Структура отчета об оценке

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Структура отчета об оценке

Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.

Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.

Зачем оценивать недвижимость

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

  • Покупаете или продаете недвижимость
  • Получили недвижимость по наследству
  • Хотите застраховать квартиру
  • Оформляете кредит под залог недвижимости
  • Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Оценка недвижимости онлайн

Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.

«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.

Зачем отчет банку

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.

Оценка точно понадобится, если вы:

  • рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
  • купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
  • покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке

Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке».

Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.

На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком «Ипотека без отчета об оценке».
Подробнее о проекте можно узнать здесь: «Ипотека без отчета об оценке».

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи квартиры
  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Где заказать оценку недвижимости

Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.

Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
  3. Оплатите услугу

Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер. 

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
  3. Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
  3. Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
  4. Выберите компанию из появившегося списка
  5. Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
  6. Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
  7. Оплатите услугу

Что будет после заказа и оплаты отчета

Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.

Как получить готовый отчет об оценке

При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка

Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.

Если вы заказываете отчет для себя

Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.

Сколько стоит оценка

Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.

В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.

Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель

По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.

Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.

Срок подготовки оценки

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Срок действия отчета об оценке

Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/otchet-ob-oczenke-otvety-na-populyarnye-voprosy

Приложение 3. Структура и содержание отчета об оценке | ГАРАНТ

Структура отчета об оценке

Приложение 3
к Методике оценки Банком Россиисистемно и социально значимыхплатежных систем и системнозначимых инфраструктурных организацийфинансового рынка (центральногодепозитария, центральных

контрагентов и репозитариев)

Структура и содержание отчета об оценке

I. Пояснительная записка

Пояснительная записка включает общие сведения об Объекте оценки и основную информацию о проведенной оценке, в том числе:

сведения об Объекте оценки: наименование, место нахождения, виды деятельности, осуществляемые на финансовом рынке, показатели деятельности (функционирования) на финансовом рынке (в том числе количество и объем операций), особенности Объекта оценки (например, деятельность (функционирование) Объекта оценки на территории иностранных государств) и иные сведения: сроки, цели и задачи проведения оценки;

указание на период деятельности (функционирования) Объекта оценки, подлежащий оценке; указание на проведение повторной оценки Объекта оценки или на проведение оценки впервые, а также в случае проведения повторной оценки сведения о предыдущих оценках, проведенных в отношении Объекта оценки;

Принципы, на соблюдение которых проведена оценка Объекта оценки, а также основания, на которых отдельные Принципы исключены из состава оцениваемых Принципов (в случае исключения);

описание источников информации, использованных при проведении оценки.

Указанные источники информации могут включать законодательство, нормативные и иные акты Банка России, результаты самооценки и результаты предыдущих раскрываемую Объектом оценки информацию в соответствии с рекомендуемыми структурой и содержанием согласно приложению 1 к настоящей Методике оценки, информацию о выполнении плана мероприятий по реализации изменений в деятельности (функционировании) Объекта оценки, составленного по результатам предыдущей оценки, документы Объекта оценки, аналитические отчеты и заключения экспертов, в том числе внешних аудиторов, а также информацию, полученную в ходе выездов на места 79 и устных бесед с представителями Объекта оценки, иными заинтересованными лицами (например, участниками Объекта оценки, другими участниками финансового рынка, связанными с Объектом оценки);

способ проведения оценки (в рамках рабочей группы или структурным подразделением Банка России самостоятельно), информация о структурном подразделении (структурных подразделениях) Банка России, осуществившем (осуществивших) оценку;

информацию о препятствиях (при наличии), возникших при проведении оценки (например, о несвоевременном представлении информации или непредставлении информации Объектом оценки).

II. Результаты оценки соблюдения Принципов

Результаты оценки соблюдения Принципов, а также в случае проведения повторной оценки результаты предыдущей оценки соблюдения Принципов указываются по форме согласно таблице 1.

В случае проведения оценки в отношении одного вида деятельности Объекта оценки таблица 1 заполняется по данному виду деятельности.

