Страховка договора долевого участия в строительстве

Особенности страхования застройщиков

Страховка договора долевого участия в строительстве

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор.

Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации.

После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Статья по теме:  Особенности страхования нотариальной деятельности

Права и обязанности обеих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Источник: https://GidPoStrahovke.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Почему не заработало страхование в долевом строительстве?

Страховка договора долевого участия в строительстве

Страхование на рынке долевого строительства было внедрено в2014 году взамен механизма обеспечения исполнения обязательств застройщиказемлей и самим объектом. На тот момент казалось, что смена схемы обеспеченияпросто необходима – количество обманутых дольщиков уже тогда находилось науровне 45 тысяч человек.

Часть проблем обманутых дольщиков постепенно решалась государством,однако приток новых обманутых дольщиков сохранялся. Как итог, во времена работыстрахования общее число обманутых дольщиков все равно сохранялось на уровне 40-45тысяч человек.

Несмотря на колоссальный объем собранных страховых премий, аименно более 39 млрд рублей (по данным Центрального Банка), выплат пострадавшимбыло произведено всего на 50 млн рублей.

На фоне сохранения числа обманутыхдольщиков эта цифра во многом говорит о том, что страхование на рынке долевогостроительства не заработало.

Решение по каждому проблемному объекту принималинепосредственно региональные власти, что требовало соответствующихдополнительных бюджетных расходов. Вданном материале мы рассмотрим причины, почему страхование так и не заработалов сфере долевого строительства.

Переход от страхования к государственному фонду невозможнопровести за короткий промежуток времени.

Говорить о полном переходе возможнобудет только через полтора – два года, когда большую часть объема предложенияна первичном рынке будут составлять объекты, стартовавшие с октября текущегогода.

На переходный период Центральный Банк усилил контроль над страховымикомпаниями именно с точки зрения выполнения ими страховых обязательств подоговорам долевого участия. Соответственно, важно отметить, что перечисленныениже схемы имели место быть до запуска Фонда.

1. Заключение застройщикомпреддоговоров

Довольно распространенная схема продажи жилья в строящемсяобъекте.

Застройщики предлагают данный вариант договора в случае, если еще несобран полный пакет документации на строительство и по факту ему еще нельзязаключать договора долевого участия (ДДУ).

В большинстве случаев предварительный договор долевогоучастия является временным документом, свидетельствующим о будущих намеренияхзаключить ДДУ.

Однако при этом, в отличие от ДДУ, предварительный договорнигде не зарегистрирован, на него не распространяется регулирование по 214-ФЗ,а оплату потенциальным покупателям предлагается внести уже в момент подписаниядокумента.

Подписывая такой договор, покупатель не имеет никаких гарантий,страхование по таким договорам не требуется. Более того, данная схема (ввидуотсутствия регистрации договоров) позволяет продать одну и ту же квартиру любоеколичество раз.

В такой схеме по факту дело даже не доходит до заключениядоговора страхования.

Возможные вариации данной схемы предусматривают заключениедоговоров займа, со-инвестирования и т.д.

2. Страховая компаниядоказывает факт не страхового случая

Данная схема возникает при «кооперации» застройщика и страховойкомпании. В договорах страхования конкретно прописаны условия наступлениястрахового случая.

Однако возможен прецедент выполнения условий договорастрахования только дэ-юре: формально строительство осуществляется, строителинаходятся на строительной площадке, однако фактически процесс возведения домаприостановлен.

Таким образом различными способами происходит затягивание сроковпризнания объекта проблемным.

Существует также некоторая вариация данной схемы. При наличиипроблем у застройщика страховая компания подает заявление в суд на девелопераоб открытии уголовного дела. При признании судом факта преднамеренногобанкротства, а также недобросовестной деятельности (вывод средств и т.д.)страховая снимает с себя ответственность об исполнении возложенных ранее насебя обязательств.

3. Отсрочка платежа подоговорам страхования

Один из самых распространенных способов уходаот ответственности, причем в рамках законодательства. Между застройщиком истраховой заключается договор, по которому возможна отсрочка страхового платежана определенный период (как правило, год). При регистрации ДДУ застройщик позакону предоставляет в Росреестр только договор страхования.

При наступлении страхового случая и в условияхотсутствия платежа по договорам страхования, страховая компания разрываетдоговорные отношения с застройщиком, ссылаясь на Гражданский кодекс (п.1 ст.957 ГК РФ). Соответственно все договора страхования признаютсянедействительными.

4. Страхование в «слабых»страховых компаниях

Согласно внесенным в 2014 году изменениям взаконодательство о долевом строительстве, страхование ДДУ могли осуществлятьтолько страховые компании, отвечающие ряду критериев. Так, минимальный объемсобственных средств был установлен на отметке в 400 млн рублей. В 2015 годуданную сумму увеличили до 1 млрд рублей.

В свою очередь, рынок жилищногостроительства обладает высокой стоимостьюконечного продукта – жилого дома. Зачастую стоимость строительства легкопревосходит отметку не только 400 млн, но и 1 млрд рублей.

Соответственно, принаступлении страхового случая, активы страховой компании не покрываютобязательств по выплатам, а впоследствии данная страховая компания вслед зазастройщиком признается банкротом. Главной проблемой в данном случае являетсяотсутствие перестраховщика.

С началом работы Фонда вышеуказанные схемыперестают быть актуальными в том виде, в котором они представлены на текущиймомент.

