Строительство за счет дольщиков

Содержание

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

Строительство за счет дольщиков

Объясняем простыми словами, что такое эскроу-счета, в каких банках их открывают, кто платит за обслуживание и как они помогают защитить деньги дольщиков.

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

ФЗ-214 «О долевом строительстве»

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

банков по объему активов

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea94cd4dbc53c4c8958b830/dvenadcat-voprosov-ob-eskrouschetah-v-dolevom-stroitelstve-5f153fe710edc71dbb0f5fc6

Долевое строительство

Строительство за счет дольщиков

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

С 1 июля застройщику запрещено тратить деньги дольщиков

Строительство за счет дольщиков

Деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве…”.

Основное изменение в нем – появлении эскроу-счетов. На них банки будут хранить до окончания строительства деньги, поступившие от продажи квартир. И выдавать строителям под проценты кредиты на конкретный проект дома.

Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с девелопером на приобретение квартиры в новостройке.

“Этот договор будет зарегистрирован в Росреестре, – объяснил новую систему Николай Алексеенко, генеральный директор ового агентства строительного комплекса. – При этом денежные средства поступят не застройщику, а будут размещены в банке на спецсчете”.

Застройщик получит их только после завершения строительства. Так средства дольщиков будут защищены от растраты.

Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объем прописан новым законом.

Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже воплощенных проектов.

Жилищные вопросы военных очередников начал решать компьютер

И чем больше своих средств вложит в дело застройщик, тем меньший объем банковских кредитов ему понадобится. Тем дешевле, а значит, конкурентнее будут его квартиры на рынке.

Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.

Чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.

Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Особенности применения законодательства эксперты “РГ” разъясняют в рубрике “Юрконсультация”. Свои вопросы им можно задать здесь

“Эскроу-счета в ближайшее время останутся большой редкостью”, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”. Кроме того за счет большого количества проектов, которые уже выведены на рынок, найти квартиру, которую можно купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут еще в течение минимум двух лет, считает Александр Хрусталев, глава “НДВ Групп”.

Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства.

Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем.

Фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от возникшей ситуации.

Закон о новом порядке расчета налога на недвижимость прошел первое чтение

“В случае, если у банка возникают проблемы, к примеру, отзыв лицензии, АСВ гарантирует дольщикам возврат сумм до 10 миллионов рублей, – говорит Николай Алексеенко. – Если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю вернут деньги или же банк аккредитует нового застройщика, который завершит проект”.

Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускорят этот процесс. До конца года могут быть внесены изменения, связанные с порядком банкротства застройщиков.

“Процедура изъятия объекта для достройки будет ускорена”, – отмечает Александр Хрусталев. Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недострои не передаются новым строительным организациям для завершения. Новый механизм мог бы обеспечить возврат средств или передачу домов новым строительным организациям в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.

Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от “котлового” принципа в строительстве.

Он является одной из главных причин появления долгостроев и предотвратит нецелевое использование средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости.

Изменению подверглась и норма “одно разрешение на строительство – одна компания”. Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализуемые объекты являются частью одного проекта.

Источник: https://rg.ru/2018/07/01/s-1-iiulia-zastrojshchiku-zapreshcheno-tratit-dengi-dolshchikov.html

Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Строительство за счет дольщиков

Федеральный закон от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

Проблемная недвижимость

После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.

·         Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?

·         Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?

·         Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома.

В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?

Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления.

Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом.

Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания.

По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

·         По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);

·         По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);

·         В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

·         В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.

2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.

Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014.

В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков.

Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.

2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

Бремя застройщика

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция.

Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом.

На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1.                             Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции; 

2.                             Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;

3.                             Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком.

Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам.

Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов.

Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая “радость” в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи.

Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику.

Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется. 

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов.

Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если,  вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников.

Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек.

Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Неутешительные выводы

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий.

И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями.

