Страхование права титула

Содержание

Процедура страхования титула ⛳ при покупке квартиры: особенности, стоимость, обязательно ли

Страхование права титула

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 6 мин

0

46

Покупка квартиры — всегда сложная сделка, требующая большого количества внимания и соответствующих знаний. В настоящее время очень распространены различные виды страхования при совершении таких сделок.

  • Виды страхования недвижимости
  • Как происходит страхование?
  • Титульное страхование
  • Ипотечное страхование
  • Страхование ответственности застройщика
  • Страхование недвижимости от ущербов

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

Сделка с недвижимостью – всегда крупные затраты, которые составляют значительную часть семейного бюджета, а иногда такие сделки совершаются и с привлечением заемных средств. Поэтому страхование недвижимости в настоящее время является очень удобной и зачастую необходимой мерой для защиты своих имущественных интересов.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Прекращение действия договора по покупке недвижимости, почему это произошло

Самый популярный случай при страховке титула на недвижимое имущество — это прекращение действия договора купли-продажи. Происходит это в основном по предписанию судьи. А в судебном разбирательстве истцом становится, как правило, собственник недвижимости, права которого были нарушены во время проведения сделки по продаже.

Как гласит закон, продажа недвижимости может быть признана судом недействительной, в следующих ситуациях:

  • Закон или нормативный акт был нарушен;
  • Сделка считается мнимой и прикрывает иные действия с недвижимостью;
  • После сделки у приобретателя не появилось право владения приобретенным жильем;
  • Сделка проводилась лицом, которое относится к категории недееспособных граждан;
  • Сделка проводилось лицом, возраст которого менее 18 лет;
  • Сделка совершилась, так как продавца ввели в заблуждение;
  • Сделка проводилось лицом, которое признано дееспособным, но оно не понимало, что совершает;
  • Сделка проводилась под давлением и продавцу угрожали.

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость.

Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски.

Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Виды сохранения недвижимости

Квартиру или дом можно застраховать от целого комплекса рисков. Обычно страхователь выбирает один или несколько видов страхования (например, страхование квартиры и титула). Различают следующие виды страхования:

  • недвижимого имущества;
  • титула (риска потери права собственности);
  • ипотеки (залога банка);
  • ответственности застройщиков.

Страхование недвижимости – самый популярный вид страховой защиты после автокаско и ОСАГО. В этом случае страхуются стены, перекрытия, окна и двери, а также, при желании, внутренняя отделка недвижимости. При страховании дома дополнительно страхуется крыша и фундамент.

Основные риски:

  • пожар, взрыв газа;
  • затопление;
  • стихийное бедствие;
  • противоправные действия третьих лиц;
  • ответственности перед соседями.

Ипотечный полис – это разновидность имущественного страхования. Его покупают все заемщики банка, поскольку они обязаны страховать залог, когда оформляют кредит. Страхование происходит от тех же основных рисков, что описаны выше, с той только разницей, что выгодоприобретателем по страховке в случае полной гибели имущества выступает банк-кредитор, а не собственник.

Титульное страхование распространено в России меньше, чем имущественное. В основном такие страховки покупают заемщики банков, где строго относятся к проверке юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимости. В случае признания купчей недействительной застрахованное лицо может получить выплату в размере оговоренной страховой суммы (например, стоимости квартиры).

Страховка ответственности застройщика – относительно новый вид страхования, который появился благодаря закону «Об участии в долевом строительстве».

В этом случае страхуется риск неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками, например, в связи с банкротством или арестом недвижимости. Страховой полис покупает не физлицо, а сама компания-застройщик.

Если она не сдает квартиру по ДДУ, то страховщик компенсирует потери дольщикам.

ВАЖНО: Почти все страховки недвижимости привязаны к ее стоимости или сумме кредита. Но если страхователь не является заемщиком, то он может уменьшить страховую сумму по своему усмотрению, например, застраховав дом или квартиру на половину или треть их рыночной стоимости.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Преимущества страховки титула приобретаемой квартиры

Титульная страховка по ипотеке в Сбербанке положительно воспринимается при одобрении заявки на выдачу ссуды, но на ставки по кредиту она не влияет. Средняя цена полиса в 2020 году составляет от 0,3% до 0,5%. При ипотеке на 3 млн. рублей, заемщик может заплатить от 9 до 15тысяч рублей.

На цену влияют возраст, пол, профессия и состояние здоровья заемщика на момент оформления кредита. Страховщики попросят представить справки из медицинских учреждений и при наличии тяжелых болезней увеличат тарифы страхования. Отсюда и такой диапазон ставок: застраховать здоровье сегодня предлагается от 0,3% до 1,5%. Какой процент установят заемщику – это решается индивидуально.

  • паспорт;
  • заявление соответствующего образца;
  • заполненная анкета (требуется для оценки степени рисков);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • свидетельство о регистрации права на собственность;
  • документы об экспертной оценке квартиры;
  • выписка из технического (кадастрового) паспорта жилья;
  • медицинское заключение о состоянии здоровья;
  • справка из психиатрического и наркологического диспансера (о том, что вы не состоите у них на учете).

