Страхование застройщиков

Содержание

Страхование застройщиков: инвестиции БЕЗ риска

Страхование застройщиков

Прошло уже почти полтора года с того момента как в силу вступили изменения в федеральный закон № 214-ФЗ, основной закон по которому живут и работают фактически все строительные и девелоперские компании в России.

Поправки касались страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и, по мнению инициаторов, должны были стать дополнительным гарантом выполнения обязательств для последних.

Теперь строительная компания, прежде чем начать привлекать на объект дополнительные финансовые средства по ДДУ (договорам долевого участия), должна провести страхование гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение собственных обязательств при передаче готового объекта покупателям, участникам долевого строительства. Страхование любая девелоперская компания проводит, естественно, за собственные средства. 

Ожидания

Такое страхование ответственности перед дольщиками стало обязательным и имело фактически сразу варианты: страхование в страховой компании (звучит насыщенно и очень логично), поручительство банка, членство в обществе взаимного страхования застройщиков. Выбор остается за строительной организацией. Можно посмотреть, выбрать наиболее удобный или менее затратный вариант.

Теперь перейдем к самому главному – что это дает покупателям? Прежде всего – это гарантия выплат участникам долевого строительства, в случае если объект будет не сдан (не достроен) или сдан в ненадлежащем виде.  Но не только в этом виделась роль инициативы.

Дополнительная законодательная защищенность должна была благоприятно сказаться на рынке первичной недвижимости и еще больше убедить людей в том, что инвестировать в новостройки – это не только выгодно, но и безопасно, даже на ранних этапах строительства.

В общем, цели традиционно самые благие, но так ли все оказалось в действительности? Об этом и многом другом мы решили поговорить с экспертами и игроками рынка.

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group отмечает, что для рынка действительно важно и даже необходимо полноценное и всестороннее законодательное регулирование, защищающее права как застройщиков, так и дольщиков. 

«В 2005 году в России появился ФЗ-214, который был призван сделать отношения дольщика и застройщика более понятными и прозрачными. Безусловно, появление этого закона стало важнейшим шагом на пути к формированию более цивилизованного рынка недвижимости, однако даже он не давал исчерпывающих гарантий.

В этой связи был введен новый инструмент – закон «О страховании гражданской ответственности застройщиков». На начальном этапе эта мера многим виделась как введение дополнительных финансовых обременений для застройщика, что подразумевало возможное повышение себестоимости проектов.

На наш взгляд эти опасения не оправдались: застройщики смогли вписать возникшие расходы в свои бизнес-планы, а цены на жилье не стали значительно расти», – заключает эксперт. 

Реальность

Теперь еще немного о том, как же это работает на самом деле. Начнем с самого главного, с денежных выплат и обманутых дольщиках ради которых, собственно говоря, все и создавалось.

Точнее будет сказать, что все создавалось как раз для того, чтобы дольщики больше не были обманутыми, деньги возвращались, а объекты все-таки достраивались, не вынуждая людей месяцами на улицах устраивать пикеты.

Итак, на момент написания материала не случилось таких прецедентов, когда по недостроеннному объекту осуществлялись выплаты. Так что, к счастью, или к сожалению, но пока по-настоящему оценить эффективность данной инициативы невозможно. Но, можно оценить степень влияния на сам рынок и процессы.

Здесь мнения экспертов рынка и игроков сильно расходятся: одни считают, что это помогло рынку, поддержало его даже сейчас, в момент кризиса, другие же видят в инициативе дополнительные финансовые обременения. 

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй», отмечает, что сейчас система страхования не эффективна т.к. большинство страховщиков в реальности не смогут выполнить договорные обязательства и возместить ущерб дольщикам в случае банкротства даже одного застройщика.

В подтверждение своих слов Григорий Ваулин приводит следующий пример: строительство одного дома площадью 15 тыс. кв.м. обходится примерно в 2 млрд. рублей. Даже если дом с виду готов, то на завершение его строительства, подключение к инженерии и внутренние работы может уйти 25-50% от общего бюджета проекта.

То есть на достройку даже почти готового дома требуется от 500 млн. до 1 млрд. рублей. Очевидно, что в данном случае только крупнейшие страховые компании смогут справиться с возмещением ущерба обманутым дольщикам. Ведь на сегодняшний день уставной капитал страховой компании может составлять 400 млн. рублей.

