Страховка от недостроя

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страховка от недостроя

Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.

Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.

В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.

После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.

Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.

Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.

Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.

Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.

Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.

Страхование долевого строительства: оформление и нюансы

Для дольщиков важно знать условия страхового соглашения. Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%. Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  • проект;
  • разрешение на строительство;
  • уставная документация фирмы;
  • ДДУ;
  • финансовая отчетность страховой компании;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика;
  • дополнительные документы.

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве.

Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании. Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  1. Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.
  2. Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  3. Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  4. Застройщик не получил разрешение на строительство.
  5. Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы. Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены.

Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно. При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.

Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).

В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.

Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:

  • проектная декларация;
  • разрешение на застройку;
  • уставные и регистрационные документы застройщика;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • финансовая отчетность страховщика;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • иные бумаги по запросу.

Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Взаимная страховка

Именно это и хотят сделать инициаторы нового проекта закона. Вместо привлечения коммерческих страховых компаний к страхованию рисков в строительстве они предлагают использовать схему взаимного страхования застройщиков.

Предполагается, что застройщики должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС) — организации, члены которых, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, сами разрабатывают тарифную ставку, самостоятельно создают правила страхования и совместно отвечают за действия каждого из членов ОВС.

ПОДРОБНЕЕ:  Почему не стоит отказываться от страховки по кредиту

Если одна из входящих в ОВС компаний не смогла выполнить своих обещаний перед инвесторами, отвечать будут все члены общества, средства для выплаты обманутым вкладчикам будут выплачены из общего фонда. Солидарная ответственность участников ОВС напоминает ту, что предусмотрена в саморегулируемых организациях строителей.

В отличие от условий коммерческих страховщиков, которые при ненаступлении страхового случая к моменту завершения действия страхового договора деньги не возвращают, в обществе взаимного страхования при тех же обстоятельствах деньги будут переведены на другие договоры или перечислены в специальный резервный фонд.

Предложенная схема позволит установить размер страхового взноса на уровне 5–6%, уверены авторы нового законопроекта.

Тогда как при обязательном коммерческом страховании застройщикам приходилось бы тратить на страховку не менее 10% от суммы привлеченных денежных средств инвесторов.

Такая стоимость страхования может привести к росту стоимости долевого строительства и вызвать снижение спроса инвесторов на строящееся жилье.

Работа по новым правилам

Если закон будет принят в его нынешнем виде, с момента его вступления в силу строительная отрасль заработает по новым правилам. Получая разрешение на строительство дома, застройщик обязан будет указывать источники финансирования.

И если дом он собирается возводить за счет привлеченных средств дольщиков, строительная компания обязана будет застраховать свою ответственность перед участниками проекта.

Тех из застройщиков, кто отступит от этого требования, предлагается серьезно штрафовать.

Несмотря на то, что деятельность подобных обществ регулируется специальным законом «О взаимном страховании», по мнению депутатов, для строительства потребуется принятие нового нормативного акта, который бы учитывал специфику отрасли.

Существующая практика

Между тем на рынке уже сегодня существует практика страхования строящихся объектов. Применяется она при проектном финансировании, когда при строительстве объекта участвуют кредитные средства банка.

В перечень рисков, от которых в таком случае страхуется объект, входит различные факторы, способные привести к остановке строительно-монтажных работ, начиная от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, пожара, наводнения), аварий инженерных сетей, риска обрушения или повреждения, случившегося по причине нарушения прочности конструкции, до рисков материального ущерба, причиненного в результате проектных ошибок, заводских дефектов материалов, конструкций и противоправных действий третьих лиц.

Один из примеров — компания «Зодчий», объекты которой — жилой комплекс «Полтавский» и коттеджный городок «Видный» — строятся с использованием банковских кредитов.

«На протяжении трех последних лет все объекты нашей компании строятся с участием кредитных средств Сбербанка, которые выделяются под проектное финансирование. Одним из условий получения кредита является обязательное страхование строительно-монтажных рисков, — рассказывает исполнительный директор строительной компании „Зодчий“ Михаил Магдибур.

— И мы не видим в этой схеме ничего сложного или обременительного для себя.

Насколько такая схема эффективна? Хотя за все время, пока мы работаем по такой схеме, по договорам страхования не наступило ни одного страхового случая, мы тем не менее продолжаем свои объекты страховать.

Потому что прекрасно понимаем: только тот, кто застрахован, может считать себя защищенным от любых форс-мажорных ситуаций.

Мнение о том, что появление обязательного страхования объектов в случае, если закон будет принят, приведет к удорожанию стоимости строящегося и готового жилья, я считают неверным.

Цену жилья в первую очередь определяют рыночные механизмы спроса и предложения, а не затраты застройщиков.

Но одно сегодня можно утверждать точно — новые правила работы на строительном рынке приведут к увеличению себестоимости строительства».