Таким образом, общая стоимость ипотечного продукта складывается не только из суммы заемных денег и процентов, начисляемых за пользование кредитом, но и из страховых взносов, которые заемщик должен будет уплачивать на протяжении всего периода действия ипотеки, покупая полис каждый год. Оформив страховку на первый год и отказавшись его продлевать, клиент Сбербанка рискует получить проблемы в виде повышения процентной ставки по кредиту или требования о досрочном погашении ссуды в связи с невыполнением договоренностей.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  • продолжительность действия страхового полиса;
  • примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  • функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  • статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  • параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  • прогнозируемый уровень риска;
  • длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

Источник: https://aburist.ru/dengi/strahovka-titula.html

В чем суть титульного страхования недвижимости

Страхование права титула

При покупке недвижимости на вторичном рынке часто используется титульное страхование. Такая страховка позволяет покупателю недвижимости защититься в случаях, связанных с утратой права собственности в ситуациях признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Об особенностях страхования титула собственности на недвижимость вы узнаете из статьи.

Основные особенности и преимущества титульного страхования

Титульное страхование – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).

Обращаем внимание на то, что страхуется не недвижимость, а именно её покупка.Страхование титула обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость в случае признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Из сказанного выше следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страховки заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент заключения сделки.

Действительно, очень часто заранее знать о таких обстоятельствах, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости, как правило, сложно, а иногда и просто невозможно.

Какие же существуют риски при покупке квартиры (или другой недвижимости), которые могут быть покрыты титульным страхованием?

К наиболее распространенным рискам относятся следующие:

  • ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых документов для сделки;
  • мошенничество при подготовке и реализации сделки;
  • продажа недвижимости недееспособным лицом;
  • факты несоблюдение интересов наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже объекта недвижимости.

В чем состоит преимущество страхования титула собственности? Основные преимущества состоят в следующем:

  • возможность заключения договора страхования титула на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
  • возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта недвижимости;
  • готовность (в некоторых случаях) страховщика при необходимости участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Перечислим некоторые особенности титульного страхования:

  • как правило договор страхования титула по риску утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом, землю) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
  • договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в действие договор только после регистрации права собственности в Росреестре;
  • страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора титульного страхования недвижимости в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
  • при судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности титульного страхователя.

Что покрывает титульное страхование

По титульной страховке можно застраховать следующие объекты недвижимости:

  • жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.);
  • нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы);
  • земельные участки.

Разные страховые компании, как правило, имеют свои перечни рисков, от которых они защищают при оформлении титульной страховки. Но есть так называемое ядро рисков, которое присутствует в программах страхования практически всех страховых компаний.

К основным рискам, включаемым в страховое покрытие, относятся две группы рисков:

  • риски признания сделки недействительной;
  • риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (при продаже имущества помимо воли собственника).

Первая группа рисков (признания сделки недействительной) включает в себя перечень сделок, которые могут быть признаны недействительными, а потому на эти сделки распространяется титульное страхование. К таким сделкам относятся:

  • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
  • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
  • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
  • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Какие случаи не относятся к страховым при титульном страховании

Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.

Как правило, страховщики знакомят потенциальных страхователей с перечнем ситуаций, не относящихся к страховым.

По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:

  • обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
  • отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
  • прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
  • выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
  • реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
  • прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
  • военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для каждого вида недвижимости предусмотрен свой список документов. Как правило, эти документы участвуют в проведении предварительной экспертизы. Ниже приведены перечни для двух самых распространенных объектов недвижимости – квартир (домов) и земельных участков.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  • экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
  • выписка из домовой книги;
  • финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
  • все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
  • договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
  • справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
  • доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

  • расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
  • другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
  • все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  • кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
  • другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.

Источник: https://lawrecom.ru/v-chem-sut-titulnogo-strahovaniya-nedvizhimosti/

Страхование титула. Защита права собственности покупателя от правопритязаний третьих лиц, возникших до и сохранившихся после приобретения недвижимости

Страхование права титула

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по независящим от него причинам.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала.

С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть “переживших” несколько сделок. В Петербурге и области ежегодно совершаются десятки тысяч сделок с недвижимостью.

Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник.

Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца.

Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости.

Во-первых, риэлторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку.

И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе.

Риэлторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей.

Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса.

Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

По законодательству риэлтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа.

Более того, риэлтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами.

Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риэлторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты.

Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риэлтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков.

Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риэлторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риэлтор стороной в деле не является.

В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки (страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества.

То есть, проверке подлежат лишь права продавца.

Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит).

При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, – сведения о действительной правоспособности юридического лица.

Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной.

Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки.

Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки – государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Таким образом, ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости. В этом случае дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности – страхования титула.

Не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риэлторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

Рассмотрим основные этапы страхования права собственности.

Проводится преддоговорная экспертиза на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья); оценивается судебная перспектива спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным.

Это особенно важно, если страхование осуществляется до сделки купли-продажи. Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных в недвижимость средств.

Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

Гарантируется юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик.

Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора.

Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неправомочным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т.д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного “дефекта” в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей.

Отличие проверки страховой фирмы от риэлторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья.

Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение).

Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5-1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_strah_titul.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.