То есть небольшому страховщику не удастся решить проблему с заморозкой даже одного дома. А обычно именно в такие компании и обращаются застройщики, ведь они предлагают минимальную комиссию от 0,3% до 1%. 

Конечно, в последнее время мы видим ужесточение подхода к страховым компаниям. Например, некоторые банки рассматривают заявки застройщиков на проектное финансирование только в случае страхования ответственности в определенных компаниях.

Повышение требований к минимальному размеру собственных средств с 400 миллионов до 1 млрд. рублей также не решит проблему, поскольку максимум, что сможет покрыть новый минимальный лимит собственных средств – это строительство одного дома.

Более эффективным способом защиты дольщиков считает банковская гарантия, однако комиссия за гарантию составляет 3-5%. Естественно, что застройщикам проще и дешевле застраховаться под 1%, чем обращаться в банк.

Про страховщиков

Раз уж мы заговорили про страховые компании, предлагающие свои услуги на этом рынке, то остановимся на этом вопросе еще ненадолго, потому как он требует отдельного внимания. 

По мнению директора по работе с ключевыми клиентами IID Игоря Долженко, состояние дел в области страхования ответственности застройщиков в настоящее время очень быстро приближается к ситуации, сложившейся на рынке страхования ответственности туроператоров. Большая часть страховщиков Топ-10 отказывают в заключении договор по этому риску.

Его слова подтверждает Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: 

«Наша компания, как и большинство крупнейших представителей страховой отрасли, с большой осторожностью относится к работе в сегменте страхования ответственности застройщиков.

Это очень сложный риск, так как, во-первых, его сложно проанализировать или просчитать – рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации.

При падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения. На это накладывается сильная зависимость от кредитов – возможности и условия получения кредита резко ухудшаются в сложной макроэкономической ситуации, которую мы наблюдаем сейчас». 

Кроме того, по его словам, страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным – задача нереальная. 

Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ», также считает, что законодатель не предусмотрел некоторые важные моменты. Так, после вступления закона в силу выяснилось, что из более чем 600 представленных на рынке страховых компаний не более 20 соответствуют требованиям к страхованию ответственности застройщиков и вообще готовы этим заниматься.

Про потребителей

В заключении стоит сказать о покупателях, ощутили они изменения после принятия данной инициативы? Опять же, как отмечают представители риэлтерских агентств и застройщики, доверия к застрахованным объектам гораздо больше, но говорить о том, что рынок прямо заметно оживился и продажи пошли вверх именно по данной причине нельзя. Как и раньше, покупатели в первую очередь обращают внимание на репутацию застройщика и в основном выбирают проверенные компании с опытом и большим портфелем реализованных проектов. И если покупателю предстоит выбирать между новым девелопером и его первым проектом (с привлекательной стоимостью квадратного метра и страховкой), и проектом известной строительной организации с понятной историей, то выбор будет в пользу последней. Пусть и без страховки и поручительства в банке, но, надежный и ответственный застройщик, так рассуждает большинство клиентов данного сегмента. 

При этом буквально в один голос покупатели заявляют, что данный шаг считают необходимой и продиктованной временем мерой.

Сейчас, когда один кризис сменяет другой и даже самые устойчивые строительные компании при всем своем нежелании могут оказаться в довольно сложной ситуации, число обманутых дольщиков может возрасти. А страховка дает вполне конкретные гарантии.

Самое главное, чтобы страховщики не нашли так называемые «лазейки», которые позволяли бы им не выплачивать средства при наступлении страхового случая.

Как бы то ни было, страхование ответственности застройщиков перед дольщиками имеет для текущей рыночной ситуации и для развивающегося рынка первичной недвижимости России высокую значимость.

Это показательный этап формирования правильного и справедливого правового пространства, в котором учтены и защищены средства дольщиков, вкладывающихся в строительство объектов.

Как отмечают участники рынка, есть надежда на то, что этот инструмент продолжит «вычищать» рынок от недобросовестных застройщиков, но в любом случае, если этого не произойдет, то повысится надежность системы.  

Елена Становая, специально для портала Все Новостройки.

Источник: Все Новостройки

Источник: https://VseNovostroyki.ru/expert/7178/

Страхование ответственности застройщика в Москве!

Страхование застройщиков

Страховое агентство « GALAXY страхование» предлагает Вам рассмотреть программу по страхованию гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

С 01.01.2014 договор участия в долевом строительстве должен содержать информацию о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон).

