Страховка застройщика при долевом строительстве

Содержание

Новые правила страхования долевого строительства / Sibdom.ru

Страховка застройщика при долевом строительстве

Несмотря на вступивший с 1 января в силу закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, никаких заметных изменений на рынке не произошло.

Банки заняты подготовкой соответствующих продуктов, страховые компании по-прежнему ждут согласования правил страхования.

Что касается застройщиков, то они работают над теми проектами, которые были начаты до принятия закона, еще в прошлом году.

Поиски механизма, позволяющего сделать участие в строительстве жилья безопасным для частных инвесторов, ведутся несколько лет.

Вступивший в 2005 году в силу закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возлагаемых на него надежд не оправдал.

Сделав невозможным привлечение средств дольщиков до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, все, что он обеспечил, это исключил случаи двойных продаж одних и тех же квартир.

Очередную попытку защитить интересы инвесторов законодатели предприняли год назад. В качестве способа защиты вложений частных инвесторов на этот раз предлагается страхование гражданской ответственности строительных компаний. Если застройщик не выполнил своих обязательств и не передал квартиру инвестору, участник строительства сможет вернуть деньги.

Закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, вступил в силу с 1 января.

С этого момента строительные компании вправе использовать для строительства средства дольщиков, только застраховав свою ответственность одним из трех способов: заключив договор с коммерческой страховой компанией, заручившись поручительством банка или став участником общества взаимного страхования (ОВС).

В январе Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия, если объект не застрахован. «Договор страхования становится обязательным документом, предъявляемым для регистрации первого договора участия в строительстве», — объясняет начальник отдела регистрации договоров долевого участия Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Яковлева.

Однако участники процесса оказались не готовы работать по новым правилам. Ни страховые компании, ни банки, ни общества взаимного страхования на данный момент не могут страховать ответственность застройщиков.

Страховка застройщиков у страховых компаний

Даже те немногие страховые компании, что ранее заявляли о готовности участвовать в страховании застройщиков, не спешат выходить на этот рынок.

«Несмотря на то, что закон, предписывающий застройщикам в обязательном порядке страховать свою ответственность перед дольщиками, официально уже вступил в силу, рынок сейчас находится в состоянии неопределенности, — рассказывает заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Красноярском крае Александр Севергин. — До сих пор отсутствуют четкие правила работы с этими рисками, нет методики расчета, как нет и утвержденных правил страхования.

Крупные страховые компании, способные заниматься страхованием ответственности застройщиков, ждут появления этих документов.

На сегодняшний день пока не создано объединение страховых компаний, которое, учитывая емкость этого рынка и большую ответственность, которую несут занимающиеся этим видом страхования компании, просто необходимо.

В качестве прогноза, когда это объединение сможет заработать, эксперты называют вторую половину 2014 года.

В этом нет ничего удивительного.

Подобным образом складывалась ситуация и с введением обязательного страхования ответственности владельцев опасных промышленных объектов три года назад, и обязательное страхование ответственности перевозчиков, введенное в прошлом году, тоже фактически заработало не с первого дня: закон вступил в силу с 1 января, но потребовалось еще несколько месяцев, чтобы создать профессиональные союзы страховщиков. Методика расчетов и полностью понятные правила были приняты спустя только несколько месяцев. Но и после того, как правила были созданы, еще на протяжении года в процессе работы в методику продолжали вноситься изменения, разъяснения, дополнения. Я уверен, что и в случае нового закона потребуется пройти те же шаги».

Типовые правила, на основе которых каждая страховая компания должна разработать свои правила и тарифы, для нового вида страхования были разработаны Всероссийским союзом страховщиков в 2013 году. Однако до сих пор они не прошли согласование в Службе Банка России по финансовым рынкам.

Оказалось, что документ в его нынешнем виде содержит большое количество исключений, условий, позволяющих страховой компании не платить дольщикам, если застройщик не выполнил своих обязательств.

Так, страховым не признается, а значит, не предполагает выплату возмещения случай, когда строительство объекта было прекращено по распоряжению государственных органов.

Как не считается страховым признание судом недействительным или незаключенным договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования из-за признания недействительным разрешения на строительство, проектной декларации или права собственности или аренды на участок.

Согласно составленным правилам, не будет являться страховым случаем и невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства из-за того, что у участника возникли денежные требования к застройщику, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. А самое главное, не признается страховым случаем нецелевое использование средств, то есть именно то, чем занимались большинство застройщиков, оставившие после себя обманутых дольщиков в Красноярске.

