Строительство жилья жилищное право

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Строительство жилья жилищное право

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Жилищное строительство

Строительство жилья жилищное право

Граждане могут приобрести жилье в собственность путем жилищного строительства на отведенном земельном участке.

Согласно действовавшему до принятия нового ЖК Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик имел право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 1, 22).

Обязанность предоставить земельный участок в собственность, аренду или по договору купли-продажи для жилищного строительства была возложена на органы местного самоуправления. Право на получение земельного участка для жилищного строительства граждане имели независимо от наличия у них другого жилого помещения.

При этом орган местного самоуправления должен был предоставить участок гражданину в течение одного месяца с момента обращения (ч. 1 ст. 22 РФ Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Строительство жилого дома возможно лишь на основе разрешения, даваемого местной администрацией в срок, не более одного месяца с момента обращения.

Нормы по правовому регулированию строительства жилого дома содержатся и в статьях Гражданского кодекса.

Жилой дом должен быть возведен в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам (ст. 222 ГК).

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. Если земельный участок не используется по назначению в течение трех лет, он может быть изъят у собственника (ст. 284 ГК).

Право собственности на жилой дом у гражданина возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК). Для государственной регистрации необходимы документы, подтверждающие факт создания объекта (ст. 25 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») .

Кроме того, необходимо, чтобы за регистрацией права обратилось лицо, создавшее объект недвижимости для себя, подтвердившее, что при создании объекта соблюдены требования закона и других правовых актов (п. 1 ст. 218, ст. 263 ГК).

Для государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом необходим документ, подтверждающий факт создания жилого дома. До недавнего времени Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указывал такого документа.

Поэтому по сложившейся практике документом, подтверждающим факт создания объекта, являлся акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Этот документ свидетельствовал о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться собственником в соответствии с целевым назначением[1] [2].

Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • а) выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
  • б) осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
  • в) соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, давшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет (п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса).

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является специальным основанием для государственной регистрации права собственности.

В связи с этим внесены соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, ст.

25 изложена в новой редакции и получила название «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества».

В силу п. 1 ст. 218 ГК, если застройщик осуществляет строительство объекта (жилого дома) своими силами или с помощью подрядчика для себя, то он и становится собственником построенного объекта. Но нередко индивидуальные застройщики к участию в строительстве дома привлекают лиц, которые на практике именуются фактическими застройщиками и претендуют на часть построенного дома.

Этими другими лицами могут быть родственники основного застройщика или посторонние ему лица.

По мнению Верховного Суда, участие посторонних для застройщика лиц в строительстве не может служить основанием для признания за ними права собственности на строение. Эти лица имеют лишь право требовать возмещения собственником дома произведенных ими затрат.

В отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суды могут признать за указанными лицами право собственности на часть дома.

При этом необходимо тщательно проверить действительные отношения сторон, установить причины, по которым строительство дома производилось с участием лиц, претендующих на признание за ними права собственности на часть дома, имелась ли между сторонами договоренность о создании общей собственности на домг. [3]

Что касается родственников, то они могут оказывать помощь и безвозмездно, не претендуя ни на что, и если это установлено, то они не вправе требовать ни компенсации, ни части дома[3].

Факт вложения средств и труда, их размер могут быть подтверждены различными документами: объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными документами (почтовыми переводами, выписками из лицевых счетов в сберегательных банках, квитанциями, накладными на приобретение стройматериалов, записями о взаимных расчетах, расписками каменщиков, плотников и других лиц в получении денег за произведенные работы).

Факт договора о создании общей собственности подтверждается объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменным договором, самим фактом строительства дома на две семьи с самостоятельным входом.

Таким образом, застройщик может представить любой документ, из которого видно, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц: например, справку за подписью главного бухгалтера и руководителя застройщика об источниках финансирования строительства. Если финансирование осуществляется из собственных средств или с привлечением кредиторов банка, то из этого следует, что застройщик осуществляет строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства.

По таким обязательствам застройщик должен вернуть кредитору денежные средства, а не передавать в собственность созданный объект недвижимости или его часть.

Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц — инвесторов, обязуясь взамен передать в собственность определенную часть построенного объекта недвижимости (например, квартиру), то признавать право собственности застройщика на весь объект в целом нельзя, поскольку в силу ст.

218 ГК у него право на целый объект не возникает.

Нормы ранее действовавшего Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и действующего Гражданского кодекса, касающиеся индивидуального жилищного строительства как способа приобретения права собственности, не могли и не могут в полной мере регулировать вопросы жилищного строительства, так как застройка — это один из видов использования земельного участка и, следовательно, строительство включает и земельные отношения, регулируемые земельным законодательством и прежде всего Земельным кодексом РФ.

Осуществление строительства — это способ и развития территорий поселений, следовательно, в рамках осуществления застройки [5] возникают отношения, регулируемые градостроительным законодательством.

Как показывает практика индивидуального жилищного строительства, сложность самого процесса создания жилого дома состоит в получении необходимых разрешений на создание жилого дома, соблюдении норм и правил в процессе его создания, приемки в эксплуатацию и пр.

Градостроительный кодекс РФ принимался в пакете с Жилищным кодексом и другими законопроектами, направленными на формирование рынка доступного жилья.

А без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования прозрачного и эффективного механизма с установленными градостроительными регламентами все усилия в этом направлении вряд ли приведут к желаемым результатам.

Источник: https://studref.com/321228/pravo/zhilischnoe_stroitelstvo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.