Структура управления имуществом

Управление недвижимым имуществом: организация, особенности, понятие и виды

Структура управления имуществом

Управление недвижимым имуществом – процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.

Общая характеристика

Система управления муниципальным недвижимым имуществом – это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.

Элементы системы

В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:

  1. Цели.
  2. Принципы.
  3. Методы.
  4. Функции.
  5. Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.

Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:

  • планирование работы;
  • организация деятельности;
  • регулирование процессов;
  • стимулирование работы;
  • контроль за выполнением.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления – это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

  1. Прогнозирование.
  2. Моделирование.
  3. Программирование.

Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.

Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.

Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования.

Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений.

В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.

Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. цель такого типа – выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

Организация деятельности

Организация различных видов управления недвижимым имуществом состоит в установлении системы иерархии между разными органами государства, которые принимают участие в осуществлении соответствующей деятельности, а также в определении их взаимосвязей и особенностей использования ресурсов, определенных для достижения целей.

Организация является не только процессом создания необходимой системы, но и процессом ее упорядочения и совершенствования. Эта деятельность заключается в распределении функций между сотрудниками, группами и подразделениями, а также в координации действий этих субъектов.

Регулирование процессов

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование – это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Стимулирование работы

Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.

В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.

Контроль за выполнением

Контрольная деятельность в сфере управления недвижимым имуществом включает принятие мер, необходимых для осуществления планирования и выполнения поставленных задач, которые в итоге способствуют достижению всех целей и соответствию задач запланированным целям. Реализация контрольной функции помогает достичь максимальной результативности работы управленческой системы.

Контроль является процессом обеспечения эффективного достижения целей, поставленных организацией. В него входит сбор и обработка информации с дальнейшим анализом полученных результатов, сравнением с планами, выявлением несоответствий и анализом причин этого. В контроль также входит разработка различных мероприятий, которые способствуют достижению целей.

Контрольная функция позволяет организовать деятельность и наладить обратную связь, позволяющую руководству быть в курсе выполнения поставленных задач и исполнения решений руководства.

В процессе контроля управление проходит три этапа:

  • установление стандартов и норм;
  • измерение степени соответствия указанным нормам;
  • изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.

Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой – базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

  1. Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
  2. В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
  3. Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

  • для нужд федерального значения это имущество не нужно;
  • имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

  1. Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
  2. Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
  3. Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

  • по решению президента или правительства России;
  • имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
  • обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
  • имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации

К федеральной собственности относятся следующие группы, объекты в которых не могут быть предметом договора управления недвижимым имуществом.

  1. Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
  2. Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
  3. Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
  4. Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

  • наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
  • атомные и энергетические предприятия машиностроения;
  • санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
  • учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
  • организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
  • предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
  • строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
  • предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
  • предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
  • помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
  • предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.

Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.

Источник: https://FB.ru/article/399823/upravlenie-nedvijimyim-imuschestvom-organizatsiya-osobennosti-ponyatie-i-vidyi

Тема: Структура и модели управления имуществом

Структура управления имуществом

Студент должен уметь:

1. Работать с нормативно-правовыми актами.

2. Структурировать, разграничивать виды собственности.

Студент должен знать:

1. Понятие недвижимости и собственности.

2. Виды собственности. Разграничение видов собственности.

3. Структура управления имуществом. Модели управления имуществом.

4. Управление государственной собственностью.

Время выполнения:8 учебных часов.

Литература:

1.Гражданский кодекс РФ.

2. Иванов А.А Право личной собственности граждан.

3. Масляев А.И основные проблемы правового регулирования собственности общественных организаций.

4. Кухтин Л.В Управление земельными ресурсами


Вопросы:

1. Понятие недвижимости и собственности.

2. Виды собственности. Разграничение видов собственности.

3. Структура управления имуществом. Модели управления имуществом.

4. Управление государственной собственностью. Управление федеральной собственностью. Управление собственностью субъектов Федерации. Управление муниципальной собственностью.

Вопросы:

1. Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Собственность это, исторически развивающиеся общественные отношения, которые характеризуют распределение (присвоение) вещей как элементов материального богатства общества между различными лицами (отдельными индивидуумами, социальными группами, государством).

Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет объект собственности, т. е. имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называют также имущественными отношениями.

Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности.

2.Согласно Федеральному закону «О животном мире» (ст. 4) животный мир в пределах территории Российской Федерации являетсягосударственной собствен­ностью.

На континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне Российская Федерация обладает суверенными правами и осуществляет юрисдик­цию в отношении объектов животного мира в порядке, определяемом настоящим Федеральным законом и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормами международного права.

Разграничение государственной собственности на животный мир на два ее вида –федеральную собственностьисобственность субъектов Российской Фе­дерации осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

К федеральной собственности могут быть отнесены следующие объекты жи­вотного мира:

редкие, находящиеся под угрозой исчезновения, а также занесенные вКрас­ную книгу Российской Федерации;

· обитающие на особо охраняемых природных территориях федерального зна­чения;

· населяющие территориальное море, континентальный шельф и исключитель­ную экономическую зону Российской Федерации;

· подпадающие под действие международных договоров Российской Федерации;

· отнесенные к особо охраняемым, ценным в хозяйственном отношении;

· естественно мигрирующие по территориям двух и более субъектов Россий­ской Федерации.

От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуще­ствляют органы государственной власти, указанные в Федеральном законе «О жи­вотном мире», в пределах их компетенции, определенной соответствующими ста­тутными актами

Объекты животного мира, изъятые из среды обитания в установленном по­рядке, могут находиться вчастной, государственной, муниципальной и иных фор­мах собственности.

3. Управлениегосударственной собственностью – это управление ее воспроизводством, использованием и трансформацией, что особенно важно для переходной экономики России.

Важнейшая функция такого управления – координация взаимодействия между субъектами государственной собственности, а также ее с другими формами собственности. Ее воспроизводство происходит в условиях рыночных отношений, следовательно, при управлении ею необходимо соответствовать требованиям рыночных законов: конкуренции, спроса, предложения, стоимости и т.д.

Более полно и точно управление государственной собственностью можно определить как систему организационно-экономических отношений между различными субъектами (субъектами и менеджерами) по поводу организации воспроизводства и использования объектов государственной собственности посредством организационно-экономических функций, форм и методов с целью обеспечения реализации основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства.

Среди общих принципов управления государственной собственностью выделяются следующие.

1. Необходимость оценивать его результативность на основе критериев социальной и экономической эффективности. При первой затраты на управление соотносятся с благами, получаемыми обществом, при второй – с интегральным народнохозяйственным эффектом. При этом используется целая система показателей.

2. Целеполаганиеразработка дерева целей с выделением основной и приоритетных.

Стратегической социальной целью является создание материальных условий для устойчивого воспроизводства благ, удовлетворяющих социальные потребности общества.

Общая экономическая цель – обеспечение устойчивого развития государственного сектора экономики. При реализации принципа целевого подхода необходимо, чтобы:

•государство осознало объективно обусловленные цели, в том числе и применительно к каждому конкретному объекту (группе объектов), и зафиксировало их в нормативно-правовых актах;

•способы достижения целей определялись по отношению к каждому объекту собственности непосредственно привлекаемыми менеджерами и утверждались уполномоченным государственным органом, которые стимулируются и несут ответственность за достижение запланированного результата.

3. Прогрессивная мотивация. В этом плане важно разработать механизм материальной заинтересованности в зависимости от полученных результатов. Здесь используются научно обоснованная политика дивидендов, прогрессивная система оплаты труда, продвижение по служебной лестнице, система социального обеспечения, защиты и страхования и т.д.

4. Социальная и экономическая ответственность субъектов управления за устойчивость расширенного воспроизводства собственности и эффективность использования ее объектов. В настоящее время положение с экономической и социальной ответственностью ухудшилось.

5. Комплексность и системность управления.

Этот принцип находит свое выражение во взаимосвязи функций управления собственностью, общей цели управления, обеспечивающей направленность системы элементов управления; единстве действия органов представительной и исполнительной власти, всех управляющих структур и лиц; органичном сочетании экономических и административных методов управления; в использовании единых критериев оценки эффективности управления и т.д.

6. Непрерывная эволюционная реорганизация. Она осуществляется с помощью таких методов управления государственной собственностью, как приватизация и деприватизация, национализация и денационализация, изменение форм государственного предпринимательства, децентрализация управления, его демократизация и т.д.

7. Обязательность качественного правового регулирования. Для этого необходимы разработка, принятие и совершенствование системы законодательных актов, создающих правовое обеспечение управлению.

8. Профессионализм. Реализация данного принципа предполагает конкурсную систему при привлечении субъектов управления и систему их подготовки и повышения квалификации, исключение коррупции при приеме и оценке уровня квалификации менеджеров.