ПОДРОБНЕЕ:  Сбербанк Премьер – получи статус ВИП клиентаТем не менее эксперты считают, что вместе с дополнительными гарантиями при появлении страхования инвесторы могут получить и ряд негативных последствий. Если застройщики постараются переложить свои затраты на обязательное страхование ответственности на покупателей жилья, в результате вырастет и без того не низкая цена квадратного метра.

Поправки в законодательство, которые, как ожидается, должны повысить защищенность участников долевого строительства, могут быть внесены уже в ближайшее время. По словам инициатора нового закона, зампредседателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, законопроект может быть принят в осеннюю парламентскую сессию.

Татьяна Крупко

Страхование от «недостроя»

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Источник: https://kosago.ru/strahovka/strakhovka-ot-nedostroya-chto-eto/

Страховка от недостроя

Страховка от недостроя

Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу, едва приступив к работе, заявил о необходимости оперативно заняться решением проблем обманутых дольщиков.

Вслед за этим события стали развиваться очень быстро: назначение Александра Когана министром по долевому жилищному строительству, законопроекты Минфина об обязательном страховании и раздельных счетах — все это наводит на мысль о том, что власти, похоже, всерьез взялись за проблемы дольщиков.

Спецсчет не для всех

В конце июля на сайте Министерства финансов РФ был размещен текст законопроекта, предполагающего обязать застройщиков открывать отдельный банковский счет для осуществления операций с денежными средствами дольщиков. Таким требованием Минфин предложил дополнить ст. 18 ФЗ-214, посвященную использованию застройщиком денежных средств частных инвесторов.

Законопроект оговаривает, что застройщик не вправе зачислять на отдельный банковский счет для операций со средствами дольщиков другие финансы.

Застройщик может использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства жилья, а также на проведение экспертизы проектной документации, экспертизы инженерных изысканий и результатов инженерных изысканий.

Чиновники уверены, что раздельные банковские счета позволят фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости.

По словам руководителя службы розничного кредитования банка “Московское ипотечное агентство” Наума Либкинда, пока нет разъяснений о порядке работы указанных счетов и целях их введения, сложно судить об эффективности этой меры. “Застройщику нужны деньги на стройку, и от того, что деньги будут лежать на счете, новые объекты сами не построятся,— заметил эксперт.

— Вообще, строительство как бизнес-проект подразумевает значительную долю риска. Иногда даже застройщик с безупречной репутацией не в состоянии завершить в срок начатое — все еще помнят 2008 год.

Решением проблемы могло бы стать стимулирование продаж уже готового жилья теми же застройщиками, как чаще всего происходит в развитых странах: люди покупают готовый продукт, а не права требования”.

ОСАГО для дольщиков

Не успел Минфин внести предложение о раздельных счетах, как Госдума приняла в первом чтении поправки к проекту федерального закона N643875-5 “О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)…”. Авторы документа депутат Госдумы Александр Хинштейн и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган предложили ввести обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.

В пояснительной записке отмечается, что это будет взаимное страхование на некоммерческой основе — создание единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли между членами общества взаимного страхования.

Объектом страхования будут имущественные интересы членов общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результате наступления страхового случая обязательства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Александр Коган отметил, что основная цель законопроекта — сделать механизм привлечения средств граждан более надежным.

“Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему,— пояснил министр.

— Но сегодня инвестирование в строительство для граждан — это лотерея: то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком”.

Правда, пока не очень понятен и прозрачен механизм, которым планируется защитить права дольщиков: слишком велики предполагаемые страховые суммы и риск нецелевого их использования, в особенности при схеме с ОВС (обществом взаимного страхования). Кроме того, пока предполагается, что обеспечение такого страхового фонда будет возложено на застройщиков, которые с большей долей вероятности отнесут возникающие затраты на стоимость жилья, то есть возложат их на покупателей.

Есть и еще одна сложность: ОВС — это организация, которая может быть подвергнута процедуре банкротства. Нечто похожее уже произошло, правда, в другой области — с Гильдией аудиторов ИПБР, которая была исключена из Госреестра саморегулируемых организаций решением Минфина.

“Меж тем компенсационный фонд гильдии (аналог страхового) аудиторским организациям, являющимся членами гильдии, никто возвращать не собирается”,— рассказала генеральный директор аудиторской компании “Смаль и партнеры” Светлана Лилипутина.

То же самое может произойти и с обществом взаимного страхования.

По словам эксперта, в законопроекте есть важный пункт: “Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — единая некоммерческая организация”, то есть юридическое лицо, которое зависит от многих факторов и может быть подвергнуто банкротству, отметила глава аудиторской компании.

И, наконец, многих беспокоит то, что расходы на страхование лягут на плечи многострадальных покупателей жилья, то есть приведут к существенному подорожанию “квадрата”.

По словам Александра Когана, по укрупненной оценке, приблизительная стоимость подорожания 1 кв. м в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков — около 4%.

