Страхование застройщика при долевом строительстве

Содержание

Особенности страхования застройщиков

Страхование застройщика при долевом строительстве

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор.

Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации.

После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Статья по теме:  Особенности страхования нотариальной деятельности

Права и обязанности обеих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Источник: https://GidPoStrahovke.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве: особенности, когда применяется

Страхование застройщика при долевом строительстве

Застройщик обязан оформить договор страхования ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Объект

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект.

Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение.

Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

  • осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
  • соответствовать требованиям финустойчивости;
  • иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
  • иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Тарифы

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

  • Участие застройщика в холдинге.
  • Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
  • Финансовая устойчивость.
  • Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
  • Этап строительства.
  • Срок сдачи.
  • Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

  • декларацию по проекту;
  • разрешение выполнять строительные работы;
  • свидетельство госрегистрации;
  • договор долевого строительства;
  • копию уставных документов;
  • технико-экономическое обоснование;
  • копию финотчетности;
  • данные о кредиторах;
  • справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

  • стоимости объекта;
  • среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение жилья;
  • отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут солидарную ответственность. Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

– минимальный срок работы – 5 лет;

– уставный капитал 200 млн;

– стоимость имущества – 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество – быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем – дольщик.

Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств.

Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта.

Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:

– страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

– компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

– страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

– срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор – оформить полис или поручительство.

Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие.

Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема – отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, – увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков – до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно.

Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка.

В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, компенсационные фонды, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик.

Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.

Источник: https://FB.ru/article/225237/strahovanie-otvetstvennosti-zastroyschika-pri-dolevom-stroitelstve-osobennosti-kogda-primenyaetsya

Новые правила страхования долевого строительства / Sibdom.ru

Страхование застройщика при долевом строительстве

Несмотря на вступивший с 1 января в силу закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, никаких заметных изменений на рынке не произошло.

Банки заняты подготовкой соответствующих продуктов, страховые компании по-прежнему ждут согласования правил страхования.

Что касается застройщиков, то они работают над теми проектами, которые были начаты до принятия закона, еще в прошлом году.

Поиски механизма, позволяющего сделать участие в строительстве жилья безопасным для частных инвесторов, ведутся несколько лет.

Вступивший в 2005 году в силу закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возлагаемых на него надежд не оправдал.

Сделав невозможным привлечение средств дольщиков до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, все, что он обеспечил, это исключил случаи двойных продаж одних и тех же квартир.

Очередную попытку защитить интересы инвесторов законодатели предприняли год назад. В качестве способа защиты вложений частных инвесторов на этот раз предлагается страхование гражданской ответственности строительных компаний. Если застройщик не выполнил своих обязательств и не передал квартиру инвестору, участник строительства сможет вернуть деньги.

Закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, вступил в силу с 1 января.

С этого момента строительные компании вправе использовать для строительства средства дольщиков, только застраховав свою ответственность одним из трех способов: заключив договор с коммерческой страховой компанией, заручившись поручительством банка или став участником общества взаимного страхования (ОВС).

В январе Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия, если объект не застрахован. «Договор страхования становится обязательным документом, предъявляемым для регистрации первого договора участия в строительстве», — объясняет начальник отдела регистрации договоров долевого участия Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Яковлева.

Однако участники процесса оказались не готовы работать по новым правилам. Ни страховые компании, ни банки, ни общества взаимного страхования на данный момент не могут страховать ответственность застройщиков.

Страховка застройщиков у страховых компаний

Даже те немногие страховые компании, что ранее заявляли о готовности участвовать в страховании застройщиков, не спешат выходить на этот рынок.

«Несмотря на то, что закон, предписывающий застройщикам в обязательном порядке страховать свою ответственность перед дольщиками, официально уже вступил в силу, рынок сейчас находится в состоянии неопределенности, — рассказывает заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Красноярском крае Александр Севергин. — До сих пор отсутствуют четкие правила работы с этими рисками, нет методики расчета, как нет и утвержденных правил страхования.

Крупные страховые компании, способные заниматься страхованием ответственности застройщиков, ждут появления этих документов.

На сегодняшний день пока не создано объединение страховых компаний, которое, учитывая емкость этого рынка и большую ответственность, которую несут занимающиеся этим видом страхования компании, просто необходимо.

В качестве прогноза, когда это объединение сможет заработать, эксперты называют вторую половину 2014 года.

В этом нет ничего удивительного.