В случае проведения оценки в соответствии с пунктом 3 настоящей Методики оценки одновременно в отношении нескольких (всех) видов деятельности Объекта оценки таблица 1 заполняется в разрезе каждого оцениваемого вида деятельности.

Таблица 1

Принципы
предыдущая оценкатекущая оценка
СоблюдаетсяВид деятельности 1: например, Принципы 1, 3, 8…Вид деятельности 1: например, Принципы 1, 3, 6, 8…
Вид деятельности 2: например, Принципы 1, 3…Вид деятельности 2: например, Принципы 1, 3, 7…
Вид деятельности 3: например, Принципы 3, 6…Вид деятельности 3: например, Принципы 1, 3, 6…
В основном соблюдаетсяВид деятельности 1:Вид деятельности 1:
Вид деятельности 2:Вид деятельности 2:
Вид деятельности n:Вид деятельности n:
Частично соблюдаетсяВид деятельности 1:Вид деятельности 1:
Вид деятельности 2:Вид деятельности 2:
Вид деятельности n:Вид деятельности n:
Не соблюдаетсяВид деятельности 1:Вид деятельности 1:
Вид деятельности 2:Вид деятельности 2:
Вид деятельности n:Вид деятельности n:
НеприменимВид деятельности 1:Вид деятельности 1:
Вид деятельности 2:Вид деятельности 2:
Вид деятельности n:Вид деятельности n:

III. Краткий отчет об оценке

Включаются основное заключение и рейтинг в отношении каждого применимого Принципа.

Основное заключение содержит описательное резюме по каждому Принципу, в отношении которого проведена оценка, составленное на основе заключений, сформированных в соответствии с подпунктом 2.

2 пункта 2 настоящей Методики оценки, в которое включаются описание деятельности (функционирования) Объекта оценки по реализации Принципа, описание выявленных пробелов и фактов (при наличии), на основании которых были сделаны соответствующие выводы.

После основного заключения по применимому Принципу указывается его рейтинг, присвоенный в соответствии с подпунктом 2.4 пункта 2 настоящей Методики оценки.

В случае проведения оценки в отношении одного вида деятельности Объекта оценки составление основного заключения и указание рейтинга осуществляется в отношении данного вида деятельности.

В случае проведения оценки в соответствии с пунктом 3 настоящей Методики оценки одновременно в отношении нескольких (всех) видов деятельности Объекта оценки составление основного заключения и указание рейтинга осуществляются в отношении каждого оцениваемого вида деятельности.

IV. Подробный отчет об оценке

Подробный отчет об оценке в разрезе каждого применимого Принципа и применимых вопросов составляется по форме согласно таблице 2.

В случае проведения оценки в отношении одного вида деятельности Объекта оценки заполнение таблицы 2 осуществляется в отношении данного вида деятельности.

В случае проведения оценки в соответствии с пунктом 3 настоящей Методики оценки одновременно в отношении нескольких (всех) видов деятельности Объекта оценки заполнение таблицы 2 осуществляется в отношении каждого оцениваемого вида деятельности.

Таблица 2

Наименование Принципа 1
Список вопросовОтвет
Вопрос 1По виду деятельности 1Включается информация о деятельности (функционировании) Объекта оценки в соответствии со списком вопросов. При ответе на вопрос, помимо основной информации, описываются также препятствия для соблюдения Принципа (при их наличии), выявленные при ответе на соответствующий вопрос
По виду деятельности 2
По виду деятельности n
Вопрос 2По виду деятельности 1
По виду деятельности 2
По виду деятельности n
Вопрос nПо виду деятельности 1
По виду деятельности 2
По виду деятельности n
Принципа 1
Наименование Принципа n

V. Рекомендации

При наличии информации о выявленных пробелах в деятельности (функционировании) Объекта оценки рекомендации и предполагаемые сроки их реализации составляются по форме согласно таблице 3.

Рекомендации располагаются в разрезе Принципов от более до менее срочных.

При проведении оценки в соответствии с пунктом 3 настоящей Методики оценки одновременно в отношении нескольких (всех) видов деятельности Объекта оценки в таблицу 3 включаются рекомендации по всем видам деятельности.

