Страхование потери титула

Содержание

Титульное страхование: что это и зачем нужно

Страхование потери титула

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? 

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? 

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Ипотечная квартира – на что мы имеем право?

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное – размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke/

Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

Страхование потери титула

Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.

По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.

Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Главными достоинствами продукта выступают:

  • Финансовая защита прав собственности.
  • Юридическое представительство страховщика в судебном разбирательстве, поскольку он особенно заинтересован в сохранении прав владения на недвижимость.
  • Возможность снижения банковского процента по ипотеке. Иногда финансовые организации предоставляют клиентам дополнительные стимулы для получения страховой защиты.

Если говорить о недостатках страховой защиты титула, то он только один – значительные дополнительные расходы.

Особенности услуги

Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.

Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью.

Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно.

Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.

Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:

  • допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
  • выявлены мошеннические действия;
  • при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
  • предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.

Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:

  • проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
  • минимум копий документов для заключения сделки;
  • договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
  • в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.

Страхование титульного типа предоставляет возможность страховать частные дома, квартиры в многоквартирных домах, отдельные жилые и нежилые помещения, земельные участки и прочие объекты недвижимости.

Является ли страховка титула обязательной

Законодательство РФ регулирует сферу предоставления страховых услуг:

  • ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16.07.98 в статье 31 определяет: при покупке жилья в ипотеку заёмщик обязан застраховать недвижимость от рисков повреждения либо потери, если она выступает залогом по кредиту. Покупка полиса защиты финансового риска или ответственности за невыплату задолженности не является обязательной.
  • ФЗ №353 «О потребительском кредитовании» не обязует приобретать страховку от потери титула собственности.

Легко видеть, что страхование права собственности на приобретаемые объекты недвижимости не является обязательным с позиции российского законодательства.

Ценовые нюансы

Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

При соглашении страховщика оформить страховой полис и завышении им стоимости услуг заявитель должен понимать, что это довольно рискованная сделка. В таком случае рекомендуется подобрать для покупки другое жилье. Сделка считается менее рискованной, если установлена средняя стоимость страховки по рынку.

Основные факторы, влияющие на стоимость титульного страхования:

  • Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
  • Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
  • Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
  • Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.

Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.

Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.

В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.

Необходимо понимать, что такой тип страхования перекрывает риски, связанные с потерей прав собственности на жилье, но не защитит от права обременения недвижимости. Например, если кто-то из старых жильцов квартиры возобновит свои права на проживание в ней, то он на законных основаниях сможет жить вместе с новым собственником в такой квартире.

Какие объекты можно застраховать

Страхование потери титула может производиться по отношению к таким объектам:

  • Земельные участки. Могут принадлежать физическим лицам и организациям.
  • Жилая недвижимость (квартиры, частные дома).
  • Нежилая недвижимость (складские помещения, здания и сооружения, производственные предприятия и т.д.).

Застраховать сделку по недвижимости можно только для тех объектов, которые приобретаются на вторичном рынке. Они могут находиться в собственности частных лиц или организаций.

Оформление договора

Договор страхования заключается между двумя сторонами — страховой компанией и владельцем имущества — обязательно в письменной форме. Срок, на который заключается договор, может варьироваться от 1 года до 10 лет и более.

Рекомендуется именно десятилетняя продолжительность сделки, поскольку этот срок равен сроку исковой давности по операциям с недвижимостью.
Стоит учесть, что объектом договора титульного страхования чаще всего может быть только недвижимость, приобретенная на вторичном рынке.

В частности, объектами страхования могут быть:

  • жилые здания (дома, квартиры, доли в них);
  • нежилые здания (офисы, производственные цеха);
  • земельные участки, которые принадлежат как гражданам, так и юридическим лицам.

Для оформления договора страховые компании требуют предоставить множество документов, например:

  • паспорт (оригинал и копии) страхователя;
  • свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
  • документ, подтверждающий права собственности на объект страхования;
  • техпаспорт помещения;
  • выписку из домовой книги.

Также могут потребоваться и дополнительные документы — точные требования нужно уточнять у конкретной страховой компании.

Узнайте, как оформить отказ от страховки после получения кредита.

Как написать жалобу в Центробанк на действия банка или страховую компанию, расскажем в нашей статье.

Какой банк наделен правом выпуска денег:

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

  • состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
  • продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
  • продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
  • наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
  • другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.

Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда.

Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях.

Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/strahovanie-titula-kvartiry.html

Страхование титула при покупке квартиры – особенности и риски – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Страхование потери титула

Титульное страхование недвижимости — это такой вид страховки при котором гарантируется компенсация понесенного ущерба в случает потери права собственности на квартиру, дом или другой объект.

Наиболее распестрен этим вид полиса при покупки жилья в ипотечный кредит. Это весьма неоднозначная финансовая услуга.

Мы поможем разобраться во всех нюансах и выбрать компанию где договор оформляется дешевле.

Титульное страхование, что это такое

  • И хоть на законодательном уровне понятие титульного страхования отсутствует, в общем понимании эта защита от потери права собственности на объект недвижимости от независящих от застрахованного лица причин.