Подобным образом складывалась ситуация и с введением обязательного страхования ответственности владельцев опасных промышленных объектов три года назад, и обязательное страхование ответственности перевозчиков, введенное в прошлом году, тоже фактически заработало не с первого дня: закон вступил в силу с 1 января, но потребовалось еще несколько месяцев, чтобы создать профессиональные союзы страховщиков. Методика расчетов и полностью понятные правила были приняты спустя только несколько месяцев. Но и после того, как правила были созданы, еще на протяжении года в процессе работы в методику продолжали вноситься изменения, разъяснения, дополнения. Я уверен, что и в случае нового закона потребуется пройти те же шаги».

Типовые правила, на основе которых каждая страховая компания должна разработать свои правила и тарифы, для нового вида страхования были разработаны Всероссийским союзом страховщиков в 2013 году. Однако до сих пор они не прошли согласование в Службе Банка России по финансовым рынкам.

Оказалось, что документ в его нынешнем виде содержит большое количество исключений, условий, позволяющих страховой компании не платить дольщикам, если застройщик не выполнил своих обязательств.

Так, страховым не признается, а значит, не предполагает выплату возмещения случай, когда строительство объекта было прекращено по распоряжению государственных органов.

Как не считается страховым признание судом недействительным или незаключенным договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования из-за признания недействительным разрешения на строительство, проектной декларации или права собственности или аренды на участок.

Согласно составленным правилам, не будет являться страховым случаем и невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства из-за того, что у участника возникли денежные требования к застройщику, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. А самое главное, не признается страховым случаем нецелевое использование средств, то есть именно то, чем занимались большинство застройщиков, оставившие после себя обманутых дольщиков в Красноярске.

Но и в тех случаях, когда причины, по которым квартира не была передана дольщику по обстоятельствам, входят в число страховых, для получения выплаты дольщику потребуется сначала получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору учитывается площадь квартиры и стоимость квадратного метра, она не может быть меньше показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого из субъектов. В Красноярском крае этот показатель в настоящее время составляет 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Цена страховки долевого строительства

Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.

Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.

Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты.

На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.

Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком.

Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока.

В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.

Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.

В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).

Гарантии банков для застройщиков

Другой способ обеспечить исполнение обязательств, предоставленный инициаторами разработки закона, для застройщиков — получить гарантии банка. Хотя банки активно работают с застройщиками в рамках проектного финансирования, специальная программа для обеспечения ответственности застройщиков пока не разработана.

В Восточно-Сибирском отделении Сбербанка России, куда «Сибирский дом» обратился за информацией, ответили, что новая программа появится в конце февраля, когда «…Сбербанк актуализирует условия кредитования проектов строительства жилой недвижимости с учетом изменений в федеральном законе № 214-ФЗ».

Разработку банковского продукта сдерживают те же самые факторы, что не позволяют объявить о массовом выходе на этот рынок коммерческим страховщикам.

Если банк будет совместно с застройщиком отвечать по обязательствам перед участниками строительства, чтобы поручиться за строительную компанию, он должен понимать перспективу достройки объекта, а значит, структуру его финансирования.

Как говорят представители банков, это возможно только в рамках проектного финансирования объекта.

Как и при страховании у коммерческих страховщиков, размер поручительства банка определяется индивидуально, но он не может быть меньше, чем площадь квартиры, помноженная на определенный Минрегионразвития для каждого из субъектов РФ минимальный размер стоимости квадратного метра.

Предоставив застройщикам возможность получать банковские гарантии, законодатели в то же время установили ограничения для банков.

Чтобы выступать поручителем застройщика, банк должен работать на рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд рублей и иметь уставной капитал не менее 200 млн рублей.

Причем стоимость банковской гарантии обойдется строительной компании дороже, чем страхование у коммерческих страховщиков.

Общества взаимного страхования, от которых ждали, что они позволят застройщикам сократить расходы на страхование, не заработали. В августе в Москве было создано ОВС, куда на первом этапе вошло 40 застройщиков.

В условиях неопределенности большинство застройщиков постарались как можно дальше отодвинуть для себя начало работы по новым правилам и приступили к новым проектам еще в прошлом году. Новый механизм будет распространяться на те объекты, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1339/

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование застройщика при долевом строительстве

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика.

Цель этого мероприятия – сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности.

В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

  • Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
  • Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ.

И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта.

Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация.

Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

  • Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
  • Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик.

Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан.

Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ.

Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома.

В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения. 

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине – за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства.

Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ.

Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей.

Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле.

Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже.

Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению.

 Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле.

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время – создание специальной государственной структуры федерального уровня – Компенсационного фонда для застройщиков.

Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков.

Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.