобная ситуация, остаток долга будет погашен за счет страховой фирмы.

Программы страхования новостройки могут отличаться по своему наполнению рисков и возможностью включать дополнительные риски. Стандартный полис включает защиту следующих рисков:

  • отсрочка срока сдачи жилья или задержка завершения строительства;
  • разрушение новостройки по причинам, не зависящим от застройщика (стихийные бедствия, терроризм);
  • банкротство фирмы застройщика;
  • перепродажа квартиры путем мошеннических действий.

Кроме этого, многие СК предлагают включить в договор страхования дополнительные риски, которые могут включать:

  • страхование внутренней отделки жилья;
  • защиту права собственности;
  • увеличение суммы франшизы и др.

ВНИМАНИЕ! Добавление дополнительных страховых рисков увеличивает стоимость полиса.

Выбирая страховую фирму, важно найти надежную, проверенную временем и большим количеством клиентов компанию. Определиться с выбором помогут наличия таких факторов как:

  • высокая оценка от рейтингового агентства РА;
  • длительный срок работы на рынке российского страхования;
  • положительные отзывы клиентов;
  • соотношение страховых претензий и выплат по ним.

Некоторые застройщики предлагают дольщикам якобы надежную страховую компанию. Не стоит слепо довериться данному предложению, так как СК с застройщиком могут быть в сговоре и тогда при страховом случае могут возникнуть проблемы с получением компенсационных выплат.

Кто и что страхует

Договор страхования квартиры в новостройке заключается между страховой компанией и дольщиком. Страховая фирма при этом берет на себя ответственность за финансовые риски страхователя, а тот в свою очередь обязан перечислить на счет СК страховое вознаграждение.

Риски, которые фирма обязуется компенсировать, включают в себя неисполнение обязанностей застройщика перед дольщиком:

  • задержка сроков завершения строительства;
  • задержка срока сдачи жилья;
  • отказ в возврате вложенных средств;
  • банкротство или ликвидация строительной фирмы;
  • мошеннические действия со стороны застройщика с фактом двойной перепродажи недостроенного жилья;
  • разрушение жилья по причинам, не зависящим от строительной организации.

Статья по теме: Особенности страхования коммерческой недвижимости, тарифы и порядок оформления
При заключении договора страхования важно обратить внимание на перечень страховых рисков, которые будут компенсированы, так как многие СК берут на себя ответственность и обязательства по компенсации только при банкротстве или ликвидации строительной фирмы.

Что такое страхование имущества физических лиц, можно узнать здесь.

Меры контроля собираются усилить

Пока Банк России составляет реестр страховых компаний, включая туда по формальным признакам все страховые компании, которые имеют лицензию на страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но уже в ближайшее время он будет требовать от страховых компаний развернутого отчета о выданных страховках и поручительствах и вести реестр выданных страховок.

Параллельно местные органы власти начнут запрашивать эту информацию в Росреестре. И если информация из Росреестра и предоставленные страховой компанией сведения не совпадут, тем застройщикам, которые рвут страховки в момент выхода из Росре­естра и при этом формально отчитываются, что у них такие страховки есть, придется заплатить штрафы.

«Мы привезли методические рекомендации для местных органов власти, каким образом в регионе можно поставить работу по контролю за этим процессом, чтобы избежать повторения проблемы обманутых дольщиков, — рассказывает директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков.

— Региональная администрация будет внедрять многоэтапный контроль обеспечения прав дольщиков, начиная с проверки исходной разрешительной документации.

Застройщик еще на этапе получения разрешения на строительство должен будет представить своего предполагаемого гаранта, чтобы местные органы власти имели возможность просчитать, способен ли тот удержать этот риск.

И если сделать этого он не в состоянии, застройщику предложат либо усилить защиту, либо заменить эту гарантию. Последующий контроль будет представлять собой сверку документов, поступающих из Росреестра, с документами от гаранта, чтобы понимать, что защита дольщиков непрерывна в течение всего срока строительства».

