Структура управления недвижимостью

Структура органов управления недвижимостью

Структура управления недвижимостью

Система оценки имущества в РФ.

В наст. время оценка стоимости имущества и др. виды оценки в основном базируются на требованиях междунар. стандартов, ориентированных на условия традиц. рыночной эк-ки. Они предусматривают достоверную и достаточную информацион. базу, четко действующую систему ограничений и определенных условий, жесткие процедуры оценки в рамках 3-х обязательных методов определения стоимости.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:

· Конституция Российской Федерации;

· Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральные стандарты оценки (ФСО);

· Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);

· прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

В 1998 г. были утверждены два государственных стандарта — «Единая система оценки имущества. Общие положения» и «Единая система оценки имущества. Термины и определения». В соответствии с этими ГОСТами должна быть разработана Единая система оценки имущества (ЕСОИ).

ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества.

Основные положения

ЕСОИ создается в соответствии с эконом. условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в РФ на базе действующего закон-ва, норм и правил гос. системы стандартизации.

Основная цель нормативн. документов ЕСОИ — защита интересов гос-ва и прав потребителей при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деят-тью.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом основные нормативн. документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам оценки имущества.

Область применения

Положения стандартов ЕСОИ подлежат применению всеми расположенными на территории РФ гос. органами упр-ия, субъектами хоз. деят-ти, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

Общие положения

ЕСОИ — комплекс взаимоувязанных гос. стандартов, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное и организац. единство при выполнении работ по оценке имущества, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Цель ЕСОИ — формирование организационно-методической основы обеспечения качества услуг по оценке имущества, оказываемых юридическим и физическими лицам в интересах наиболее полного удовлетворения интересов государства и потребителей.

Положения, правила и требования ЕСОИ должны обеспечивать взаимопонимание и конструктивное взаимодействие между сторонами — участниками оценки; установление оптимальных требований к важнейшим составляющим процесса оценки; унификацию требований к составу и формам представления.

Объектами стандартизации в ЕСОИ являются условия, обеспечивающие проведение работ по оценке различных видов имущества (таблица):

– положения, правила и требования по оценке имущества;

– классификация объектов оценки;

– термины и определения;

– требования к базе оценки имущества;

– требования к исходной информации;

– порядок проведения оценки имущества;

– методы оценки имущества;

– требования к оценщику;

– требования к оформлению результата оценки;

Нормативными документами ЕСОИ являются Государственные стандарты Российской Федерации, регламентирующие содержание оценочной деятельности.

В основу формирования ЕСОИ положен принцип целенаправленного и комплексного охвата работ, составляющих содержание оценочной деятельности.

Структурная схема Единой системы оценки имущества.

0 Организационно-методические положения, правила и требования по оценке;

классификация объектов оценки; термины и определения; требования к базе оценки имущества; требования к исходной информации; порядок проведения оценки; требования к оценщику; требования к оформлению результатов оценки.

1 Оценка недвижимого имущества классификация объектов оценки;

порядок проведения оценки недвижимого имущества; содержание исходной информации; типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.

2 Оценка движимого имущества классификация объектов оценки;

порядок проведения оценки движимого имущества; содержание исходной информации;

типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.

3 Оценка земель различного назначения классификация объектов оценки;

порядок проведения земель различного назначения; содержание исходной информации;

типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.

4 Оценка нематериальных активов классификация объектов оценки;

порядок проведения оценки нематериальных благ; содержание исходной информации;

типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.

5 Оценка имущественных комплексов классификация объектов оценки;

порядок проведения оценки имущественных комплексов; содержание исходной информации; типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.

6 Прочие стандарты. Стандарты, не относящиеся к группам 0-5.

Структура органов управления недвижимостью.

В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физ. и юр. лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.

В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов. Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.

Характеристика политических предпочтений в сфере недвижимости сводится к решению вопроса о частной собственности.