4.Управление государственной собственностью – это имущество, принадлежащее на праве собственности РФ, а также имущество, принадлежащее на праве собственности субъектов РФ- республикам, края, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округом.

Управление федеральной собственностью являются понимание сущности объекта управления или технологического процесса, значение причин развития и собственностей конкретной остановки.

Управление собственностью субъектов Федерации является РФ, субъекты РФ, федеральные органы исполнительной власти, иностранные государства, российские и иностранные юридические и физические лица.

Управление муниципальной собственностью должно строиться в соответствии с сутью рыночных отношений и условиями рынка.

Задачи:

1. Ливанов построил жилой дом, допустив нарушения утвержденного проекта. Вместо двухэтажного Ливанов возвел трехэтажный дом, жилая площадь в доме составила 110 кв.м против 60 кв.м, предусмотренных проектом.

На участке Ливанов соорудил теплицу и гараж, которые по проекту не значились, и обнес забором участок, более чем в 2 раза превышавший тот, который был ему отведен.

Комиссия поселковой администрации отказалась принять дом и потребовала от Ливанова привести дом в соответствие с проектом, снести теплицу и гараж и перенести забор.

Ливанов требование комиссии выполнить отказался, мотивируя отказ тем, что поскольку с ним заключен договор на строительство дома, возникший спор может быть разрешен только судом.

К тому же к моменту возникновения спора ограничения в размере сооружаемых гражданами жилых домов были отменены.

По этим основаниям Ливанов считает, что ранее утвержденный проект нужно привести в соответствие с возведенными на участке сооружениями.

Как и в каком порядке разрешить возникший спор?

2. Иванов арендовал оснащенное оборудованием и инвентарем нежилое помещение под магазин. После выкупа оборудования и инвентаря Иванов стал арендовать на выкуп нежилого помещения.

Районная администрация и арендодатель – ремонтно-эксплуатационное управление возражают против выкупа, поскольку нежилое помещение в связи с износом подлежит сносу.

Иванов считает, что он стал собственником оборудования и инвентаря, а потому имеет право на выкуп нежилого помещения по остаточной стоимости независимо от процента его износа.

Как и в каком порядке разрешить возникший спор?

3. Птицына осуждена за содержание притона, однако конфиск5ация имущества в виде дополнительной меры наказания к ней применена не была.

После вступления приговора в силу прокурор предъявил к Птицыной иск об изъятии в доход Российской Федерации незаконно полученных доходов.

Размер доходов с учетом примерного числа лиц, пользовавшихся услугами притона, и размера платы, которая с них взималась. В обеспечение иска на имущество Птицыной наложен арест.

Адвокат Птицыной, возражая против иска, ссылался на то, что изъятие в доход казны полученных доходов в этих слу4чаях законом не предусмотрено, а потому, иск удовлетворению не подлежит, как противоречащий принципу неприкосновенности собственности. К тому же если бы суд считал необходимым изъять имущество Птицыной в доход казны, то он мог бы его конфисковать, чего, однако, сделано не было.

Что такое незаконные доходы, и чем они отличаются от нетрудовых доходов? Как квалифицировать иск прокурора об изъятии у Птицыной доходов, полученных от содержания притона? Подлежит ли иск удовлетворению?

4. Санаторий в Кисловодске со всем его оборудованием и инвентарем считался принадлежащим КПСС. Санаторий был построен на средства партийного бюджета и оснащен новейшим медицинским оборудованием, полученным КПСС в виде дара от одной из пришедших к власти зарубеж­ных компартий.

Путевки в санаторий распределялись управлением дела­ми ЦК КПСС. Послё прекращения деятельности КПСС на санаторий ста­ли претендовать КПРФ, считающая себя преемницей КПСС, профсоюз работников культуры и Администрация Президента.

КПРФ в обоснова­ние своих требований ссылалась на то, что санаторий был построен на партийные деньги и оборудован за счет дара братской компартии. Проф­союз работников культуры указывал на то, что освобожденные партий­ные работники были членами профсоюза работников культуры.

Наконец, Администрация Президента указывала на то, что имущество КПСС национализировано и перешло в ее, ведение, поскольку именно на нее возло­жено материально-бытовое и лечебное обеспечение ответственных работ­ников.

Как и в каком порядке должен быть решен возникший спор?

Тестовые задания:

1. С какого года в современной России введено в практический оборот понятие “недвижимость”

а) 1991;

б) 1997;

в) 2000.

2. Назовите виды собственности по численному признаку.



Источник: https://infopedia.su/8x17b9.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.