Но и в тех случаях, когда причины, по которым квартира не была передана дольщику по обстоятельствам, входят в число страховых, для получения выплаты дольщику потребуется сначала получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору учитывается площадь квартиры и стоимость квадратного метра, она не может быть меньше показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого из субъектов. В Красноярском крае этот показатель в настоящее время составляет 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Цена страховки долевого строительства

Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.

Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.

Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты.

На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.

Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком.

Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока.

В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.

Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.

В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).

Гарантии банков для застройщиков

Другой способ обеспечить исполнение обязательств, предоставленный инициаторами разработки закона, для застройщиков — получить гарантии банка. Хотя банки активно работают с застройщиками в рамках проектного финансирования, специальная программа для обеспечения ответственности застройщиков пока не разработана.

В Восточно-Сибирском отделении Сбербанка России, куда «Сибирский дом» обратился за информацией, ответили, что новая программа появится в конце февраля, когда «…Сбербанк актуализирует условия кредитования проектов строительства жилой недвижимости с учетом изменений в федеральном законе № 214-ФЗ».

Разработку банковского продукта сдерживают те же самые факторы, что не позволяют объявить о массовом выходе на этот рынок коммерческим страховщикам.

Если банк будет совместно с застройщиком отвечать по обязательствам перед участниками строительства, чтобы поручиться за строительную компанию, он должен понимать перспективу достройки объекта, а значит, структуру его финансирования.

Как говорят представители банков, это возможно только в рамках проектного финансирования объекта.

Как и при страховании у коммерческих страховщиков, размер поручительства банка определяется индивидуально, но он не может быть меньше, чем площадь квартиры, помноженная на определенный Минрегионразвития для каждого из субъектов РФ минимальный размер стоимости квадратного метра.

Предоставив застройщикам возможность получать банковские гарантии, законодатели в то же время установили ограничения для банков.

Чтобы выступать поручителем застройщика, банк должен работать на рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд рублей и иметь уставной капитал не менее 200 млн рублей.

Причем стоимость банковской гарантии обойдется строительной компании дороже, чем страхование у коммерческих страховщиков.

Общества взаимного страхования, от которых ждали, что они позволят застройщикам сократить расходы на страхование, не заработали. В августе в Москве было создано ОВС, куда на первом этапе вошло 40 застройщиков.

В условиях неопределенности большинство застройщиков постарались как можно дальше отодвинуть для себя начало работы по новым правилам и приступили к новым проектам еще в прошлом году. Новый механизм будет распространяться на те объекты, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1339/

Особенности страхования застройщиков

Страховка застройщика при долевом строительстве

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор.

Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации.

После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Статья по теме:  Особенности страхования нотариальной деятельности

Права и обязанности обеих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Источник: https://GidPoStrahovke.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страховка застройщика при долевом строительстве

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

  • поручительство банка;
  • страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
  • членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

  • 5 лет практической деятельности компании;
  • 200 миллионов уставного капитала;
  • от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

  • при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
  • после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

  • оформление договора быстрое и удобное;
  • удобоваримые расценки;
  • отсутствие залога;
  • ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
  • оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

  • очень высокие риски;
  • отсутствие перестраховочных резервов;
  • нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

п/п Наименование страховщикаЛицензия на осуществление страхованияИНН страховщика
1.Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»СИ № 00721832008660
2.Страховое акционерное общество «ВСК»СИ № 06217710026574
3.Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ»СИ № 09157704041020
4.Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»СИ № 09287705042179
5.Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»СИ № 09837703032986
6.Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»СИ № 14277709031643
7.Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ»СИ № 18347705041231
8.Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»СИ № 22397713056834
9.Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование»СИ № 24967728178835
10.Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование»СИ № 29473328409738
11.Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»СИ № 32457723011286
12.Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование»СИ № 33987702263726
13.Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»СИ № 34877717115093
14.Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ»СИ № 34927743014574

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

  • остановку работ и замораживание строительства;
  • банкротство;
  • неполучение жилья, означенного в договоре;
  • отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Страховка застройщика при долевом строительстве

Последнее обновление: 29.06.2019

►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2019 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика

Страховка застройщика при долевом строительстве

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

  1. Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома). 

  2. Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. 
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: 

– решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ; 

– решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. 

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат 

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования. 

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyshchika-razberemsya-podrobno-chto-eto-znachit-dlya-dolshchika-v-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.