Федеральным законом установлены следующие способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств:

  • Поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона;
  • Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Федерального закона.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору может осуществляться путем:

  1. Участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
  2. Заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее – договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Программа страхования ответственности застройщика предполагает следующий алгоритм работы:

  1. После получения необходимых документов заключается договор об общих условиях страхования по объекту, в Приложение к договору об общих условиях страхования определяется максимальный лимит по всем страховым суммам на объект и страховой тариф.

    В рамках установленного лимита и по страховым тарифам подписываются договора страхования ответственности по каждому отдельному договору долевого строительства, договора страхования вступают в силу и считаются заключенными с момента регистрации Договора долевого участия.

  2. Застройщик обязан ежеквартально, в сроки, предусмотренные Постановлением правительства РФ также предоставлять нам отчетность Застройщика, изменения в Проектную декларацию.

    на основании вновь представленной отчетности определяется новый лимит по общей страховой сумме, в сторону увеличения или уменьшения, а также новый страховой тариф (при этом по уже заключенным договорам страхования тариф не изменяется), который также может быть уменьшен, в случае улучшения показателей Застройщика, или увеличен, в случае если показатели были ухудшены.

Для быстрой первичной котировки риска и получения примерного тарифа необходимо знать ответы на следующие вопросы:

1. Сроки строительства;

2. Опыт работы: в годах, в количестве завершенных объектов;

3. Из бухгалтерской отчетности необходим размер (на последнюю отчетную дату): нераспределенной прибыли(убытка), уставного капитала;

4. Количество объектов строящихся на данный момент;

5. Права на землю (собственность или аренда);

6. Этажность, материал стен, этап строительства (начало, либо что-то уже построено);

7. Регион строительства.

Для полноценной оценки тарифа на страхование ответственности застройщика необходимы следующие документы:

1. Заполненное Заявление на страхование;

2. Проектная декларация;

3. Разрешение на строительство;

4. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

5. Годовая бухгалтерская отчетность ф.1 и ф.2 за три года и на последнюю отчетную дату;

6. Отчетность Застройщика согласно Постановления Правительства РФ № 645 от 27.10.2005 “О ежеквартальной отчетности Застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства”;

7. Договор ДДУ (либо проект договора ДДУ) .

При необходимости страховая компания может запросить иные документы, например договор Генерального подряда, кредитные договоры, договоры займа, расшифровку дебиторской и кредиторской задолженности и т.п. 

Застраховать ответственность застройщика вы можете позвонив нам по телефону 8(495)204-16-19 или направив нам форму заявки.

Источник: https://galaxyinsurance.ru/poleznoe/strahovanie-otvetstvennosti-zastroyschika/

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

Страхование застройщиков

» Недвижимость » Общая информация

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
  • договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
  • учредительные документы (копия);
  • технико-экономическое подтверждение;
  • финансовые отчеты страхователя;
  • список кредиторов;
  • справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
  • характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • замораживание строительства;
  • увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование застройщиков

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика.

Цель этого мероприятия – сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности.

В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

  • Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
  • Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ.

И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта.

Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ.

Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома.

В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения. 

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине – за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства.

Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ.

Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей.

Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле.

Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже.

Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению.

 Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле.

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время – создание специальной государственной структуры федерального уровня – Компенсационного фонда для застройщиков.

Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков.

Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz

Страхование ответственности застройщика: договор и способы выбора страховщика

Страхование застройщиков

Количество обманутых дольщиков в стране, несмотря на все усилия властей, только множится. Для решения проблемы появления новых обманутых власти придумали механизм, который изменить ситуацию в целом — страхование ответственности застройщика.

Смысл кажется простым – застройщик, начиная новый объект, обязан получить страховку, с помощью которой можно получить деньги обратно или найти средства на достройку в случае появления проблем.

Как обычно, даже в этом благом начинании нашлись подводные камни.

Особенности страхования застройщика

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Если внимательно изучить ст.15 Федерального Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, то можно узнать, что страховка сейчас – обязательный элемент долевого строительства.

Чтобы дольщик был защищен этим механизмом, нужно выбирать девелоперов, которые работали по договорам долевого участия.

В этом случае девелопер при привлечении чужих денег обязан заключать договор страхования ответственности застройщика.

Законодательный смысл процесса – еще до подписания первого договора долевого участия с физическим лицом (дольщиком) застройщик должен предусмотреть обязательные меры страхования. Ответственность девелопера страхуется на случай невозможности завершить строительство — одна из гарантий застройщика.