“С учетом того что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значительно изменена, предполагается снижение количества случаев банкротства застройщиков, а значит, и процент удорожания жилья при использовании взаимного страхования снизится до 1%”,— пояснил автор законопроекта.

На первый взгляд цифры небольшие, но дополнительные гарантии и связанные с ними расходы, как показывает практика, всегда могут стать поводом к неконтролируемому повышению цен. К тому же девелоперы сомневаются, что резерва ОВС и страховых компаний, если они примут участие в этом деле, будет достаточно.

“Прежде всего в предлагаемой системе страховую премию должны уплачивать застройщики,— отметил советник президента ФСК “Лидер” Григорий Алтухов.— Страховаться будет ответственность в отношении каждого объекта долевого строительства.

Страховой случай наступает после того, как застройщик признан банкротом и в отношении его введено конкурсное производство. Обычно это происходит через два-три года после фактической заморозки проекта.

То, что гарантии возврата вложенных средств при объявлении застройщика банкротом возрастают, это, конечно, плюс. Но размер страховых взносов застройщика определяется страховым обществом, а выбор последнего остается на совести застройщика.

Поэтому возможны ситуации, когда страховых резервов не хватит на покрытие убытков дольщиков либо из-за большого объема банкротств в кризисной ситуации, либо из-за мошеннических действий застройщика или самого страхового общества”.

Из-за непомерно раздутых цен на рынке недвижимости возникает вполне закономерное ощущение, что обязательное страхование не спасет от появления новых обманутых дольщиков, но зато даст повод повысить цены на строящееся жилье.

“Тем, кто уже рискнул сыграть в рулетку с недобросовестными девелоперами, новые инициативы правительства и депутатов ничего утешительного пока не несут,— заявила директор юридического департамента ГК СУ-155 Анна Гузина.— Куда важнее проанализировать, что могут изменить поправки в действующие законы для тех, кто сейчас принимает решение о покупке квартиры”.

Страховщики против!

Минфин высказал позицию, и депутаты ее одобрили — законопроект может быть поддержан при условии, что ко второму чтению в него будет внесена поправка в части возможности застройщикам добровольно выбрать один из трех видов страхования: ОВС (общество взаимного страхования), банковская гарантия или коммерческое страхование.

Последний пункт вызвал ожесточенные споры среди страховщиков. Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО “АльфаСтрахование” Зинаида Кузьмина отметила, что страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае.

“Для всех является очевидным тот факт, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир,— пояснила эксперт.— Очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхования подобных рисков.

В данном секторе экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к серьезным финансовым проблемам.

По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахованию не готовы брать на себя такие риски”.

Нет дольщика — нет проблемы

Профессиональное сообщество давно готово к диалогу с властями для проработки всех юридических недостатков строительной отрасли и законодательства в области недвижимости. Эксперты не раз высказывали предложения по решению проблем обманутых дольщиков.

“Необходимо повысить прозрачность строительной отрасли, а также дать дольщикам возможность запрашивать и получать информацию о финансовом положении застройщика,— пояснил старший юрист компании Storm Properties Евгений Головня.— Нужно создать дополнительные инструменты воздействия дольщиков на недобросовестных застройщиков”.

Анна Гузина уверена, что количество подобных конфликтов уменьшится с прекращением точечной застройки и внедрением механизма комплексного освоения территорий.

“В этом случае обязательства компании-подрядчика будут касаться застройки большого числа жилых домов и объектов социально-бытовой инфраструктуры,— пояснила эксперт.

— Естественно, реализовывать такого рода проекты смогут только крупные компании, обладающие опытом работы и необходимыми производственными мощностями. Одновременно с них будет проще спросить, а их финансовые ресурсы обеспечат строительство заявленного объема площадей”.

Некоторые эксперты склоняются к более радикальным методам: “Проблема обманутых дольщиков перестанет существовать, когда перестанет существовать понятие “дольщик”,— заявил начальник отдела сопровождения сделок компании “Загородный проект” Михаил Желтов.

— Когда будут созданы правовые, финансовые и организационные институты, позволяющие застройщикам быстро и под небольшие проценты привлекать денежные средства и продавать уже готовый продукт, прошедший все стадии получения исходно-разрешительной документации, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности”.

Но что бы ни делали власти, застройщики и чиновники, никакие полисы и раздельные счета не смогут избавить дольщика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое положение застройщика. Добросовестный девелопер всегда останется добросовестным, а нечистый на руку застройщик — мошенником.

Причем, как показывает практика, от долгостроя не застрахован ни один из них.

Поэтому спасение утопающих в данном случае именно в руках самих утопающих: если не гнаться за выгодой, не рисковать и не покупать жилье на стадии котлована по ценам явно ниже рыночных, то шансы стать обманутым дольщиком будут стремиться к нулю.

Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/strahovka-ot-nedostroya-34881/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.