    Главным и основным риском, покрывающая оформленная страховка титула, является [highlight background=»#FF6347″ color=»»]судовое решение о признании сделки недействительной.

    [/highlight] Судебная практика и закон четко выделяют возможные основные риски титульного страхования:

    • Нарушение законных прав на собственность лиц, не участвующих непосредственно в проведении сделки купли-продажи недвижимости (например, несовершеннолетии дети имеющие права на жилье).
    • Неправильно оформленная документация.
    • Мошенничеств проведенный с объектом недвижимости.
    • Признание недееспособным и, соответственно, неправомерные действия одного из участников сделки.
    • Заключение договора против воли (например, под угрозой нанесения вреда здоровью и жизни).
    Одной из наиболее распространенных схем, при которых страхование титула является обоснованным, заключается в следующем. Приобретенная квартира несколько раз передавалась в собственность по договорам купли-продажи.

    На одном из этапов были нарушены права собственника и он подал заявление в суд, который вынес решение о расторжении сделки и возврату прав собственности истцу. Последний владелец теряет квартиру и уплаченные за нее деньги.

    Наиболее часто оформляется титульная страховка при покупке недвижимости на вторичном рынке, а также может быть «навязана» при оформлении ипотеки.

    Перед принятием жилья на страхование титула сотрудник страховой компании тщательно анализирует историю объекта недвижимости и непосредственного продавца.

    Проверить все досконально не представляется возможным и часто могут быть вынесен отказ от титульного полиса.

    На что обратить внимание при оформлении страховки титула

  • Титульное страхование недвижимости должно гарантировать застрахованному лицу возмещение ущерба в случае потери им права собственности.

    Но недобросовестные страховые компании составляют договор таким образом, что б минимизировать свои риски не включив в список страховых случаев наиболее вероятные сценарии.

    Поэтом при оформлении страховки титула необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

    1. Главным страховым риском, обязательно необходимым для ключения в договор при страховании титула, является потеря прав собственности по решению суда в результате [highlight background=»#BA55D3″ color=»»]виндикационного иска.[/highlight] Такую ситуацию мы описали в примере выше.
    2. При оформлении титульной страховки необходимо уточнить статус застрахованного лица как [highlight background=»#32CD32″ color=»»]добросовестного покупателя.[/highlight] Этот юридический термин помогает в случае судебного заседания. но не может гарантировать его решение в пользу застрахованного.
    3. В случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной суд обяжет продавца возместить стоимость жиль покупателю. Если у него денег нет, то потребуется описать его имущество и продать на аукционе для возврата долга. Но это все может растянуться на очень продолжительное время. Поэтому при титульном страховании необходимо условие о [highlight background=»#B03060″ color=»»]компенсации страховщиком всей суммы[/highlight] и перехода прав на возмещение в их пользу.
    4. Максимально подавать в суд на признание сделки с недвижимостью недействительной можно [highlight background=»#436EEE» color=»»]на протяжении 10 лет.[/highlight] Лучше всего заключать договор сразу на этот срок. Судовые тяжбы могут длиться очень долго. А если страховщик узнает о судебном процессе и у вас закончится длительность договора, то он может отказать в продлении титульного страхования.

    Где дешевле и надежней оформить полис

  • Конечно, каждый желает оформить страхование титула как можно дешевле, но важна и надежность страховой копании. Если вы покупаете титульный полис для приобретения недвижимости в ипотеку, то обращаетесь к одному из аккредитованных партнеров банка.

    В большинстве случаев им можно доверять, но лучше выполнить наши рекомендации, описанные выше. У всех страховщиков разные цены на свои услуги. Поэтому лучше подать заявку сразу нескольким и выбрать где дешевле.

    Мы можем порекомендовать для титульного страхования следующие компании.

    • Абсолют Страхование — компаний, предлагающая свои услуги дешевле всех, если верить отзывам клиентов. Кроме титула могут предложить почти любой вид страховки для клиента. Рекомендуем обратиться к ним в первую очередь.
    • Ингосстрах — одна из крупнейших страховых компаний с 70-летним опытом работы. Страховку титула могут предложить в комплексе с ипотечным страхованием недвижимости, но возможно и отдельно оформление. Стоимость может стать дешевле в зависимости от требований банка. Более подробно можно узнать на сайте и произвести расчет на калькуляторе.
    • ВТБ Страхование — входит в группу ВТБ и имеет государственную часть в капитале, что гарантирует надежность партнера. Титульную страховку можно оформить вместе с комплексной страховки недвижимости при ипотеке.

    Приобретение титульного полиса при покупке недвижимости может гарантировать возмещение потерь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Но выбирайте только надежные компании для страхования титула. А для поиска предложения дешевле подайте заявку сразу нескольким страховщикам.

    Источник:

    Что такое страхование титула при ипотеке и зачем оно нужно

    Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

    Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

    Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

    Какой-такой титул?

    Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке.

    Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик.

    — Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

    Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

    Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

    Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

    В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

    Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

    Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

    В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

    https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

    А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

    Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

    За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

    Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

    Риски утраты титула

    Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

    Виндикационный иск

    Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

    В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

    И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

    Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

    А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

    Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

    По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

    Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

    Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

    Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

    И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

    Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

    Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

    Источник: https://abmrsk.ru/grazhdanstvo-i-migratsiya/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry-osobennosti-i-riski.html

    Страхование титула – защита или лишний платеж?

    Страхование потери титула

    Как можно лишиться квартиры без страхования титула

    Слово «страховка» по кредиту для большинства россиян несёт в себе негативный оттенок. Оно чаще всего ассоциируется с навязанной платной услугой.

    Такому восприятию способствует агрессивная тактика продвижения программ так называемой финансовой защиты заемщика. Не обходится здесь и без знаменитого русского «авось»: люди часто предпочитают не думать о возможных проблемах.

    Предлагаю сегодня поговорить о том, какие риски несет покупатель недвижимости и способно ли помочь страхование титула.

    Что такое титул и зачем его страхуют

    Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

    Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

    Подробнее

    Имущественное страхование объекта залога по ипотеке – требование закона. Большинство банков настаивает на приобретении защиты на случай утраты заемщиком трудоспособности. А вот полис, включающий в себя риск потери права собственности (титула), страхуется не во всех случаях. Попробуем разобраться, насколько это оправдано.

    Существует несколько ситуаций, когда человек, купивший квартиру на вторичном рынке, может ее лишиться. Наименее предсказуемая из них – банкротство продавца.

    Если тот, у кого была приобретена недвижимость, в течение трех лет после сделки захочет официально признать свою финансовую несостоятельность, соглашение может быть аннулировано.

    Чтобы этого избежать, новому владельцу придется доказывать в суде:

    • что он не был знаком с прежним хозяином до момента продажи и не вступал с ним в сговор;
    • что расчет был фактически произведен;
    • что стоимость жилья не была необоснованно занижена.

    Надёжных способов защитить себя от этого риска попросту не существует. Безусловно, известны случаи, когда суды признавали добросовестность покупателя. Однако своевременное страхование титула поможет избежать лишних волнений.

    Существуют и другие ситуации, при возникновении которых сделка может быть оспорена, а возврат денег окажется довольно сложной задачей.

    1. При продаже были нарушены права несовершеннолетних. Например, родители использовали материнский капитал для погашения ипотеки, а после завершения выплат вопреки закону не стали выделять доли детям. Срок давности в три года здесь не действует. После достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд.
    2. Недвижимость была получена по наследству в обход других наследников.
    3. Продавец признан недееспособным на момент подписания договора.
    4. Объект является совместно нажитым в браке имуществом, а согласие супруга на сделку не получено.
    5. Квартира продавалась по фальшивой доверенности.

    Считается, что при покупке жилья в ипотеку банк проведет самостоятельную проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Однако никакой ответственности перед заемщиком за правильность своей оценки он не несет.

    Стоимость титульного страхования

    [ads-pc-4][ads-mob-4]

    Стоимость страхования титула на недвижимость рассчитывается умножением суммы, которая будет выплачена клиенту при потере им права собственности, на тариф. Например, в Альфа Страховании такой тариф составляет 0,3%.

    То есть, за годовой полис на среднюю квартиру в Подмосковье, стоящую около 5 млн руб., придется заплатить 15 тыс. руб. В случае если договор заключается на срок более одного года, и для клиентов, оформляющих ипотеку, предусмотрены скидки.

    Стремиться к снижению стоимости полиса не всегда целесообразно. Важнее выбрать надежную компанию, которая имеет хорошую репутацию. К сожалению, в России это может быть сложно из-за того, что рынок страхования еще очень молод.

    Также при выборе компании следует учитывать, предусмотрена ли выплата в размере реальной стоимости жилья, как, например, в Росгосстрахе. Или же она будет ограничена фактическими затратами на его покупку, как в Альфа Страховании. Первый вариант предпочтительнее, так как уже спустя один–два года цена объекта может заметно измениться.

    Самостоятельную услугу по защите титула предлагают не все компании. Чаще всего риск потери права собственности включают в комплексный пакет для ипотеки вместе с полисами на объект залога и на жизнь и здоровье заемщика.

    Такое решение более выгодно для тех, кто покупает недвижимость в кредит. Его цена меньше, чем суммарная стоимость трех заключенных по отдельности договоров.

    В качестве примера на картинке приведен расчет на калькуляторе компании Ресо-Гарантия.

    Страховать титул при покупке квартиры на первичном рынке не нужно. Основания, на которых застройщик мог бы потребовать отменить сделку, законом не предусмотрены.

    Нужно ли страхование титула инвестору

    [ads-pc-3][ads-mob-3]

    Насколько обязательно страхование титула при покупке недвижимости, каждый решает сам.

    Для инвестора, имеющего в своем распоряжении несколько квартир, оно может быть не так важно, как для семьи, берущей в ипотеку единственное жилье.

    Кроме того, закон о компенсации финансовых потерь добросовестного покупателя из бюджета, вступивший в силу с января 2020 г., может снизить актуальность этой услуги.

    Источник: https://smfanton.ru/novosti/straxovaniye-titula.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.