Если договор страхования гражданской ответственности застройщика не будет заключен, то договор долевого участия в Росреестре не будет зарегистрирован.

Страхование ответственности застройщика увеличивает сумму, которую вы заплатите за квартиру. В среднем ставка – 0,5-1,5% от стоимости договора долевого участия.

При этом тарифы могут быть снижены, если застройщик планирует комплексное строительство или заключает договора сразу на несколько объектов, которые будут возводиться друг за другом.

Проверьте, какой вариант страхования выбрал ваш девелопер – выплаты в страховую в крупном размере косвенно подтверждают уверенность застройщика в долгосрочной работе.

Также на тарифы влияет количество дольщиков, срок сдачи дома и факты претензий в судебном порядке в адрес застройщика. Это удобно – дольщику перед покупкой можно проверять меньше информации. К сожалению, на практике застройщик нашел несколько лазеек, которые помогают ему избегать лишних трат на страхование. Все они лежат в сфере выбора вариантов страхования.

Методы страхования

Страхование ответственности застройщика через банковские гарантииСтоит выбирать застройщика, который заключил договор с банком и рейтинга надежности банков.

Работа с обществом взаимного страхования, или работа с ОВСССтоит внимательно проверять деятельность этого некоммерческого общества, так как такой вид страхования ответственности застройщика является менее оптимальным и опасным для дольщика.

Страховка в специализированной компанииЕсли компания прекратит деятельность, у застройщика есть всего две недели, чтобы найти другую организацию и заключить с ней новый договор. Дольщики должны быть оповещены об этом.

Законом предусматриваются определенные требования к банкам и страховым компания, с которыми девелопер может вступить в отношения для возможности продавать доли в новостройке. Для страховой компании нужно выполнить несколько требований.

Как проверить страховую компанию

Рекомендуем самостоятельно проверять, соответствует ли банк или страховая компания этим критериям:

  • Опыт работы в сфере страхования гражданской ответственности минимум 5 лет – это требование обозначено отдельно, поэтому риск специально созданных страховых компаний сводится к минимуму. Но все равно есть, поэтому изучите вопрос отдельно.
  • Уставной капитал, или неиспользуемая сумма, на которую можно рассчитывать во время банкротства, должен быть минимум 120 млн рублей.
  • 1 млрд рублей – это сумма активов, которыми должна располагать компания. Это и предыдущее требование кардинально сокращает количество страховых групп, с которыми могут работать девелоперы.
  • Подтвержденная сторонней экспертизой финансовая устойчивость страховщиков.
  • Меры, которые вводятся на предупреждения ситуации, когда компания встает на путь банкротства, отсутствуют.

Проверить актуальность списка возможных компаний на сайте ЦБРФ, с которыми работает застройщик, можно на официальном сайте Центробанка. Регулятор постоянно обновляет список и вносит актуальные изменения. Документ доступен дольщику. Общество взаимного страхования регулируется ст. 23.2 федерального закона № 294.

Аналогично, как и в случае со страховой компанией, застройщик заключает договор с обществом. При этом это может быть как страхование целого объекта, т.е. новостройки, так и отдельной квартиры, точнее, каждого договора долевого участия. На практике, застройщики предпочитают второй вариант страхования ответственности.

Для дольщиков есть несколько минусов – да, гражданин может обратиться за возмещением в страховую компанию, но причины для обращения должны быть весомы и подтверждены решение арбитражного суда.

Например, застройщик должен быть признан банкротом в соответствии с ст.23 ФЗ-286. А это долгий и не гарантированный процесс.

В основном застройщики выбирают страхование через ОВС, хотя для дольщика предпочтительнее выбор именно поручительства банка – в этой ситуации денежные гарантии более весомы.

Плюсы и минусы разных методов страхования

Независимая страховая компанияПлюсы – проводится тщательная экспертиза объекта, повышается надежность достройки. Если компания узнает о ненадежности девелопера, то она может оповестить об этом дольщиков. Минусы – большая вероятность отзыва лицензии у самой организации.

Поручительство банкаВыплаты средств проводятся банковской организацией. Срок поручительства достаточно большой – 2 года. Опять же, в случае разрыва отношений банк сообщит об этом дольщикам. Минусы – нестабильная экономика приводит к проблемам в банковском секторе.