Если есть имущество, должен быть и собственник.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/04/16/komu_prinadlezhat_vneshnie_inzhenernye_seti_postroennye_na_dengi_dolschikov_77996

Как работает подмосковный Фонд защиты прав дольщиков

Строительство за счет дольщиков

В мае 2020 года Министерство юстиции России зарегистрировало региональный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области. А в октябре 2020 года у Фонда появился портал с интерактивной картой по проблемным объектам. Как работает организация, какие долгострои курирует и какая информация по проблемным домам есть в открытом доступе, читайте на mosreg.ru.

Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>

Проблема обманутых дольщиков

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Обманутые дольщики – участники долевого строительства многоквартирных домов, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств, то есть не сдал вовремя жилье.

До появления эскроу-счетов застройщики могли использовать вырученные у дольщиков средства для возведения других домов. Часто они не рассчитывали силы или заведомо знали о невозможности выполнить обязательства. Стройки замораживались, а строители признавались банкротами.

С 2000 по 2015 годы в Подмосковье зарегистрировали 104 тысячи обманутых дольщиков. Для восстановления их прав в Московской области организовали Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>

Задачи Фонда

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

задача Фонда защиты прав дольщиков – завершение строительства проблемных многоквартирных домов. Фонд сам выступает в качестве застройщика и достраивает проблемные объекты. Так, свои квартиры уже получили 80 тысяч граждан.

Кроме того, на ряде точек необходимо завершение строительства объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Их передают в государственную или муниципальную собственность.

По каждому пробельному дому организация разрабатывает карты завершения строительства с четким и прозрачным алгоритмом.

В 2020 году свои квартиры получат 15,5 тысяч граждан.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Информационная система

Источник: РИАМО

С октября 2020 года подмосковный Фонд защиты прав дольщиков размещает актуальную информацию о долгостроях в собственной информационной системе.

В ней есть информация по завершению строительства домов и жилых комплексов, которые вошли в программу Фонда. Пока в системе данные только о 27 проблемных жилых комплексах. Количество их дольщиков – около 7 тысяч человек.

Перечень пополняется по мере рассмотрения долгостроев федеральным Фондом защиты прав дольщиков и прохождения процедуры банкротства застройщиками. Сведения о каждом объекте размещаются после передачи ЖК в подмосковный Фонд.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Чем полезен портал

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

На портале Фонда собрана полная информация об объектах строительства: дата передачи дома в региональный Фонд, проведение проектно-изыскательских работ, экспертиза, график строительно-монтажных работ и сроки ввода объекта в эксплуатацию.

В разделе «Новости» размещают график встреч с дольщиками и подробную информацию о завершении строительства жилых комплексов.

Как получить заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ-214 в Подмосковье>>

Объекты в работе

Источник: ©, пресс-служба Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области

В настоящее время в работе у Фонда находятся жилые комплексы:

– «Новокосино-2» в Реутове;

– «Решетниково» в Клину;

– «Симферопольский», «Ренессанс» и дом на Серпуховской в Подольске;

– «Белые Росы» в Котельниках;

– «Королев» в Королеве;

– «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске;

– «Восточный берег», «Единый стандарт» и «Квартал» в Одинцове;

– «Дом у реки» в Химках;

– «Малая Истра» в Истре;

– «Лесная сказка» в Ногинске;

– «Пушкарь», «Лесной» и  «Междуречье» в Пушкине;

– «Шервудский лес» в Чехове;

– «Анискино» и «Брюсов парк» в Лосино-Петровском;

– «Акваполис» и «Митино Дальнее» в Солнечногорске;

– «Фединская слобода» в Воскресенске;

– «Покровский» в Сергиевом Посаде;

– «Ривер Клаб» в Дубне;

– «Новая жизнь» в Красноармейске.

По объектам готовят документацию. В конце года по ним состоится заседание наблюдательного совета федерального Фонда защиты прав дольщиков. На нем примут решение о завершении строительства или выплате денежных компенсаций дольщикам.

Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/obzory/kak-rabotaet-podmoskovnyi-fond-zashity-prav-dolshikov

Обзор поправок с 1 июля

Строительство за счет дольщиков

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/214-fz-01-07-18/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.