Некоторым застройщикам, в погоне за низким тарифом застраховавшим свои риски в ненадежных страховых компаниях, в ближайшее время предстоит заплатить за страховку еще раз. Страховщики, с которыми они работали, находятся в стадии банкротства. Уже ушла с рынка страховая , несостоятельным вот-вот признают страховое общество «Купеческое».

На счету компании большое число объектов долевого строительства, среди них есть и четыре объекта двух красноярских застройщиков.

Теперь этим строительным компаниям придется возобновлять по объектам страховую защиту, повторно страховать ранее застрахованные жилые дома, для того чтобы страховка могла существовать в течение всего срока строительства объекта.

Одновременно готовятся изменения в законодательство, повышающие требования к компаниям, которые занимаются страхованием рисков недостроя. В этих поправках определено, что размер суммы, на которую страхуется объект, должен составлять не более 30 % от собственных средств строительной компании.

Другая предлагаемая мера, призванная защитить интересы дольщиков, — обязать застройщиков указывать в рекламе, чью именно страховку они используют.

Как сегодня застройщики сообщают, где размещена проектная декларация на объект, так в дальнейшем их реклама должна содержать информацию о компании-гаранте, чтобы дольщики при принятии решения могли понять, насколько надежны выданные им обязательства, и делать осознанный выбор.

Чего следует остерегаться

Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:

  • Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
  • Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.

Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.

Страхование дольщиков

Приобретение полиса страхования строящегося жилья происходит путем заключения договора между СК и дольщиком.

Интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по договору защищаются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214.

На основании этого закона и составляется договор страхования, а также по заявлению страхователя и при предоставлении необходимого пакета документов.

При возникновении страхового случая, размер компенсации соразмерен сумме инвестиции, которые вложил дольщик в строительство. Компенсация возможна только в виде денежных средств, а не в виде нового жилья.

Срок страхования устанавливается индивидуально в зависимости от даты завершения строительства. Обычно срок страхования и срок завершения объекта – это одна дата.

Если по каким-то причинам срок сдачи жилья задерживается, заключается дополнительное соглашение между страхователем и страховщиком, в котором указывается новая дата, которая берется из обновленного договора долевого участия или учредительных документов застройщика.

ВНИМАНИЕ! При оформлении договора с СК рекомендуется выбрать срок действия договора на несколько месяцев больше срока сдачи объекта.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Порядок оформления страховки недвижимости от недостроя

Для заключения договора страхования недвижимости от недостроя нужно пройти несколько этапов:

  1. Во-первых, как уже было сказано ранее, необходимо выбрать надежную компанию, предлагающую услугу по защите строящейся недвижимости.
  2. Во-вторых, необходимо выбрать программу страхования.
  3. Следующим шагом станет установление страхового покрытия, которая бывает соразмерна сумме инвестиций в приобретаемую недвижимость или стоимости банковского кредита на покупку жилья.
  4. При наступлении страхового случая будет компенсирована именно эта сумма.

Статья по теме: Особенности возврата страховки при ипотеке в «Сбербанк»
Одним из главных условий для заключения договора со СК является предоставление полного пакета документов, которые требует страхователь. Стандартный пакет документов включает в себя:

  • договор между строительной организацией и дольщиком;
  • разрешение местного самоуправления на строительство объекта;
  • договор аренды земельного участка, на котором будет строительство дома;
  • квитанция или чек об оплате инвестиционного взноса;
  • учредительные документы застройщика.

Страховая компания тщательно проверяет все документы, касающиеся деятельности застройщика для того, чтобы убедиться в его благонадежности.

Проверку производит специальный эксперт и результат этой проверки действителен в течение 2-х месяцев. Если в этот период не будет подписан договор, необходимо будет пройти всю процедуру заново.

Эти действия идут как на благо самого страхователя, так и дольщика.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/strahovanie-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование новостройки. От чего защищаемся: недострой, срывы сроков сдачи ГК, от риска остаться без квартиры

Страхование новостройки от недостроя
Застройщик в обязательном порядке должен застраховать выполнение своих обязательств перед покупателями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Только после этого он имеет право получать деньги за часть недвижимости в строящемся доме.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности.

Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе. Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика.

Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.