Также застройщикам невыгодно взаимодействовать с банками из-за слишком жестких условий поручительства.

ОВСКак и любой способ некоммерческого контроля, среди юристов считается не очень надежной системой.

Да, есть нормы закона, которым ОВС обязана следовать, но так как система новая, то достаточного количества прецедентов еще нет.

Обязанности застройщика

Как мы выяснили, перед заключением первого ДДУ девелопер обязан иметь на руках договор или со страховой компанией, или с банком, или с некоммерческим обществом. Расторжение этих взаимодействий или даже прекращение договоров досрочно никак не освобождает девелопера от обязанности заключить новый договор.

Страховщики ответственности застройщиков, которые решили расторгнуть договор с девелопером, также не освобождаются от ответственности за выплату дольщикам в случае возникновения ситуации по страховым возмещениям. Если договор расторгнут, но случай наступил, то страховая все равно обязана производить процесс возмещения.

Страховщик сообщает о разрыве отношений уведомляет дольщиков о процесс в течение семи дней. А в течение трех дней – органы, которые исполняют обязанности по регистрации недвижимости и контроль за этим в субъекте страны. У застройщика с момента расторжения договора со страховой есть 15 дней на заключение нового договора. И такой же срок на оповещение дольщиков о новом договоре.

Регулятор ответственности застройщиков также предусмотрел ситуацию с отзывом лицензии у банка или страховщика. Если это происходит во время действия договора, то застройщик обязан в тот же срок срочно заключить новый договор.

Аналогичная обязанность у застройщика возникает, если в отношении страховой компании вводится временная администрация – процесс исправления финансовой ситуации в организации в случае банкротства.

Подробнее об обязанностях застройщика в случае страхования договоров ДДУ можно узнать в п.15 ст.15.1 ФЗ-214.

Регистрация договора

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве производится через двухсторонний договор. При этом дольщик, несмотря на то, что он получает некую выгоду, не взаимодействует напрямую со страховой компанией.

В случае заключения договора с дольщиком, происходит регистрация его в Росреестре. Договор страхования на долевое имущество начинает действовать с момента окончания регистрации. Стоит понимать, что страховой договор действует дольше на два года, чем сам договор долевого участия по 214 ФЗ. Проверьте договор страхования ответственности застройщика. В нем должны быть указаны:

  • Сумма, которую должен получить дольщик в случае форс-мажорных ситуаций и вступления в действие причин на страховое возмещение.
  • Уточните, что стоимость выплаты не меньше средней цены на квартиру в том субъекте федерации, где вы ее приобретаете.
  • Проверьте условия выплаты – срок, способ и прочее.
  • Убедитесь, что указаны реквизиты всех заинтересованных сторон – застройщика, страхователя, страховщика.

Страховая ответственность застройщика наступает в случае ряда причин, перечисленных в ст. 15 федерального закона №214.

Выплаты

Ответственность застройщика застрахована, но это не значит, что вы можете быть спокойными. Так, выплаты по договору страхования производятся на основании нескольких пунктов:

  • Неоспоримое судебное решение о том, что строитель признан финансово несостоятельным, т.е. банкротом.
  • Решение суда о том, что дольщики имеют право взыскивать земельный участок, на котором находится дом.

Стоит учитывать, что зачастую договоры страхования заключаются на каждую квартиру и договор долевого участия отдельно, поэтому девелопер будет отвечать перед каждым покупателем отдельно. В ваших интересах запустить процесс как можно быстрее, чтобы первым получить выплаты.

Риски и последствия

Нужно учитывать, что страхование – это не панацея от всех бед. Так, рассчитывать на выплаты не стоит при возникновении следующих ситуаций:

  • Органы государственной власти прекращают полностью или же частично строительство. Решение должно быть основано на каких либо фактах нарушений
  • Договор долевого участия нарушен или признан судебными органами недействительным.
  • Разрешение на строительство признано недействительным, получено с нарушениями.
  • Происходит судебный процесс, в котором в качестве имущества рассматривается новостройка или ваше жилье.

Если проще, то страховка от мошеннических действий строителя не защитит. Также не поможет оно при различных коллизиях с законами. И деньги не будут выплачены, если вдруг на вашу квартиру будет претендовать другое физическое или юридическое лицо. Поэтому проверять застройщика стоит тщательно и досконально, не рассчитывая на страховые выплаты.

Источник: https://viplawyer.ru/strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.