В данном случае справедливо отметить противоположность целей устраховых компаний и государственного фонда.

Если в первом случае, учитываякоммерческую основу страховых компаний, это в первую очередь максимизацияприбыли, то во втором, учитывая государственную основу, это нацеленность нареальную защиту населения.

Пресс-служба РАСК

Источник: https://ardexpert.ru/article/10890

О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

Страховка договора долевого участия в строительстве

С недавних пор страхование в долевом строительстве стало являться одним из важных условий для заключения договора долевого участия с его последующей регистрацией. При этом для подтверждения своей ответственности застройщик может выбрать разные варианты.

Первым из них является банк. Но это очень невыгодно для обеих сторон. Поэтому возможно в будущем от него откажутся совсем. Второй вариант представлен ОВС. Его выбирают чаще, хотя не считают его лучшим. Тем не менее, страхование ответственности застройщика при долевом строительстве помогает дольщику обрести уверенность, что его в будущем не обманут.

Способы страхования

Застройщик решает, как будет осуществляться страхование долевого строительства. В этом вопросе руководствуются статьями двух законов: Фз no 214 и ФЗ No 236. Согласно их положениям допускается:

  • поручительство банка;
  • страхование через страховую компанию, которая имеет достойную репутацию, по мнению Центробанка;
  • членство в ОВС.

Банк

Банков, которые удовлетворяют требования Центробанка, по России насчитывается более двухсот. Но число тех, которые работают со строительным сектором, примерно десять. Чтобы банк стал поручителем, необходимо следующее:

  • не менее пяти лет деятельности;
  • уставной капитал в размере двухсот миллионов;
  • собственных средств от одного миллиарда.

Застройщику выгоднее взять кредит в банке, чем получить поручительство. Ведь, деньги, которые должны быть представлены, кажутся невообразимыми. Длительность оформления документов, их выдача по договорам каждому дольщику слишком неудобны. В то же время для банка риски кажутся слишком высокими.

Например, в сравнении с ипотечными кредитами они меньше. Ведь, если наступит страховой случай, то ему придется вместе со стоимостью недвижимости оплачивать неустойки и штрафы. А после расчета придумывать, как взыскивать их с застройщика.

Однако, для дольщиков именно такой путь является самым надежным.

ОВС

В этом случае предполагается субсидиарная ответственность членов общества взаимного страхования. На текущий момент в нем насчитывается 418 членов. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве в этом случае имеет ряд недостатков.

Неудобство здесь заключается в том, что оплата вступительного взноса очень высока, а платить взносы на регулярной основе в состоянии только достаточно крупные компании.  Кроме того, сама по себе солидарная ответственность вызывает неприятие у строителей.

СК

Работа напрямую со страховыми компаниями для застройщиков является самой выгодной. В этом случае возможно быстрое заключение договора, цены в разумных пределах, отсутствие необходимости внесения залога, неизменный размер ставки на все время гарантий и фактическая оплата услуг.

А вот страховые компании, которых ЦБ уполномочил работать в этой области, не так радужно оценивают свои перспективы. Для них очевидными являются недостатки такого сотрудничества, а именно:

  • слишком высокие риски;
  • перестраховочных средств нет;
  • нерентабельная область.

Более того, страховщиков сегодня остается на этом рынке все меньше. А в результате этого в будущем можно предположить, что они не смогут справляться с поставленными задачами.

Фз no 214

Застройщик уведомляет дольщика об определенном способе страхования. Сначала заключают ДДУ и регистрируют его соответствующим образом. Потом перечисляют деньги.

Страховка считается одним из документов, входящих в комплект бумаг, подаваемых на регистрацию ДДУ. При оформлении договора долевого участия каждого инвестора, проводится и страхование дольщиков.

Страховка активируется с того момента, как договор считается зарегистрированным. Дольщик, в свою очередь, является выгодоприобретателем первого колена.

Договор

Чтобы страховой договор начал действовать, застройщик вносит определенную сумму по нему. Ее можно оплачивать в рассрочку или сразу. Это правило устанавливает конкретная страховая компания. ДДУ страхуется на всю сумму.

При этом минимум не должен быть меньше, чем средняя региональная стоимость. Страховое соглашение будет действовать еще два года после окончания строительства.

Если же договор расторгнут или он прекратится по иным причинам, это не значит, что дольщик не имеет права рассчитывать на компенсацию страховки.

Государственная регистрация

Для проведения процедуры застройщик готовит целый пакет документов и подает их в Росреестр. Помимо самого ДДУ и страхового договора, предоставляют также лицензию, а иногда выписку из ЕГРЮЛ и учредительные бумаги. Среди документов, которые нужно представить на регистрацию, выделяются следующие:

  • разрешение на строительные работы;
  • проектная документация;
  • техническое и экономическое обоснование;
  • кредиторы;
  • отчеты финансовые;
  • справка об отсутствии просрочек по платежам;
  • характеристика клиента;
  • свидетельство о госрегистрации юридического лица;
  • другие документы.

Страховой случай

Страховой случай имеет место тогда, когда условия ДДУ не исполняются, а жилье по факту является совершенно неподобающего качества. Примерами страховых случаев являются следующие ситуации:

  • остановка работ;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение квартиры, которая предусмотрена договором;
  • отказ вернуть деньги или исправить недочеты, допущенные при строительстве.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.