Таблица 3

Nп/пПринципВыявленные пробелыРекомендацииСрок реализации 80
1Принцип 1
nПринцип n

——————————

79 В случае если указанное взаимодействие предусмотрено законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России.

80 Указывается предполагаемый срок реализации рекомендованных мер. Конкретные сроки устанавливаются Объектом оценки при разработке плана мероприятий по реализации рекомендованных мер.

Источник: https://base.garant.ru/72992696/59024ce80075e0ec41e6a94e1d33ae69/

Структура отчета об оценке

Структура отчета об оценке

1. Основные факты и выводы-общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов, итоговая величина стоимости объекта оценки.

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике

Если заказчик юридическое лицо: организационно-правовая форма, полное наименование, основной государственный регистрационный номер (ОГРМ), дата присвоения ОГРМ, место нахождения.

Если заказчик физическое лицо: ФИО, серия и номер паспорта, дата выдачи и орган6 выдавший документ.

4. Сведения об оценщиках

Информация о членстве саморегулируемой организации оценщику и информация о страховании гражданской ответственности оценщика.

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

Причины введения допущений и ограничений: недостаток надежных финансовых данных, вынужденное доверие к представленным заказчиком данным, недостаток надежных технических данных, факторы неопределенности, привлечение к работе других экспертов, авторская работа оценщика

6.Применяемые стандарты

7. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В зависимости от объекта оценки данный раздел должен включать сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, функциональных свойствах объекта оценки, износе, информация о количественных и качественных характеристиках элемента, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки. Также должна быть прописана информация о текущем использовании объекта оценки.

8. Анализ рынка, связанного с объектом оценки

Можно разбить на 2 части: (1)анализ аналогов (сравнительная характеристика объекта оценки и аналогов) и вывод (прописать отличие объекта от аналогов и его конкурентные преимущества)+ (2)анализ рынка продукции с использование объекта оценки (проанализировать производителей данной продукции, предложения на рынке, информация о спросе на данную продукцию, информацию о ценах на рынке, ценовую динамику и составляется прогноз развития рынка) и вывод (выделить внешние факторы, которые будут оказывать влияние на стоимость объекта оценки и значение, либо диапазон значений ценообразующих факторов)

9. Анализ наиболее эффективного использования

10. Описание процесса оценки

В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке, а также проанализировать использование методов оценки в рамках каждого из подходов, применительно к объекта оценки, либо обосновать отказ от использования того или иного метода или подхода. (описываем теорет материал+применимость методов)

11. Проведение расчетов (вся информация должна быть подтверждена)

12. Согласование результатов

Приводится описание процедуры согласования (если при согласовании используются взвешивания результатов, полученные при применении различных подходов к оценке, в сумме веса должны составлять 1, оценщик должен обосновать выбор используемых весов, присваиваемых результатом)

13. Заключение

14. Приложение

Копии всех документов, используемых при проведении оценки

Задание на оценку (составляется оценщиком)

1. Основание для проведения оценки (договор на оказание оценочных услуг)

2. Объект оценки (ноу-хау «бебебе», товарный знак «калина»)

3. Правообладатель

4. Имущественные права на объект оценки (вид имущественных прав, территория действия прав, временная характеристика прав, ссылка на охранные документы)

5. Оцениваемые права (объем оцениваемых прав определяется на основании цели оценки, всегда либо равные, либо меньше чем объем имущественных прав)

6. Цель оценки (определение рыночной либо иной стоимости объекта оценки)

7. Назначение оценки (предполагаемое использование результатов оценки)

8. Вид стоимости

9. Дата оценки и срок оценки (стоимость может определяться на текущую дату или на историческую дату, если на историческую дату, то события после даты оценки не принимаются во внимание)

10. Допущение ограничений

Оценка результатов ИД требуется в следующих случаях:

1. при введение результатов ИД в рыночный оборот

2. рыночная стоимость ОИС определяется при внесении в качестве вклада в уставный капитал, при отчуждении исключительного права

3. развивающимися направлениями оценки ОИС является страхование и внесение его в качестве залога при выдаче банковского кредита

4. продажа лицензии

В данном случае продавец-владелец монопольных прав, а покупатель является конкурентом, в данном случае задача оценщика заключается в определении максимально приемлемой для конкурента цены доступа к рыночному сектору, закрытому технической исключительностью ОИС.