Недвижимость, как сфера, поставляющая благо, может быть организована на бесплатной основе, на платной (рыночной), а также, как сочетание того и другого подхода.

Прежние коммунистические государства избрали первую модель, американское общество – вторую, а европейские государства – третью.

Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая и банковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.

Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:

– уменьшение бедности населения;

– стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;

– легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;

– развитие инфраструктуры рынка капитала (создание страховых компаний, частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных банков, строительных сберегательных банков, гарантийных жилищных фондов, развивающих рынок аренды социального жилья и т.д.)

Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.).

Урбанизация, глобализация и иммиграция привели к появлению общества, состоящего из нескольких культур.

Интеграция одной культуры в другую сопровождается возникновением городских «гетто», что выводит на первый план решения, принимаемые третьей группой субъектов управления.

Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам, от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости. Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость.

Так как жилье и земля являются наиболее «видимыми» аспектами собственности граждан, то они всегда представляют собой излюбленные объекты налогообложения, а все фискальные и налоговые органы также можно считать субъектами управления недвижимостью.

К фискальным органам управления недвижимостью относятся инспекции (пожарные, санитарные), бюро технической инвентаризации (центры технической оценки и экспертизы), региональные центры ценообразования, проектные организации, органы юстиции и т.д.

Данная группа субъектов управления принимает решения не только о величине, ставке и порядке исчисления индивидуальных налогов, но и организует выдачу субсидий, финансирует сохранение культурного и архитектурного наследия, исчисляет штрафы, определяет стоимость и т.д.

Контролирующие финансовые органы – это организации, осуществляющие государственный, ведомственный, внутрихозяйственный, общественный и независимый финансовый контроль.

Данные субъекты управления недвижимостью действуют в целях: соблюдения целевого использования ресурсов, соблюдения заданной структуры капитала, эффективности использования финансовых ресурсов, отслеживания поступлений денежных средств по источникам финансирования.

Инвесторы – это следующая группа субъектов управления недвижимостью. Их решения связаны с определением годового дохода, как вознаграждения за риск, и прибыли, вызванной ростом стоимости объекта недвижимости.

Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

На каждой стадии жизненного цикла недвижимости участие в управлении принимают определенные субъекты управления.

Например, с точки зрения продолжительности во времени можно выделить следующие стадии: проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию, содержание и эксплуатация, развитие (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, девелопмент), ликвидация или снос.

С точки зрения величины создаваемой стоимости можно выделить стадии вложений, их окупаемости, доходности и извлечения прибыли. Графическое соотнесение двух векторов, согласно которым управление недвижимостью рассматривается как управление стоимостью в определенный момент времени, позволяет выявить лиц, принимающих решение.

Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

Учитывая выше сказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, в управлении недвижимостью используются сложные схемы соподчинения субъектов, которые не всегда укладываются в наше представление о традиционных для менеджмента структурах управления. Во-вторых, при управлении недвижимостью субъект выполняет следующие общие функции:

1. организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

2. обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

3. планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

4. посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

5. анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

Общие функции управления недвижимостью дополняются частными, к их числу можно отнести маркетинг (способ достижения обмена между продавцов и покупателем), управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц), управление проектом (способ соотнесения во времени и в пространстве денежных потоков с потоками материально-технических ценностей), управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества), финансирование (способ организации движения денежных средств), бюджетирования ( способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования) и т.д.

Выделяют сквозные функции, выполняемые субъектами управления недвижимостью. К ним относятся – координация, коммуникация, инновация, оценка, прогноз и тому подобные действия управляющих.

В зависимости от сочетания общих, частных и сквозных функций управления с субъектами управления недвижимостью выделяют централизованное идецентрализованное управление.

Рекомендуемые страницы:

Воспользуйтесь поиском по сайту:

Источник: https://megalektsii.ru/s20427t9.html

Всё про доверительное управление недвижимостью

Структура управления недвижимостью

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.

Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.

Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.