5.назначение судебной экспертизы при незаконном использовании имущественных прав (при незаконном использовании ОИС и при невыплате вознаграждений)

Анализ наиболее эффективного использования(НЭИ):

После анализа оцениваемого и конкурирующего ОИС. Проводится при определении рыночной стоимости объекта оценки.

В этом пункте дается описание оцениваемого ОИС и конкурирующих аналогов с подробным анализом всех тех характеристик, которые могут повлиять на величину стоимости ОИС. НА основе этих данных проводится сравнительный анализ конкурентоспособности оцениваемого объекта и объекта аналогов.

Все используемые в этом пункте экономические, тех-е и др.характ-ки желательно подтвердить соответствующими документами.

В этом же пункте должны быть ссылки на охранные правоустанавливающие до-ты или договоры, подтверждающие объем и характер правообладателя, при этом обязательно должны быть учтены срок действия и регион действия документа. Желательно поместить в этом пункте фото или рисунки, схемы, дающие возможность визуализировать оцениваемый и сравниваемый ОИС.

Анализ(The highest and the best)НЭИ применяется при использовании только рыночной стоимости, означает выбор одного варианта использования ОИС, который отвечает 4-м критериям:

1) юридической легитимности;

2) физической возможности;

3) финансовой целесообразности;

4) максимальной эффективности;

Юридическая легитимность-выбор варианта использования ОИС, который является законным и отвечает всем необходимым правовым требованиям.

Чтобы определить варианты возможного использования с точки зрения юридической легитимности, нужно изучить правоустанавливающие документы (лицензии, патенты, договоры отчуждения, авторские свидетельства) а также существующие договоры о выпуске продукции, документы, подтверждающие, что планируемая к выпуску с использованием ОИС продукция прошла сертификацию на соответствие обязательным нормативам безопасности и качеству и выделить имеющиеся ограничения прав, относящиеся как к оборотоспособности ОИС, так и к продукции или услугам, планируемым к выпуску с использованием ОИС.

Варианты, соответствующие критерию Юридической легитимности.

1.Вариант использования в собственном производстве.

2.Вариант передач имущественных прав в рамках лицензионного договора либо договора коммерческой концессии(франчайзинговый договор).

По договору коммерческой концессии правообладатель передает или обязуется передать право использования комплексом исключительных прав, в т.ч. на товарный знак, ноу-хау на льготной основе.(Первая франшиза в РФ- баскин робинс)

3.Вариант отчуждения прав.

Вариант использования с точки зрения критерия физической возможности.

Отбор физически возможных вариантов основан на соответствии ОИС техническим и технологическим характеристикам современного производства, чтобы объект интеллектуальной собственности, имеющий нематериальную форму, можно было воплотить в реальный функционирующий объект/товар

1. Вариант текущего использования

2. Вариант наращивания выпуска существующей продукции

3. Вариант использования объекта оценки для выпуска продукции по профилю, отличающейся от текущего использования при условии применения стандартного промышленного оборудования и наличия подготовленной рабочей технической документации.

Критерий финансовой целесообразности: НЭИ обеспечивает получение положительной величины доходности инвестиций, вложенных в ОИС.

1. вариант текущего использования

2. вариант наращивания выпуска существующей продукции, не требующий привлечения внешних инвестиций

3. вариант использования объекта оценки, требующий привлечения внешних инвестиций, соответствующей финансовой возможности владельца оцениваемой собственности и реально поддерживающих его инвесторов.

Критерий максимальной эффективности: данный критерий обеспечивает наибольшую выгодность, то есть самую высокую стоимость ОИС. Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени.

Тот вариант, по которому дисконтированная разница(?) между ожидаемыми доходами и необходимыми инвестициями окажется максимальным признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.

Качественно проведенный анализ НЭИ укажет на наиболее предпочтительный вариант использования объекта с точки зрения доходности и риска.

Источник: https://studopedia.org/8-125197.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.